北京买房：理清思路，购房建议848

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

上个月，我把石景山的两居室卖了，估计月底能过完户，现在北京属于无房状态。目前，有450万的首付（400万自有，50万亲戚借的），算上能够贷款的186万，现在想要入手石景山区鲁谷路重聚园小区的一套正规三居，110.4平，四层的南北通透板楼（这个房子是2001年的，总价605万，均价5.5万每平）。房子格局很好，家里人都能达成一致。

现在就是有一点担心，看到深圳，上海，杭州等地房产相继出现下跌的情况，我担心，这个房子买了后，也会幅度大的下跌。如果不出手，这样的稀缺房型担心可能后续遇不到了，担心这段时间这种格局好的三居很快就会被卖掉。很纠结，不敢出手，请教一下您的意见。

A：

1、重聚园的5.5万，怎么感觉价格有点儿偏低似的。那如果是楼座、户型和朝向没硬伤的话就挺合适的，装修要好点儿就更合适了。

2、没必要纠结什么，北京到目前为止是所有大城市中最稳定的，而且也是大城市中救市筹码最足的，到现在真正的手段还一个都没用呢。中央政策是稳楼市，北京作为标杆肯定得带头儿，所以至少没有下跌的可能。重聚园在石景山不算强势的小区，中等吧，但也谈不上吃亏，更不可能单独的下跌。

3、我觉得纠结没什么意义，中国的楼市还是政策为主，至少到目前为止，之前的几次救市都成功。别的城市不敢说，反正北京每次都挺成功，首都不是白叫的。

也可以参照日本吧，他们政府管控市场的能力远远弱于中国，日本楼市从1990年之后也跌了30年，现在还跟狗似的趴着呢。但自从安倍上台后，安倍经济学在其他城市的效果一般，在东京却导致房价连涨十年，去年就超过了最高点。反正我是没觉得有什么太大风险的。

仅供参考。

二

Q:

目前我们的具体情况是，非京户，预算总额600左右。现在有一套大兴万科朗润二期80多平，南北向板楼，报价600出头。地铁，小区环境，物业，旁边商业配套，都是我们看好的。只是这里的教育肯定不如人意，这点目前还不是现在购房的最大影响。

我们现在最大的担心是一旦入手，能不能跟上大盘？后期亦庄的发展能不能辐射影响到这里？如果600左右总预算，在望春园，常营新天地，旧宫朗润园二期之间选择的话，您指导选哪个区位？我们长住石家庄，对北京购房有点茫然，请您在不忙的时候帮助分析一下。咨询如需费用我可以支付，毕竟您也费心费力了。

A：

1、不用付费，我上网刷个存在感也挺好的，咱们各得所需。

2、后期亦庄的辐射，现在就已经影响挺大的了，否则朗润园不可能这价格。在地图上横着拉一下吧，向西看看同等小区多少钱？除了丰科园的，就没有能和朗润园比价的了。丰科园也是产业区，到目前为止也教育一般，但在南部都算价格走势好的，都至少没落后。以后能不能跟上看物业吧，维护的好的话就没问题。

3、如果是现有的三个做比较，那我选朗润园。朝阳的这俩或许租金比旧宫的高一些，但升值上大概率还是略弱。要不看看望京的吧，这是能比亦庄强势是产住结合区，反正都是换，干嘛不换到更强的呢？

仅供参考。

三

Q:

京户，已婚，孩子刚出生一岁多点，有二胎计划。在回龙观已有一套小房，商贷，未用公积金贷款，想改善再买个大房子（回龙观不卖，给父母住）。学区没有要求，准备上国际学校，希望在朝阳/顺义，靠近朝阳边缘/海淀这三个区域之一，求推荐一些小区。

条件如下：

1、二套可首付1000万（顺便问下二套能组合贷么，以及我们二套大概能看总价多少钱的房子）？

2、希望150平以上，四居或大三居，户型较好。

3、新房二手房均可，二手房的话要次新至少。

4、希望小区绿化和环境好，或者周边很近有公园。

A：

1、二套能组合贷，但最高也就187万，其中60万公积金，减去税费总价1150万吧。如果五环外的话最高贷150万，其中60公积金。以千万首付来说这比例偏低，一般贷款率低于20%的话跟税费比起来就不太划算了。

2、具体找房我帮不上忙，还是问中介吧，只有他们有房源。我一般只能从投资角度分析，自住的不好建议。而且新房我也不熟，点评人家不合适，还是问中介吧，他们卖房的更熟悉新项目。

3、这还是先做资金预算吧，想多贷的话用其他贷款。要不然单价7万多的在海淀是不好买到合适房子的，朝阳的看板块，东四环外相对选择多，顺义就是后沙峪了。另外海淀还牵扯到学区溢价的问题，这仨区怎么比较啊？我都不知道怎么说了。

先做预算吧，然后大致确定个相对明确的方向，之后再说板块小区什么的，现在这想法还比较笼统。

仅供参考。

四

Q:

现有朝阳慧忠里学区房，顶楼。购置两年多了，刚刚装修完准备入住，孩子明年入学。但是发现水压不稳，现在情况是高峰期出现短暂停水，其他时间还好。咨询邻居并不是每个楼都这样。算我倒霉碰上了吧，问了楼下说水压确实不稳。这个楼老旧小刚刚改造完，但是住户意见不统一，管道没有换成。找过物业，物业以管道老化为由说没有办法。

