广东
确实，唯有低价才能出奇迹。
上周开盘的越秀潮樾府印证了这一点。
上周宝安碧海越秀潮樾府开盘，178套房，备案均价约7.21万/平，首开劲销116套，去化率达到96%，超出市场的预期，成为深圳今年西部去化成绩最好的新盘。
116套的最去化率，开盘的整体表现都还是不错的，据说最后剩余8套，比7字头的超核中心卖得都要好一些。
这无疑是给深圳沉寂的市场，带来了一点热闹的气氛。
有人说，没想到居然卖这么好。
那么这样的去化成绩是怎么来的？
毫无疑问，是用低价换来的奇迹。
这里的低价，不是说低到白菜价，而是相比旁边卖8万-10万/平的二手房是白菜价。
项目备案单价区间约6.62万-7.57万/平，周边如玉湖湾，86平房源，成交单价约8.99万/平；泰华阳光海81平房源成交单价约9.09万/平，价格存在1万-2万/平的价差。
不仅如此，本身越秀潮樾府就已经是限价项目，根据拍地要求，普通商品房限价7.433万/平。
其他项目只是开了限价地卖毛坯的头，而潮樾府是直接给毛坯限价线，来了一个大优惠。
开盘7.21万/平的备案均价，相比拍地限价，还低了2000块一平。
算是最近3年限价地块，开盘价与限价差距最大的项目。
而且，开盘期间还直接送物业费。
认筹期间9.9元送一年停车费，冻资送一年物管费。
而一年半以前，和潮樾府相隔约880米的榕江壹号院，397套精装住宅开盘均价都还要卖到7.03万-8.7万/平。
再加上本身不到200套的货量，又都是93平的刚需户型，确实容易跑出超市场预期的成绩来。
所以同地段一二手房1万-2万/平的差价，在货量不多的情况下，能接近卖完，也算是正常。
很明显，越秀潮樾府又一次验证，海景+低价+新房+价差对大部分人的强悍吸引力。
但实际上，是不是低价就值得接纳所有的Bug？
就潮樾府基本面来说，是没有太多毛病的。
位于兴业路和金海路交汇处西侧，归属大前海范畴，靠近有腾讯大厂购买力外溢的企鹅岛，西南向的范围能看海，是有明显长板的项目。
项目住宅楼栋呈L型分布，共4栋，还能够最大程度照顾到每一栋户型的采光面。
但项目的低价，能不能带来很好的实际居住体验感受，又是另外一回事。
从项目位置来看，飞机航线下，沿江高速旁，噪音少不了。
而且高速路高于项目路面，后期道路完工分流月亮湾大道的大货车，噪音会有所加强。
尽管后期业主装修能加装隔音玻璃弱化这些噪音，但实际居住感觉才是第一位。
有曾经住在碧海的网友分享过实地感受——住在富通城1年，半夜睡觉能被飞机噪音吵醒。
有网友也曾坦言——曾经看过华丰前海湾不看高速路的户型，没有买的原因正是被24小时不间断的噪音劝退。
而飞机噪音影响很大的真正原因，是起降油门加码带来的声音。
有网友曾经一针见血地指出——飞机带来噪音是因为碧海范围是爬升阶段，飞机上升阶段油门全开，噪音会更明显。而秋冬由于航线调整，碧海又是起飞段落。
所以，面对这样的居住感受，性价比还算不算高，就很需要见仁见智了。
另外还值得注意的是，项目虽然位于碧海，但轨道交通的便利程度并没有想象中的高。
从项目步行到的实际距离达到1公里，步行时长需要14分钟。
但不管怎么说，大环境之下，便宜就是王道。
如果足够便宜，市场上的客户能容忍项目所有的短板。
至于日后成为二手房，是否容易成交，是否会面临和碧海典型盘碧海富通城同样的流通命运，则又是另外一番思考了。
作者 |醉酒大鲨鱼
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