清水限价首破3万，南中环这个被遗忘的板块如何翻红

文／成都商报-红星新闻记者 谢雯

近日，位于武侯区太平园片区的两宗住宅用地相继成交。其中，82亩宗地被万科以16600元/m²的楼面地价拿下，另一宗43亩的太平园TOD用地被国贸以17200元/m²的楼面地价竞得。在此之前，武侯区发布的一则中标公告显示，中铁建地产中标了区域内双华数字健康产业园D区住宅的代建项目。

武侯区太平园片区的地块现状

从过去3年武侯区的住宅供应来看，主力供货区是在三环外侧的武侯新城，而这两宗地所在的太平园片区除交投和电建开发的洺悦玖玺及二期天合玖玺之外，并无其他项目入市，这让这一原本属于南中环的板块，显得有些“孤立”，甚至滞后于城南大源西、怡心湖等新兴板块。

因此，当这两宗清水房限价都突破30000元/m²的地块拍出，刷新区域楼面地价和清水限价“天花板”后，不少粉丝在我们的后台及购房群里提问：太平园片区，能否借此真正“翻红”？

现状：武侯高新交界，仅1个项目在售

太平园片区，在哪？从地图上可以看到，位于南中环和南三环路之间，东连神仙树，西靠大悦城，北临红牌楼和丽都板块。

在5月拍地之前，业内对于该区域的评价大多来自两方面，一是认为这是成都整个南三环内近乎唯一还有成片土地可供开发的区域；二是认为从行政区划来看，这里地处武侯区与高新南区的交界地界，均不在两个区域前一阶段的发展重点里面，又被铁路和多条断头路的切割，颇有些“被遗忘”的感觉。

成都商报-红星新闻在现场看到，目前板块内唯一的在售项目为交投电建·天合玖玺，其已交付的一期门口正好悬挂着武侯区和高新区的界牌。置业顾问介绍称，在售的二期为建面约141 m²的洋房，带装修总价约在380万元左右。

地处武侯区的天合玖玺

此次万科与国贸拿下的两宗地块位于交投电建·天合玖玺以北，更靠近高新区一侧，与已投入使用的武侯区第七幼儿园和华兴小学仅一街之隔，距离地铁3号线红牌楼站约3公里左右，距离地铁3号线、7号线及10号线换乘站点太平园站约2公里左右。

周边的两所学校

其中，万科82亩地块容积率2.0，起拍楼面地价14500元/m²，成交楼面地价16600元/m²，清水房最高限价30300元/m²。这是继万兴苑、金色海蓉项目，万科第三次在武侯区布局，项目预计于今年内入市。

国贸43亩地块，容积率1.7，起拍楼面地价15500元/m²，成交楼面地价17200元/m²，清水房最高限价31300元/m²，同样预计于今年内推出。

区域内将上新的万科项目和国贸项目

尽管我们暂不能得知两个项目的具体规划，但从两个项目的推盘节点来看，将成为今年南三环内住宅产品的一次“补仓”。

但入市后，区域和产品何以支撑起清水房首次突破3万+/m²，那么未来太平园板块何以撑起3万+价格？谁会买这一板块，记者跟一些业内人士和区域内房企的负责人沟通的过程中，他们都提到了两个维度的确定性。

确定性一

全面改善化，承接丽都板块置换需求

业内资深人士彭致远称，丽都板块的崛起要追溯于2004年左右，“置信在这里打造了一个有海外风情的社区丽都花园，当时城市的发展脉络还不像今天这么清晰，即便是在三环之外，因为置信的品牌号召力、产品力吸引了大量的购房者，有地缘性客户，也有专门从全城而来的客户。”

但近20年的发展后，贝壳APP的数据显示，丽都板块二手房成交均价约在21000元/m²左右，以套二和套三设计为主，且其中约57%的房源房龄基本都在10-15年，约15%的房龄在15-20年之间，存在着大量的换房需求。

如果继续留在武侯区，摆在他们面前“最近”的选择是红牌楼，但由于在售和待售项目数量仅有越秀·天樾云锦、金房·云庐和富国上邦等少数项目，体量普遍较小。

因此，在包括彭致远在内的多位业内人士看来，万科、国贸所拍的地块未来，在低容和产品全面改善化的定位下，是去承接丽都板块部分地缘性客户的购房需求。

确定性二

太平园TOD等新规划，将会给到更多“题材”

拿地后，国贸地产相关负责人表示，是太平园TOD等城市配套的完善，给到了他们投资区域的信心。

如他所言，前一阶段区域规划“题材”的缺乏，是板块发展速度落后于武侯新城等板块的原因所在。对于未来，房企普遍谈到了两个区域不同的规划利好：武侯区太平园TOD和高新区对冯家湾的城市更新。

根据《武侯发布》3月发布的信息，武侯区将聚力四大功能区建设，推动城市高质量发展。其中，太平园板块所在的三国创意园正是其一，整体规划面积19.63平方公里，致力于打造世界文创名城核心区和国家文化出口基地（三国文化）示范区。

而依托重点项目太平园TOD的整体规划，将打造“一芯两轴两廊四片”，将打造新丝路都市商务区。上述提到的交投电建·天合玖玺及万科、国贸所拿地块，均位于“四片”中的花园洋房社区。

太平园TOD的规划

截至目前，除2宗住宅用地在5月拍出外，太平园TOD一期商业已经启动建设，二期117亩商业用地已列入出让计划。

相较于武侯区在太平园片区的发力，冯家湾片区城市更新的进展相对慢一些。早在2020年发布的《冯家湾片区城市有机更新项目》显示，该项目用地约2500亩；在今年初高新区公示的国土空间总体规划草案中，也明确将推进冯家湾产业社区建设，将冯家湾打造为高品质都市活力区。

不过，今年3月高新区公园城市建设局在高新区网络理政平台上回复称，“冯家湾片区城市更新方案正在研究中”。这也就是说，冯家湾片区的焕新还需等待。

图片来源：问政四川

太平寺现代都市工业谷

太平园板块发展的最大变量

从对房企和市场机构的采访来看，该区域的未来还取决于一大变量——南三环外侧太平寺现代都市工业谷的进度。

今年2月，太平寺现代都市工业谷入选成都“三个做优做强”重点片区之一；另根据武侯区的“十四五”总体规划显示，整个武侯区将形成人南中心、武侯新城中心、太平寺中心发展的城市空间骨架。

换言之，在武侯区未来的重点，太平寺中心是其中之一。

2022年5月11日，太平寺片区相关的城市设计方案比选招标结果也已经出炉。规划设计范围总面积约11.8平方公里，大致范围是北至三环路，西至百锦路、武侯大道铁佛段、簇马路、老川藏路，南至成都绕城高速，东至成渝环线高速、成都机场高速。

多位业内人士提到，虽然目前太平寺机场的搬迁工作还没明确日期，但在片区城市设计设计方案等项目招标的同时，太平寺片区的发展已经开始提速。“一旦三环外侧腾挪出大片土地，内侧的太平园板块城市面貌及产业布局还将会得到极大的改善。”

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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