广州黄埔去化压力加大 部分二手房价格理性回归

近期黄埔再次成为广州楼市的焦点话题。与此前不同的是，区内包括科学城在内的多个小区二手房源价格下调，个别卖家甚至包办增值税等。对此，多位业内人士表示，相较往年，黄埔楼市的量价表现在各区中相对稳定。部分曾在2021年价格上行较多的楼盘有所回落，更多是市场价值理性回归的结果。

前5月行情与往年持平，小部分项目让利5%-8%吸客

近年来，黄埔区楼市可谓锋芒毕露。据克而瑞统计，过去五年，黄埔全区房价普遍上涨。其中，科学城板块的一手住宅成交均价从2018年的20914元/平方米一路上涨至2023年前四个月的41147元/平方米。克而瑞数据显示，截至2023年5月30日，今年黄埔区共计网签4857套一手住宅，与去年前5月的5002套基本持平。从价格来看，截至5月中旬，全区网签均价为40423元/平方米，同比回落1.7%，略有下跌。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓向新快报记者表示，“整体来看，在市场整体下行的背景下，黄埔楼市的量价表现在各区中相对稳定，但是整体的库存去化压力也在增大，去化周期从去年的9个月左右上升至目前的13个月左右。”

合富研究院高级分析师吴智杰同样表示，今年1-5月黄埔月均新增供应约15万㎡，月均网签约12万㎡，供求量基本与2022年的月均水平相当。就重点楼盘的销售情况来说，万科城市之光、黄埔新城等红盘的推新去化率仍维持四成以上。“而科学城板块当前的价格涨跌情况并不明显，有小部分急需资金回笼的项目通过特价让利（让利幅度5%-8%）等方式促销，效果还可以。”

部分刚需楼盘“挤水分”，改善型楼盘价格依旧坚挺

相较一手房的行情，黄埔区当前有较多二手房源价格出现不同程度的下调。根据贝壳找房数据显示，目前广州二手房挂牌量突破13万套。其中，黄埔区二手房挂牌量接近8000套，单是科学城就超过1350套。虽然黄埔区的二手房源占比不高，但可免缴二手增值税的“满5”房源占比不足50%，位列全市最低。为尽快出售房源，卖家通过调整价格甚至包办增值税等。

具体来看，不同二手楼盘之间出现明显分化。以科学城板块为例，今年1-4月，万科金色梦想的二手住宅成交均价为31696元/平方米，去年同期成交均价为35641元/平方米；中海誉城南苑的成交均价为30796元/平方米、越秀岭南雅筑的成交均价为29088元/平方米、萝岗敏捷广场的成交均价为17998元/平方米，同比价格有所下调。而同板块的部分房源却逆市上扬。其中，万科东荟城的成交均价37384元/平方米，比去年同期上涨6%。科城山庄锦泽园的二手成交均价44844元/平方米，同比涨幅11%。另外，在新福港鼎峰主流房源挂牌价在5.3万-5.6万元/平方米的情况下，该小区近期陆续有房源的单价突破“6字头”。

肖文晓指出，就二手房整体成交情况而言，今年1-4月黄埔共成交1982套，同比2022年同期大增78%。虽然较2021年同期的3080套还有较大差距，整体还是维持了一定的活跃度。“当然，该片区二手房市场也出现了一些分化，比如区府板块的几个改善属性的顶流楼盘价格基本维持坚挺，而曾经在2021年价格上行较多的部分刚需盘价格又有所回落，这其实是市场价值理性回归的结果。”

吴智杰则表示，黄埔区二手市场“未满5年次新房”的占比向来比较高。这些次新房主要集中在知识城、长岭居、科学城及周边等近年快速落成的新区。业主放盘急售一方面是因为有“卖一买一”的改善换房需求，另一方面也有部分业主有急需回笼资金的需求，“相较科学城板块其他房源小区，万科东荟城、科城山庄锦泽园、新福港鼎峰等二手盘均具有‘近地铁+具有优质教育资源+高素质园林大盘’的优势，这也是该类物业走出独立行情的重要原因。”

“旧改项目短期不会放量入市，市场仍以平稳为主”

近日，黄埔科学城板块一宗巨无霸商住地挂牌出让。地块位于开创大道与广深高速连接处即萝岗立交附近，包含住宅、商业、中小学用地，以及环卫用地。该地块占地面积近18.9万㎡，计容总建面超50万㎡，起拍总价28.9亿元，折算楼面价5777元/㎡。

同时，黄埔区更新推进力度加大，多个旧改项目也陆续提上日程。譬如，萝岗立交地块不远处的星河华甫荷村旧改项目已经于近期动工。此外，科学城板块还有刘村—格岗片区、宏仁地块等改造项目。

随着黄埔旧改项目持续放量，新盘逐步推出，是否会对二手房市场形成分流？对此，吴智杰分析指出，由于一手楼盘的主力供应板块和二手楼盘的区位不同，二手房源增加对一手市场的影响不算太大。同时，旧改项目大量入市会加大市场竞争，周边部分楼盘的优惠幅度也会有所加大。“但从目前来看，旧改入市在短期内放量的可能性不大，预计市场还是以平稳为主。而具有地段、配套、综合素质、自然资源等综合优势的项目，本身还是具有稀缺性，价格应该不会受到太大影响。”

肖文晓亦持相似观点。在他看来，随着近年出让的土地以及旧改项目的陆续入市，黄埔区的新房供应源源不断，不同楼盘围绕地段、产品、价格以及开发商的品牌赋能将展开全方位竞争，为购房者提供更多选择。

新快报记者 梁茹欣