北京买房：理清思路，购房建议840

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

按现在国内发展趋势，白领打工人到了45-50岁就得准备提前退休了吧，合适的岗位基本是没有了。做创业和金融投资也不靠谱，稳赔不赚。只有买房收租当个包租婆包租公最稳妥吧，您觉得呢？

A：

1、对啊，我觉得也是啊，几千年来最稳妥的收益不就是收租吗？前几天我还写了古代的包租公呢，最典型的是宋朝，北宋开封的房价高到宰相都买不起，“虽宰执亦是赁屋”。到了南宋临安更是过分，连皇帝都亲自出手盖房收房租，一次性就开发“塌房（客栈公寓）”上千间。临安当时还有个说法，管租金叫“痴钱”，意思就是傻子都会收房租。

2、看看清朝也行，乾隆皇帝在北京就有5300间出租房，每年收租金好几万两，全进了他的小金库。和珅在北京有3500间房，其中一半自己住，另一半有1200间公寓，还有300多间商铺。

看民国，1948年底北京有100多万人120万间房，其中95%的房子被20%的家庭持有，41万户中有33万租房户，人均居住面积4.75平米。这种情况下，就想想当年“吃瓦片儿”的业主是啥生活吧。

3、可以参考下改开后北京的租金走势，我是整理过2000年之后的，基本上和工资涨幅差不多。以丰台为例，基本就是北京的平均值。2000年是南四环一套普通两居租金1000多，约等于当时普通人的月薪。之后是工资涨了房租就涨，或前或后都差不多。到现在普通人一个月挣7000左右吧，这两居也是这个数。

所以我的总结就是，在北京市区如果有一套中位数的房子，在不考虑学区溢价的情况下，租金都等于找了个兼职，或者说是让房客替你去打工挣钱。

4、其实自古至今赚钱的逻辑也都是收租金，皇帝收税就是地租，地主收田租，业主收房租。到现在的互联网也是弄个平台收租金，或是广告位或是赚提成。这世界永远在轮回，太阳底下没有新鲜事儿。

有能力就买房收租呗，讨论这些其实意义不大。房子是用来住的，有人住就能创造价值。

仅供参考。

二

Q:

我在通州区京贸国际城小区有一套一居室，76平，同户型成交价格在440万左右。这个小区处于副中心的核心区域，这几年周边配套和环境的改善力度非常大，但是因为双限购政策，房价反而是几年都没有涨。

另外，我这套房子租金每月才4000，租售比都超过1000了！这个是不是都赶上西城的学区房了？所以我现在想不明白的是，按照租售比来说，通州这边没道理能跟西城的学区房相比，所以这套房子目前应该出手了。但是按照副中心的发展趋势来看，这个区域有很多实质性的利好还没有完全兑现，我应该继续持有。麻烦章哥给点意见。

A：

1、北京近几年上涨的都是学区房和热门板块，市区的居多。通州跟双限购有关，但关系不是很大。其他郊区都在建设，哪儿的环境都在变好，但多数也没怎么涨。

2、运河板块的租售比就是偏高。一是因为概念，接盘人都在期望未来的升值；二是因为学区，通州的几个好学区也有部分溢价；三是因为郊区，北京郊区的租金收益率多数都低于市区；四是因为这套房户型偏大，76平的一居室自住挺舒服，出租的话未必划算，不如小两居。

3、利好还没有兑现，真等兑现了也就没期望值了，利好出尽或许还是利空呢。以板块来说，利好兑现后靠的就是惯性，看有多少人愿意来买房定居了，这我不敢预测，看规划的实现速度吧。

我的意见是如果自住或用得上学区就留着，房子是用来住的。如果是投资那就得等长期的了，至少五年是不容易跑赢大盘的，是否置换算一下税费成本是否划算吧。

预期的价值已经体现在现有价格之中，溢价的抹平就需要至少三年时间，之后看CBD的发展了。可以参考国贸，各种实质的利好都实现了，但对房价帮助不大，因为利好都在预期之内。也可以参照望京西二旗和亦庄，都是后来又新增了利好，这才让房价赢了大盘。

仅供参考。

三

Q:

海淀区翠微路二号院内静源居（2003）现有一85平大一居，满五不唯一。位于翠微小学学区，学籍没有占用。静源居近年涨幅不如周围老破小，且只有一塔一板两栋楼（大户型居多）。感觉未来也没有上升空间，考虑出售变现再投资其他房产或持币观望。想听听您的建议，这房还留不留？

