金牛的门面：国宾还是太低调了

写在前面：这是我们“2023年·成都楼市价值回归主城专题”稿件的最后一篇了。从锦江区的三圣乡、白鹭湾板块，到成华区的攀成钢、青羊区的青羊新城、外光华、金沙板块，再到武侯新城，最后，将以城西金牛区国宾收尾。

今年2月，发布选题第一篇稿子的时候，三圣乡还未大火，如今主城各大核心板块一轮去化之后，貌似又到了一个瓶颈期。不管成都楼市未来走向如何，我们坚信主城“5+2”核心板块的价值，将长期得到体现。我们对成都楼市充满信心，特别是绕城内的区域和板块。

大抵从前年末开始，国宾板块的天府艺术公园迅速蹿红，成为成都流量网红打卡地。其热度一直持续未减，足见城西人对美好生活的热爱程度。因此，我们选择把天府艺术公园所在的国宾板块，作为金牛区的高端改善住区代表，也是在情理之中。

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目前，在市场上，城西国宾板块的天府艺术公园高端住区，似乎还未被经常纳入成都高端改善住区的讨论当中，其板块地位既不能与三圣乡、白鹭湾相比，也不及金沙板块、武侯新城和外光华，而事实上金牛区国宾板块，特别是天府艺术公园高端住区在地段上，并不比上述这些板块差。

今年“五一”期间，天府艺术公园举办“光的诗——乔治·莫兰迪艺术展”为代表的多个艺术展览，再次成为成都文艺界的一道美丽风景线。如今众多艺术爱好者、文学爱好者、以及美好生活的追求者，在闲暇时光，特别是每逢节假日，到天府艺术公园打卡观展，休闲娱乐，已经成了生活的日常。

2019年7月，天府艺术公园开工建设。2021年底，成都市天府美术馆和成都市当代艺术馆正式开放，举办了一场声势浩大的成都双年展。这届双年展意义非凡，近300位海内外艺术家的500余件作品在成都天府艺术公园展览，为成都市民奉上了一场精彩的艺术盛宴，一举奠定了天府艺术公园网红流量新地标的地位。

目前，位于城西的天府艺术公园内的三湖、三馆均已开放，而就在今年元旦成都市天府艺术公园商业街区也正式开门迎客。在天府艺术公园里，随处可见市民游客穿梭其间，或驻足拍照，或嬉戏打闹，或悠闲地围坐品茗，或排队观展，其乐融融，悠闲自得。

资料显示，天府艺术公园，位于成都市金牛区金泉街道金牛大道金牛坝路，占地面积超3000亩，以金牛宾馆为核心，主要包含三湖、三馆，其中三湖为迎桂湖、荷华湖、芳菲湖，三馆为成都市天府美术馆、天府人文艺术图书馆、成都市川剧艺术博物馆。公园集聚博览区、文化地标、商务街区、城市公园绿地等为一体，也是市民身边可感可触的公园城市示范点。

亭台轩榭，曲水流觞。天府艺术公园将川西林盘的建筑风格与现代建筑艺术相融合，打造了成都极具代表性的地标建筑。

以天府美术馆为例，天府美术馆汲取成都市花芙蓉花为造型主要元素，将以天府文化为中心，关注艺术发展脉络，在收藏研究本土艺术的同时，收藏和展示全国乃至国际经典艺术作品。天府人文艺术图书馆建筑造型则取意“窗含西岭景”的意象，屋顶曲线如山峦叠嶂，重重似画、曲曲如屏。

天府艺术公园的出圈，也让成都主城西贵之地的国宾板块在房地产市场迎来了高光时刻。过去提起国宾，范围甚大，而且没有一个相对标准的板块概念，不过，随着天府艺术公园的横空出世，国宾的核心区域无疑就是天府艺术公园片区。

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2022年，危机之中的融创在国宾天府艺术公园片区的改善项目融创国宾雅集进行了交付。此后，这个片区的核心供应就由成都城投置地和兴城人居两家本土国企担当了。

目前来看，在天府艺术公园片区的核心区域，在售的主力项目有城投置地国宾璟园和兴城人居鎏林语，以及较早些入市的万科城投国宾蜀园。上述3个相隔不远的国企项目，共同重组了天府艺术公园片区高端改善住区的格局。

事实上，我们之所以把国宾板块的天府艺术公园片区列入“2023年·成都楼市价值回归主城专题”里面，正是因为该片区位于主城金牛区三环外侧，地段优越且拥有天府艺术公园这样的城市封面级的生态文化资源。而且，天府艺术公园片区核心区的住宅新盘并不多，属于城市级稀缺项目。

在这个片区，占据最佳地理位置的其实是融创国宾雅集项目，几乎与天府艺术公园无缝衔接。而城投置地国宾璟园、兴城人居鎏林语和万科城投国宾蜀园项目，与融创国宾雅集有一地之隔，紧邻四川省社会主义学院，距离周边两个地铁站约500-800米，属于比较纯熟的住区。

