独家：实探杭州地下商业做得如何？

/地下商业的运营难在与地上空间环境的整合上。/

作者丨汪静

图片来源丨赢商网

地下商业是城市商业成熟度的一个重要因素，是实现商业地产整合城市景观和空间资源的需求。充分利用城市地下空间，填补商圈业态空白，在一个城市商业发展方面逐渐占据重要地位。

纵观国内，地下商业的典型代表，广州有时尚天河，北京有西单更新场，上海有苏河湾万象天地，南京有新街口时尚莱迪，成都有小体量代表的Regular源野。那作为商业准一线城市，杭州的地下商业做得如何呢？

据赢商网了解，杭州的纯地下商业项目较少，多以购物中心地下商业空间为主。近期，赢商网探访了湖滨银泰in77、杭州大厦中央商场、砂之船（杭州）奥莱等项目，对其商业现状进行分析。

湖滨银泰in77地下商业——西湖边小众业态特色街区

湖滨银泰in77位于杭州延安路，近杭州西湖景区，由A、B、C、D、E区组成，地下商业与地上相连，其中B区与龙翔桥地铁站无缝相通。

赢商网实探，逛湖滨银泰in77 地下商业各区相通，从龙翔桥地铁站B口出来，动线呈直线，只要向前走，即可将所有区域全部逛完。

动线简洁

湖滨银泰in77的地下商业设计了两层，打造了美食街区、复古街区、潮流街区、Z时代街区等特色街区，引入特色业态，比如三坑文化，潮玩IP、萌宠业态等。

Z世代街区

在湖滨银泰in77B区B2层Z世代街区，可以看到潮流手办、汉服、JK制服、洛丽塔、萌宠互动、日韩街头餐饮、怀旧小卖部等诸多小众文化业态聚集到一起，形成湖滨银泰in77差异化的商业内容。

如E区的B1是复古街区，汇集各种新奇复古的服饰和首饰品牌，赋予市集特色，构建了沉浸式互动空间，深受年轻女孩群体的欢迎。

复古街区

湖滨银泰in77在地下商业也引入了如蕉内、好利来、chuu、乐高等众多首店，还有悬空玻璃、独角兽星空艺术馆网红打卡游逛点和定期的策展、IP活动等，与附近的旅游资源共同强化打卡属性。

除了项目本身差异化的规划，湖滨银泰in77近西湖的地理位置占据着天然优势。今年五一期间，龙翔桥地铁站单日客流超28万，多次限流，湖滨银泰in77因此客流上经常遇到疏散难题。

杭州大厦中央商城——武林广场景观庭院式商业

杭州大厦中央商场位于杭州市中心武林广场地下，拥有与地面广场融合的下沉广场和景观庭院空间，商业分布在地下两层，体量约9万方，属于纯地下商业体。

赢商网实探，武林广场地铁站D口可以无缝直达项目，可换乘1号线和2号线。项目占据黄金地段，作为老杭州市中心，聚集着浙江展览馆、武林广场灯光秀的景点，近西湖文化广场、武林门码头，交通十分便捷。

商业外摆

项目属于开放式的街区，以露天花园为特色。中庭花园以自然造景，布点着市集摊位，散发休闲自由的气氛。业态主要以连锁型的餐饮为主，其次是生活休闲类，如舞蹈工作室、健身房、瑜伽馆、理发店等。

近期，中央商场举办遨游太空航天艺术展，2000多方的体验空间里设置了八大主题展区，带来沉浸式的太空遨游体验，吸引了不少家庭消费群体。

通过中央商场，可以连通杭州大厦、国大城市广场、杭州百货大楼、武林银泰等杭州大型商场，共同构成了杭州武林商圈。

不过通往其他商业区域动线过长，一店铺偏少，B1区还有一些空铺，二没有商业氛围，消费氛围不强；其次，商场在动线设计上比较复杂，出口设计不明显，标识不显眼，消费者身在其中，不知道如何走。

砂之船（杭州）奥莱——钱江新城CBD的生活广场

砂之船（杭州）奥莱位于杭州4号线市民中心站、钱江新城波浪文化城负一层，体量5.7万方，集合OUTLETS广场、特色美食、主题影院、儿童服饰区等，入驻国际国内知名零售品牌200多家。

人马街女装区

赢商网实探看到，砂之船（杭州）奥莱的区位优势明显，靠近钱塘江边，位于城市阳台以下，聚集着城音乐喷泉、灯光秀等旅游资源；位于杭州政治中心和钱江新城CBD，承载大量客流，并与来福士广场无缝衔接，与杭州万象城紧密相连。

天鹅街的儿童服饰区

砂之船（杭州）奥莱一共分为5个街区，涵盖了时尚女装、男装、设计师款、户外运动装、内衣、鞋类、童装等品牌，还有少量的连锁型餐饮，具有鲜明的消费属性，区别于大型购物中心，主打折扣消费休闲生活。另外，街区的动线四通八达，通往市民中心地铁站至少有4个出入口，与地铁的通达性较高。

户外空间

由于整个街区属于开放式，公共空间上做了户外造景，街区中庭设置多处外摆区域，打造自然沉浸式的购物空间，充满烟火气。不过，由于年限较久，公共区域部分设施有些许老化。

为何杭州地下商业做的不温不火？

综合来看，杭州的地下商业与商业能级发展并不匹配，有特色的地下商业街区和具备强大商业辐射的项目还是太少，有些地下商业项目甚至烂尾多年。

前不久，作为纯地下商业项目大型商业体庆春广场烂尾10年，不幸落入法拍，起拍价9亿，无人问津，惨遭流拍。

庆春广场现状

庆春广场位于杭州老城区，建成于2002年7月，是杭州人休闲生活难忘的记忆地标。它的位置绝佳，北侧是银泰百货，西侧是杭州大厦501，广场下方又贯穿地铁2号线庆春广场站，周边大型居住社区众多。