A：

1、这外人不好建议，看自己的判断。只能说这种小区不属于投资房，自住和上学为主，有居住需求就留着呗，没有的话留着的意义就不大了。另外也考虑一下学区房的溢价，这两年是高峰期，2025之后是确定性的低谷期，如果没有政策鼓励，那溢价部分有可能受影响。

2、如果换房，常规建议是换到朝阳，四环外为主，租金高，升值也多数不落后。

3、持币观望那真的看自己了，北京20多年来很多这么干的不少，多数都后悔了。今年可又是救市年，我认为是没有下跌的可能了。房山是刚出台了政策，其他区也都在准备，这会儿持币观望的风险不小。常规建议是投资最好顺势而为，跟大势反着来就得看运气了。

仅供参考。

四

Q:

我们是首套首贷，区域想优先选在海淀，考虑的因素首先为居住（上班方便+小区环境），其次是学区（现在准备要小孩），再是保值和发展，总购房预算在650-700万。现在看了西二旗的美和园、智学苑、铭科苑，马连洼的兰园，西北旺的春晖园。

然后也有同事建议海淀北部新区的新房、昌平的新房，或朝阳北苑等，想听听您的意见。还想问一下，2025年过了入学高峰，现在考虑学区房会不会买在了高点，然后学区房是不是以后没那么重要了。

A：

1、我对新房不熟啊，不方便点评人家。这要不还是咨询中介吧，他们卖房的更熟悉新项目。

2、学区房的话马连洼和西北旺的溢价高点儿，接近海淀平均值，清河西二旗的都不高，学区不是太热门。以后应该是普通学区不太重要了，好学区则永远稀缺，清北也什么时候都不好考。

这可以参照现在的幼儿园，普通的净是招不满的，但顶尖儿的还是进不去。看看韩国和台湾省的先例也行，台北的大多数小学都招不满了，但六所满额明星小学依然抢手。

3、其他的没什么建议，还是先明确买新房和二手房吧。

仅供参考。

五

Q:

我目前在北京有两套房，一套在管庄远洋一方二期的三居，一套在海淀林大北路的大两居，目前住这里，俩孩子上学，一个初中，一个小学。现在孩子渐长，两边老人也经常过来，渐渐感觉住的有些不方便了。您觉得现在把远洋的房子卖掉，在海淀的小区里再买一套一居（价格差如此，没办法），是否值得折腾，时机是否适合？

总感觉交易的费用有点高。您觉得在海淀这边小区里再租一套房，还是卖掉远洋的三居换成海淀同一小区里的一居房更合算呢？

A：

1、那要是我就换了。费用现在算比较低的时候，不满五唯一的也可以退税，然后找个小中介不就得了，能省中介费。契税看情况是否能减点儿，这找个中介算算帐就行。

2、远洋一方的小区很好，所以能做到保值还行。但这基本就是最好成绩了，毕竟地段普通，北边是河道公路和京通，南边又是铁道。这还是典型的两区交界，这种被隔成五花肉似的地块儿很难规划，也就不好引入大型配套，所以朝阳区才不太重视，很难说在短期内有什么逆转。

3、林大北路是学院路学区，没什么学区溢价，居住的性价比挺高的。成熟板块虽然说不会有什么特殊利好，但也肯定没什么风险。如果有利好就是等学区质量提升吧，海淀要真的均衡资源的话就行，反正肯定没有向下的可能，只会变好。57中不就进步很快吗，前几天看到一模成绩都超过北大附了，跟育英差不多。

4、总之房子是用来住的，如果住不上的话留着意义不大，地段很难有利好，租金应该也没比学院路高多少。算算置换成本吧。

仅供参考。

六

Q:

北京现在适合入手吗？会不会高位接盘，二类经济适用房能买吗？普通工薪阶层，外地户口 感觉目前价格虚高的，目前租房一个月三千多。单身目前拼房租，手头有一百万，可以买吗？还是再等等？这个价格首付能买到次新吗？月入一万五，还想留点钱，有合适的小区推荐吗现在二手房是房子挂好久没人买吗？不想租房了，贷款又觉得压力大。

A：

1、从总体说我认为没什么下跌的空间，全国救市期间，北京作为标杆下跌了不合适。前几天房山出鼓励政策了，其他区的也快了吧。但北京太大，各个板块有强有弱，还是聊具体的吧，这宏观的我不太懂。