于是我就闹心了，这个房子要不要留住，很喜欢这个房子，但是我认为这个水压问题困扰会越来越大。我老公说我太敏感了，说人家五楼虽然说水压小，都没觉得有问题，还说真到没水了，就该有人管了。但是我不这么想，毕竟没水的是少数，最开始不方便也是从顶楼开始，我担心到时扯皮受罪。目前高峰期燃气热水器都不能用，我认为已经不方便了。我们还有一套房，目前生活便利，可以上海淀枫丹丽舍小学，而这个慧忠里的房子距离我单位近，方便照顾孩子和家庭。

请问您:

1）海淀普通学区和朝外差别大吗？

2）目前要不要把闹心的房子处理掉，或者说未来老房子是不是没法住了？

A：

1、这种事儿没什么人管，自来水公司和物业都没责任，只能自己想办法。一般都是先安个泵试试，如果还不行得是楼顶储水罐了。水罐网上有买的，不贵，就看物业让不让安装了。

水压跟管道的关系应该不大，这是压力的问题。估计当年是按五层楼设计的，但开发时盖了六层。北京很多6+7的复式都这样，设计六层盖了七层，楼上就不稳了。

2、朝外本校如果按成绩的话仅次于海淀六小强，加工能力不是普校能比的。如果比的话应该是育英的档次，其他的不好比。

3、为了自住的装修肯定下了不少功夫，为了水压换房没必要吧？北京这种事儿太多了，一般都是自己加泵加水罐。还有就是等着水厂加压，比如丰台郭公庄水厂建成之后，周边复式楼上的水压就改善了。

仅供参考。

五

Q:

我有购房资格，现在家里有400-500万可用资金 ，计划给孩子买套房子。孩子研究生毕业还未确定工作，目前看了方庄南向65平1992年电梯房460万。三元桥92年楼房南向56平430万。富力又一城南向88平519万。请问买在哪个区域更宜居保值呢，准备一次性付款。

A：

1、宜居看自己的喜好了，这没标准。保值的话怎么说啊，看样子都像是自住为主的。

2、方庄分小区和具体的情况吧，有保值好的，但老房相对普通，如果塔楼的话也不太受追捧了。毕竟是南城，和北部东部相比略有落后，否则也不会从北京第一个富人区成为现在的价格，自住为主吧。

又一城也是板块不是太好，小区挺不错，地铁学校的也都不远。只是朝阳区不太重视南部，耽误了挺好小区的升值。周边都是这情况，居住的性价比都高，就是升值慢点儿。

3、三元桥的指的哪儿啊？东西南北四个板块呢，有强有弱。这还是说具体的吧，要不我这水平不行的实在猜不着。

仅供参考。

六

Q:

我这边的情况是，两孩子9月份在西城黄城根小学开始上一年级，我们户籍学区的学籍都OK。因为一家人上下三代不时会一起住的原因，考虑在距离黄城根小学车程2-30分钟内，即东西海宣武丰台想买新房或次新房的四居，想兼顾到自住和投资，拟未来8-10年卖出，出国留学。

想请您帮忙做个推荐，既不想踏空楼市，也不想做接盘侠。周边也看了些楼盘，不是觉得当下溢价偏高，就是小区、楼龄楼层户型等不满意。想先请您帮忙推荐推荐区位和适合的小区楼盘，然后再看看有无捡漏打新的机会，法拍参与的资金，我们手头目前也可负担。

A：

1、我对车程真没什么概念，很少开车，从西城半小时能开多远啊？再一个我对新房也不熟，连价格都不知道，不方便建议怎么捡漏儿。这要不还是问中介吧，他们有房源的找房也方便。

2、另外还是上次说的，我能理解不愿意透露预算，但也最好有一个，要不然东西海和丰台的价格差不少呢。尤其是东西城，肯定都有学区溢价，30%左右正常。海淀得看学区，有高有低。这两年入学高峰期的没问题，过两年谁也说不好是否受影响。或者这么说吧，现在中关村等学区的溢价部分已经开始受影响了。

3、法拍房前些年捡漏儿还行，这些年大家都知道，参与的人多了也就不好捡了，我都好几年没接触了。要不还是问问别人吧，我不太懂。

仅供参考。

七

Q:

非京无房，两点要求，一是听说2025年后孩子少了，所以希望在西城区租房入学，最好能确定较好学校。二是需要职住分，200w首付在京二套资格，需要较好的两居室（预备二孩），到此所学校交通便利有地铁的，保值即可，有难度吗？

A：

1、我怎么感觉这要求有点儿像许愿似的，有难度还不算小。

2、按现在的入学政策，无论哪个区都不敢保证非京的对口入学，基本都是派位。就算2025年孩子减少了，也未必宽松到租房就能对口的程度。何况还得确定是较好学校，京籍的都未必敢保证。

3、200万二套资格，按现在的贷款政策最多买300出头儿的，两居，怎么也得70多平吧，每平4万吧。有地铁能保值还得到西城方便的，那就看看4号线的大兴吧，但未必能买到较好的，老房居多。

仅供参考。

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