庆春广场原计划是向下开挖三层，欲打造“市中心首座独立产权下沉式综合体”，但直到现在也未完成工程。2022年，杭州庆春广场项目建设单位宣告破产清算，广场正式进入法拍程序。今年4月，第一次法拍流拍，没有运营公司敢于接手。

地下商业的开发和运营难在哪里？据了解，地下商业街的开发成本高于地上，后期运营难点在于与地上空间环境的整合上。

一位不愿具名的业内研究专家向赢商网表示，地下商业的主要问题在于与地上商业存在运营割裂，从而使空间可达性差、人流动线不通畅，商业空间和业态也没法很好地衔接，直接影响经营状况的好坏。另外，地下商业在引入业态上还要考虑坪效，差异化和特色品牌不一定能带来客流和业绩，需要综合评判。

杭州的地下商业不发达与规划理念的变化有关，部分地铁站从设计阶段到运营阶段的职能变化，导致项目的客流和商业承载力出现不匹配。同时地上地下分阶段开发、分主题运营的模式也导致业态的连贯性有较大提升空间。新加坡和日本的地下商业与地铁连通性和一体化运营做得非常好，值得借鉴。

巧院·FUN生活主理人潇郎认为，从商业分布格局特点来看，地下商业因相对闭塞、流通速度快更难留客，品牌级次相对较低，用户特征及需求在于“短平快”，很多地下商业通常位于交通要塞的流通口，如地铁、火车站等更容易些。对于这类商业体的运营重点在，一是考虑如何“留客”，二是考虑如何快速“服客”，三是聚焦核心用户“锁客”，从用户需求的角度考虑满足消费需求及商户需求，并形成有效的互动，才能走得更远。

随着城市的扩容和新城的规划，杭州涌现越来越多的新型地下商业，作为立体商业的一部分，地下商业也会成为未来商业发展趋势。考虑到区位、无缝衔接地铁、地下交通通达性、商圈级别等因素，未来2年内杭州有哪些地下商业空间值得期待呢？

钱江新城二期连堡丰城

连堡丰城项目位于钱江新城二期区域，为总建筑面积33万平方米的地下“隐形城市”。项目以地铁9号线御道站、五堡站、六堡站、红普南路站4个站为核心，以地下公共步行通道连通，形成集地下公共空间、地下基础设施及地下交通设施于一体的地下综合利用体系。

其中连堡丰城一期御五区间位于地铁9号线御道站至五堡站区间，总建筑面积约17万方。一期拟投入装修使用的御道站以东205米区域，目前引入了桌游轰趴馆、射箭运动馆、VR体验馆等潮玩业态，同时布局了钱投·资产经营自有品牌邻享便利店、量子美餐中式餐厅、空间展览馆、美物生活馆等商业配套。

未来连堡丰城将打造集生活配套、艺术展示、潮玩体育类等综合业态于一体的“地下大都会”，与地下空间衔接的地上引水河景观带会打造沿河景观带及31处独栋小建筑的城市综合绿道。二期工程预计规模达16.69万平方米，市钱投集团谋划了国际交流中心和国际社区两个大项目。

杭州壹号院0102商业地块

信达中心丨杭州壹号院由住宅、商业、办公、公寓等业态组成，总建筑面积近百万方，位于城市新中心奥体核心板块，承接钱江世纪城CBD 和滨江区府，在“西湖时代”到“拥江发展”时代中占据重要位置。

其中杭州壹号院0102地块地下商业部分，体量近万方，聚焦城市新中产与财智高知办公，定位生活美学社交公园，以展现美好生活方式的策展型商业筹备运营。

该项目在商业空间上构建“生活方式圈”，探索精致社群体验，强化与消费群体的情感链接。其中业态拟以艺术、家居、时尚、社交、户外生活、精致配套为主，在室内多功能商业策展空间+室外广场打造丰富的日常与社群活动，展现多彩的社区活力。

杭州壹号院0102商业地块通过地下系统，不仅无缝衔接地铁，还贯通奥体博览城主体育场、训练中心、博览中心等设施，汇聚奥体博览城地下大商圈，同时承接居住区客群、地铁通勤客流和奥体的客流。依托大型综合体和奥体板块的优势，项目未来有很大的潜力。

德信中心商业街区

德信中心位于杭州上城区明月桥路与和兴路交叉口，集合了体验式商业街区、高端住宅和甲级智慧办公，项目总体量为25万m²，其中体验式商业街区体量为5万m²，与彭埠地铁站无缝对接。

项目设计灵感来源于南宋御街二十三坊，打造城东板块稀缺的坊巷式商业街区。以舒展起伏的人字坡屋顶、流线型退台步行街，曲折的鱼骨状坊巷，四大主题空间溯源西湖、西溪、钱塘与运河。

项目由地上多栋中式建筑群及地下两层主题商业区构成，打造24小时的沉浸式多元场景体验，定位“里巷%自在浓度”，集结必吃榜黑珍珠餐厅、米其林餐厅、网红社交品牌、朋克养生基地、极限运动工厂等众多体验型新锐品牌。尤其在地下两层聚焦年轻态品牌，规划以美食和娱乐为主的“悠享欢聚派”和互娱体验的“摩登潮聚地”。

项目区位优势明显，地下商业可直达彭埠地铁站，未来将与火车东站打通天台走廊和地下通道，可同时承接东站枢纽客流、换乘地铁通勤客流及周边高密度中高端的居住人群和写字楼办公客群。

不久之后，德信中心将与杭州之翼、环翼城共同组成约50万方德信商业集合体，构建城东新城无界生活商圈。

时间地点：7月20日 上海

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