张大伟：“红盘”云锦东方启动退款，楼市“小阳春”不稳了？

　　中新经纬6月1日电 题：“红盘”云锦东方启动退款，楼市“小阳春”不稳了？

　　作者 张大伟 中原地产首席分析师

　　近期，上海知名豪宅楼盘云锦东方项目三期因“一日夫妻”“黄牛出没”等现象备受关注。尽管项目购房条件十分苛刻：不仅需要提供常规材料，还需提供全家的产权调查报告(包括配偶及未成年子女)，以及12个月银行流水。在上海的一大批有钱人仍冒着高温排队抢购云锦东方房产。

　　云锦东方项目三期认购率高涨的原因是该盘的新房价格与前期推盘项目价格、以及周边二手房价格之间存在巨大倒挂空间，一旦购买成功并实现转卖，每套房至少有2000万元的套利空间。5月30日，云锦东方在其官方公众号上发布了摇号暂停和退款公告。

　　“楼市打新”背后的多重逻辑

　　“打新”是股市术语，意指使用资金参与新股申购，如果中签的话就意味着买到了即将上市的股票。如今打新也成为一个楼市专有名词。不同的是股市一股打新至多在10万至20万，而楼市“打新族”抢到好的标的物，一套房动辄收益可能高达几百万元。

　　新房与二手房巨大的倒挂差价，形成一部分市场红利，这成为部分投资客争相涌入楼市打新市场的重要驱动。一边是手握大额资金但没有购房指标的投资客，一边是有购房指标但无法承受动辄上千万元房款的刚需客们。“一日夫妻”背后一门秘而不宣的房产代持生意兴起。

　　伴随着最近几年“打新潮”爆发，从草拟房产代持协议到律师见证，再到利润分成，包括上海、杭州等楼市，房产代持的产业链，以及串联上下游环节的一条龙服务已经非常成熟。而打新带来了一部分的负面效应：大量不用买房的人在投资购房，真正想买房的却买不到。

　　同时，从行业整体来看，大部分城市的楼市已经逐步丧失投资属性，市场分化越发严重。而且不仅是不同城市的楼市显现分化，同一个城市内部也表现出剧烈的差异性。

　　为什么楼市“小阳春”不稳了？

　　中原地产数据显示，2022年，在多重预期因素影响下，房地产市场成交量回归到2015年水平，交易规模萎缩超过25%。在此背景下，各种宽松政策优化贯穿全年。

　　阶段性调整差别化住房信贷，降低了购房成本，激发了置业需求入市，对楼市市场信心和预期企稳起到了积极作用。目前，全国已经有超过50个城市首套房利率进入3字头，部分房价持续下降城市仍有利率下调空间。

　　但目前看，经历过一波需求释放之后，当前的购房者入市更加谨慎，市场进入一个相对低迷状态。

　　2023年，在部分保值需求叠加2023-2024年历史最高入学需求推动下，国内多个一线城市出现了一波小阳春。同时，我认为中国房地产市场要真正企稳，必先要关注核心一线城市楼市的稳定性，特别是应积极促进改善需求扶持政策进一步落地。

　　有人用千万资金“打新”，也有人迅速抛盘离场。

　　从市场趋势看，5-6月的房地产数据开始显现下行苗头，很多城市二手房房源挂牌数量刷新记录。在持续2个月实际成交开始下调情况下，二手记房源抛盘数量明显增加，这种趋势如果持续，不排除部分城市在经历一波成交小高潮后，会出现楼市“倒春寒”现象。

　　随着“躺赚”2000万的豪宅云锦东方暂停摇号，并启动退款，有人猜测上海针对价格倒挂豪宅的“打补丁”政策已在路上。叠加部分一二线城市最近土地市场的热度，我们预计近期较难再有更多楼市宽松政策推出。(中新经纬APP)

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责任编辑：李惠聪

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