2、二类经适，是指回迁房吗？自住为主呗，本来就是为了自住才盖的。

3、感觉虚高，自信点儿把感觉去掉吧，北京房价就是虚高。租售比都高达700了，学区房更是动辄上千，这要说不虚高是睁眼说瞎话。但这能怎样啊，2009年之前的北京是没什么泡沫的，之后一直存在，就是这现状谁也没辙。

4、房子是用来住的，有需求就买，不着急就再等等呗。

5、100万买次新，还想留点儿，什么贷款资格啊，总价预算多少？次新估计就郊区了，我没推荐的，还是想好了想要什么户型多大面积吧，这么虚的问题回答不了。

6、二手房没人买，房子是用来住的，价值由地段儿决定，地段儿弱或不宜居的就不好卖呗。热门板块品质高的都好卖，有的小区还闹房荒呢。

7、总之这些问题我都不好回答，怎么感觉像是突然有了一笔钱然后就想买房似的，之前没考虑过吧？别着急，了解了行情再说。先做预算，然后理清需求并排序，之后再看板块、小区和房源。期望值也别太高，越高越容易被忽悠。不想租房，贷款又压力大，这谁也没辙，帮不上忙。

仅供参考。

七

Q:

你不懂房子就不要瞎说，平房不都是福利的，那些租户就是贪。房子要分自管和房管的，单位自己的房子才是福利房，是单位的，而房管局的产权不是单位的，跟福利分房没关系。这些老住户当年只不过是租了公家的房子而已，那么便宜住了这么多年就够占便宜的了，现在还想要高价，那当年没分到福利房的怎么办？农民怎么办？做人要厚道，适可而止懂吗？

A：

1、平房确实不都是福利的，自己住的私房就不是。而且私房户还一般不给分房呢，除非把私房上交。名下有过私房又卖掉的更不分房了，至少排序很靠后。

2、平房一般分直管，自管和代管。直管是房管部门的，自管和代管是单位产权的。但这产权的意义其实并不大，因为那个年代没人太在乎是否拥有，更在乎是否修房。很多单位还不愿意要产权呢，不如交给房管所还省钱省事儿。所以就算是房管所产权的并不能说明不是福利房，更换租房人或换房都无非是办个手续而已。

当年的各种平房都是单位分配的，个人去房管所要求租房是根本没人搭理的。北京当年有“换房站”，换的都是承租人的手续，不同单位的也都可以置换。所以都是福利房，否则既不能买，也不能租和换。

当然，直管公房也有不属于福利房的。比如邻居老人去世无子女，单位也不管的，那邻居或亲属就可以去房管部门申请租下来，那这就跟福利无关了。另外还有私下买卖租赁权的，买到的同样不算福利房。但这种情况占比不多，不是主流。

3、另外之前还有过经租房和标准租私房，这算不算福利房啊？也算，2002年之后北京重点解决标准租私房的问题，把平房产权还给原业主，然后把租户按拆迁标准迁到安置房小区。我给你看个标准吧：

四城区内近期无法通过危改、拆迁或文保政策搬出的标准租私房，由承租人所在单位负责做好搬出安置工作。其中承租人购买政府提供的房源，个人和单位分别按以下公式计付房款、发放补贴：个人实付房价款＝(房改成本价-房改成本价×94%×0.9%×夫妇工龄和)×原住房建筑面积＋房改成本价×（15平方米×同一户籍人口数-原住房建筑面积)＋安置房单价×（安置房建筑面积-15平方米×同一户籍人口数)。单位补贴款=安置房单价×安置房建筑面积-个人实付房价款。

对自购房源搬出的承租人,单位补贴款由两部分构成：所住标准租私房原面积部分按房改中住房货币化分配政策的基准房价4000元/平方米计算；原面积以上、人均15平方米以内的部分，按基准房价4000元/平方米与标准租私房所在地区房改成本价的差额计算。

那问题来了，这租的还是私房呢，如果说不算福利房，凭什么要由所在单位负责搬迁和买房发补贴？所以说，当年只要是房子是由单位安置的，就都是福利房，而且是不达标的福利房。