较早入市的国宾蜀园项目，由品牌规模房企万科地产与本土实力国企成都城投置地联合开发。国宾蜀园由两个相邻地块构成，国宾蜀园花涧苑占地约39亩，芳菲苑占地约24亩。

其中，国宾蜀园花涧苑项目占地约39亩，容积率为约2.5，共计488套房源，主力打造2T2户，零底商，板式纯居低密洋楼。其产品以改善舒居约143㎡纯板式套四户型为主，总层高为13-14层，另外还有少量约267-298㎡跃层户型。

数据显示，国宾蜀园花涧苑于2021年底与2022年初两次取证，目前尚有部分房源在售，在售房源精装单价约2.6万元-2.8万元/㎡；而国宾蜀园芳菲苑则于2022年9月取证，目前两栋小高层建筑，尚有部分房源在售，单价约2.6万元/㎡左右。

而作为今年区域在售的两个主力新项目，城投置地国宾璟园和兴城人居鎏林语，都是双限地项目，入市的时间要晚一些。单价方面，国宾璟园集中在2.7万元/㎡，兴城人居鎏林语的单价略高一些，约2.8万元-2.9万元/㎡左右。

城投置地国宾璟园，占地约109亩，容积率2.5，规划设计了18栋小高层建筑，总户数约1321户，建面跨度很大，既有约90㎡、100㎡出头的刚需户型，主力户型也包括约131㎡、140㎡出头、约168㎡的改善户型，更有200㎡以上的户型，最大户型约321㎡，品类极其丰富。

该项目分两批次于2022年12月底和今年1月初全部取证，截至目前还是区域新房供应的主力，剩余房源尚充足。价格方面，国宾璟园有精装和清水两种价格，目前在售的房源精装单价集中在2.55万元/2.75万元/㎡。

与国宾蜀园毗邻的兴城人居鎏林语是城投置地今年在主城区重要的一个林语系高端改善项目。该项目占地约53亩，容积率同样为2.5，共规划有13栋建筑，合计690套房源，同样是小高层产品。

户型方面，兴城人居鎏林语同样配有小面积段的偏向人才公寓的约82㎡户型，剩下的就是主力改善户型143㎡，以及228㎡、251㎡和282㎡这三个大户型产品。但从户型的面积段来看，兴城人居鎏林语项目更偏高端改善一些，且更偏向纯粹高改产品一些。

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接下来，我们稍微比较一下兴城人居鎏林语和城投置地国宾璟园这两个项目。

先来看看城投置地国宾璟园，该项目总占地约109亩，规划总建面约26.6万㎡，在设计规划上，以盛达横街为分界线分两个地块进行开发打造。北侧为约70亩地块，南侧为约39亩地块。上百亩的住宅地块，不仅是天府艺术公园片区少见，在整个主城区也不多。

“国宾板块天府艺术公园片区核心地段的百亩大盘”，无疑是国宾璟园最大的卖点。

据了解，北侧70亩地块，总体规划817户，纯板式住宅产品，主力户型段131-169㎡，整体层高13-17F；西侧39亩地块，由5栋住宅、二栋商墅、一栋办公楼组成，住宅总体规划504户，涵盖89-109㎡偏刚需户型。物业为成都城投置地与中海合作的自有物业“城投中海物业”，物业费3.83元/㎡。

如前文所述，这个百亩大盘，产品面积段跨度非常大，不过两个地块在产品定位上做了区位，北侧70亩地块，更偏改善户型，西侧39亩地块更偏刚需户型，给购房者提供了更多的可选择空间。

该项目整个大地块较为方正，呈北偏西约40度的走势，在设计上还是几乎也做到了准南北朝向，2.5的容积率，又都是小高层建筑，居住感的舒适感还是可以畅想的。从效果图的外观来看，项目建筑以咖啡色及米白色拼接，顶部以咖啡色铝板做中式挑檐，营造出了比较富有朝气和活力的年轻态公园社区。

兴城人居鎏林语，与四川省社会主义学院一街之隔，紧邻国宾蜀园。该项目占地约53亩，较国宾蜀园略小一些。兴城人居鎏林语，主打高端改善户型，将两栋人才公寓建在了地块的两个角落，即4号、7号楼，其余楼栋主力户型为约143㎡的极致改善，以及200㎡以上的超大户型。

从产品面积段就可以看出，兴城人居鎏林语项目更倾向于做区域的高改项目标杆。目前来看，在销售端，该项目开盘以来，已经卖出了约300套房源，快接近一半房源了。其主力户型约143㎡房源，清水单价约350万元/套，精装价格约28万元/套，市场接受度尚可。

纵观成都主城市场，目前，较为核心地段，如攀成钢、金沙板块、包括三环外的三圣乡、白鹭湾、外光华、武侯新城等板块，新入市的土地，清水最高限价均达到了3万元/㎡，有的还超出了一大截。

相对而言，国宾天府艺术公园片区住宅板块的热度并没有其它同地段的板块那么高，甚至精装单价还不及其它区域的清水单价，即便如此，地段并不输给一些区域的国宾天府艺术公园片区的楼市热度远不及三圣乡，也不及武侯新城和外光华。事实上，天府艺术公园的热度和对区域的改善，远远被低估了。

也许，天府艺术公园片区楼市不热的原因，还是国宾这个低调的西贵板块，仍然太低调了。