掘金三四线 中海宏洋前5月销售的增长秘密

观点网 在目前市场情况下，中海系的销售仍保持不错。

6月6日，中国海外发展披露，于2023年5月，中国海外系列公司的合约物业销售金额约人民币293.45亿元，按年上升11.2%；而相应的已售楼面面积约为115.15万平方米，按年上升12.7%。

前5月，中国海外系列公司累计合约物业销售金额约人民币1,469.78亿元，相应的累计已售楼面面积约665.84万平方米，分别按年上升54.7%及50.5%。

中海宏洋是中国海外发展的联营公司，两者错位竞争。其中，中国海外发展侧重于布局一二线城市，而中国海外宏洋更下沉，主要布局二三四线城市。值得注意到的是，销售多位于二三四线较低能级城市的中海宏洋也并未“拖后腿”。

于5月，中海宏洋实现合约销售额39.01亿元及合约销售面积31.06万平方米，分别按年上升6.1%及下跌17.3%。1-5月份，中海宏洋系列公司累计合约销售额212.78亿元及合约销售面积177.66万平方米，分别按年上升35.2%及16.1%。

截至2023年5月底，中海宏洋累计认购未签约额8.89亿元及认购未签约面积6.08万平方米。

这有些令人意外，毕竟在目前市场环境中，一二线核心城市仍属兵家必争之地，三四线则颇为冷淡。穆迪近期发布报告认为，中国一二线城市将成为房地产销售的领头羊，其库存将降至历史平均值附近，但三四线城市仍将面临库存压力。

观点新媒体获悉，截至2022年末，中海宏洋共布局包括汕头、九江、株洲、潍坊、西宁、合肥、惠州等在内的40个城市，总楼面面积2453万平方米，土地权益比85%。其中，东部地区、中部地区、西部地区和东北地区的土地储备分别占比52%、25%、20%和3%。

结构性行情是一位行业人士的看法。 “不好卖也分等级，杭州郊区的房子均价1万5也卖不掉，但是三线城市核心区域的房子依然有需求。”

他对观点新媒体分析称：“中海宏洋布局城市大概覆盖1.5亿人口，人均40平米的建筑需求大概是60亿方，50年换一次房子，大概的年市场规模1.2亿方，按1万元一方的均价，大概是1.2万亿的市场。”

中海宏洋主打中高端市场，根据计算，5月中海宏洋销售均价为1.26万元/平米，前五月销售均价约为1.2万元/平米。上述人士称，企业还是要具体分析，一些城市多布局在一二线城市，均价也就1万多，中海宏洋虽然布局城市能级不高，但是均价也能达到1.3万元，他举例，宏洋在义乌的项目均价便能达到5万元/平米。

中金近期调研了中海宏洋位于惠州、汕头的惠州百贤府、中海汤泉，及汕头海怡半岛3 个高端改善楼盘，这3个项目在流速、定价方面均跑赢当地市场。

“汕头和惠州均为宏洋的深耕城市(去年公司在两市销售额均位列第三)。本次调研的楼盘去化情况显著优于市场，主要原因在于项目所处地段优越、具备稀缺性，叠加产品力和操盘力过硬，以及国资背景带来交付背书，因而能够较好迎合当地主力购房人群的改善型需求。”

中金料中海宏洋今年销售额有望顺周期实现弹性增长，是考虑到去年基数较低(2022年同比-43%) 且今年推货充裕、达1100-1200亿元，保守假设去化率同比上升6ppt至约40%(往年基本超50%)，则公司今年销售增速已超10%。

上述分析人士续指，行业下行对中海宏洋并非没有影响，之前中海宏洋有着千亿的销售目标，而现在只有400多亿元的预期。

数据显示，2022年之前，中海宏洋全口径签约销售额稳步增长，于2018/2019/2020/2021 年分别突破400/500/600/700亿元。

2022年，受疫情制约及行业整体下行影响，中海宏洋全口径合约销售额约为403.17亿元，同比下降43.4%；合约销售面积共372.52万平方米，同比下降34.5%；销售均价1.08万元/平米，同比下滑14%，主要是低能级城市房价全面承压。

“公司继续以加快物业销售为目标，及时应对物业市场之突变，确保在稳健的财务状况下，可持续地扩展业务规模。”中海宏洋管理层方面于年初业绩会表示。