4、没分到福利房的就更倒霉呗。这就是三种情况，第一等的拿到了福利楼房还有产权能套现，第二等的拿到了福利平房但不能套现，第三等的什么都没有。但第三等的不去说第一等的占便宜了，却阻拦不让第二等去争取权益。这算什么呢？惹不起混的最好的，只要希望混的也不太好的和自己一样更倒霉，是这意思吗？

5、甭什么都拿农民说事儿，那是历史造成的剪刀差。当年就没人承诺给农民发工资分房子和公费医疗，还没有退休金呢。而有单位的人是被承诺了各种福利待遇的，只是没全部兑现而已，后来更是干脆就不认了。

这就相当于你找了份工作，按道理说离职的时候是要给补偿的，但单位就是不给。此时有人对你说农民就没人给补偿，所以你也不该找单位要。请问合适吗？

6、做人当然要厚道，不属于自己的坚决不拿，也不奢望。但如果是自己应得却没有得到的权利就应该争取，天经地义。最后说一句，当年的公房不是现在的公租房，别偷换概念。

仅供参考。

八

Q:

如果入学的孩子减少了，那进入好学校的概率就大了啊，学区房应该上涨才对啊，能确定性的买到好东西了啊，我想的对吧？

A：

1、想的没错，咱俩的观点没有本质区别。我也认为在入学儿童减少后，逐步会恢复单校为主，至少进入对口校的概率加大，毕竟“就近入学”才是最基础原则，是写入《教育法》的。

那如果是这样，在溢价率本来差不多的情况下，家长们自然要更追捧好学校划片内的房子，有可能造成房价上涨。

但是这也有可能造成两极分化，也就是牛校受追捧而价格高，普校被冷落而价格低，也就是逐渐恢复到刚出现学区房概念的情况。毕竟是需求减少了，撑不住全部学区房的溢价了。

2、另外牛小学区内的也未必上涨，还是因为供需。打个比方吧，这就相当于春运火车票，前些年只要是张票就有黄牛加价，否则买不到。但这两年口罩期间呢，都在原地过年了，没听说什么黄牛的消息了吧？就算是热门线路仍然有加价的，但大概率比前些年低了，就因为总需求减少了。你如果加价过多，那人家就买倒车的票了，虽然绕路或耽误时间，但能省钱啊。

学区房也或许有这种情况，因为小学虽然是概率大了，但更重要的是中学。可除非是确定性的直升或九年制，否则多数学区房是不能确定初中的。那在这种情况下，如果牛小要的溢价过高，就会有一些家长舍不得而买其他学区房，反正小升初都有运气的成分，没必要多花太多的钱。

3、总之我的观点是，如果入学儿童减少，那牛小学区内的房子会支撑更强，在溢价不是很高的情况下也会更受追捧，毕竟好东西什么时候都稀缺。但其他普小的就未必还受追捧了，退潮后才知道谁在裸泳，溢价部分受影响的可能性更大些。另外在整体需求减少的情况下，牛小学区房的溢价也未必接着涨，毕竟没那么多的家长来争抢了。

仅供参考。

九

Q:

北京像素既然是租金收益高那就挺合适的啊！为什么不建议呢？升值慢能确定吗？如果不能确定，那如果政策更改是不是就能补涨了？

A：

1、如果注重租金收益率，那租金高就是合适啊。我说不建议是有前提的，就是如果更注重升值和过几年想置换成普宅，那这种公寓不建议。

2、升值慢不能确定，确实有可能因为政策调整而暴涨，这不抬杠。但政策这东西没谱儿，北京和中小城市也不一样，一般不至于拿公寓当刺激楼市的工具，没必要。

3、补涨的话看情况吧，我也不知道。可以找个参照物对比一下，比如朝青的国美第一城，当年和北京像素4.8层高的价格基本一致，都是不到1.8万。那现在北京像素是4万多吧，国美第一城的小户型应该7万多，相差不到一倍，看能补涨到什么程度吧。

4、另外再说一句，租金收益高是“显的高”，是因为房价涨的慢。还是以国美做比较，当年价格一样，同样为50平户型的话90万吧，当时应该都是租3/4000块钱，朝青的要贵出15%左右。如今北京像素的这套房价值200来万，能租5000左右，国美第一城的价值400万左右，能租6000左右吧。

那在这种情况下北京像素的就显的租金收益高了，租售比才300多。而国美的因为房价涨的多，租金收益就显的不划算了，租售比600多。

5、总之就这情况，以后是否会延续这种趋势看自己的判断。

仅供参考。

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