存量过剩、增量疯长，2023新一线城市超200MALL迎开业大考!华南篇

铱星导读

兔年春节前铱星云商曾盘点了深广北上四个一线城市2023年拟开业商业项目名单（1.深圳广州；2.上海；3.北京），收到了不少业内小伙伴的积极反馈，大家对全国代表城市今年拟开业项目颇为关注，因此本系列将对位列最新一期新一线城市榜单中的15城2023年拟开业代表项目梳理后统一发布，以期为业内人士提供参考借鉴。

篇幅所限，铱星云商将依次按华南、西南、华东、华中、华北西北等分五篇发布，此为华南篇，包含东莞、佛山两城。

资料显示，新一线城市榜单由第一财经·新一线城市研究所依据品牌商业数据、互联网公司的用户行为数据及数据机构的城市大数据对中国337个地级以上城市排名而出。该榜单标准依托商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性等五大指标。因此，概括地说，进入新一线榜单的城市代表着拥有仅次于一线城市的商业发达程度和经济发展韧性，也意味着这些城市中拟开业代表项目具有较强的消费力支撑，处于较稳定的发展环境，今年亮相市场的确定性较大。

据了解，在《2022城市商业魅力排行榜》中，15个进入新一线名单的城市依次是成都、重庆、杭州、西安、武汉、苏州、郑州、南京、天津、长沙、东莞、宁波、佛山、合肥和青岛。相较于2021年，合肥重回“新一线”，沈阳首次离开榜单，有几个城市位次略有调整。

综合来看15个新一线城市近两年已开和将开的商业项目，我们发现以下特征和小趋势。

• 商业形式多样

规模化连锁企业跑马圈地；同时，一些非标商业异军突起，在破局设计和内容同质化方面功不可没；此外，传统百货公司寻求转型、奥特莱斯扩张、重奢商业下沉、商业资管分离等现象也此起彼伏。

• 存量商业改造愈演愈烈

历史底蕴深厚的老城项目焕新升级需求尤甚。典型如武汉、天津等。武汉2023年17个拟开业项目中7个为存量物业改造，像武汉SKP、汉街万达、中商世界里销品茂购物中心等知名商场；天津2022年9个新开业项目中超3个为存量升级，即天津金茂汇、新开河万达广场和泰达时尚购物中心；2023年天津拟开项目中和平区3个均为存量改造，即天津和平印象城、友谊新天地广场、友谊精品广场等。

• 延期开业成常态

纵览一线和新一线19个城市近两年亮相的数百个项目，因招商不力或建设周期限制而延期开业的项目批量出现，有的甚至一延再延，被冠以“鸽王”称号。

东莞

东莞已经连续4年处在新一线城市第11名的位置上。不过城市人活跃度保持在全国第8位。2022年，东莞新开商业项目5个，总商业体量48万方。据东莞房姐统计数据，2021年年底东莞拥有已开业商业项目（购物中心+独立百货）114个，总体量约649.5万方。由上述数据，截至2022年年末，东莞已开商业项目119个，商业总存量约697.5万方，结合东莞商业资源分散，多中心的特点，较易形多点开花的商业格局。

据悉，未来几年东莞将迎来超10个知名商场，如龙湖东莞莞北天街、东莞万象城、松山湖欢乐海岸、东实商业旗云城市广场项目、万象系滨海度假购物天地等超105万方商业体量。

据铱星云商不完全统计，2023年东莞计划开业商业3个，分别为东莞万江佳纷广场、东莞融创ins park和京东MALL华南首店，均为改造升级项目，商业总体量约20万方。

下文将对2023年成都拟开业代表项目简要介绍。

万江区

✦ 东莞万江佳纷广场

东莞万江佳纷广场是佳兆业商业集团与佳宁娜集团签订的东莞家汇生活广场的升级改造项目，项目地处东莞万江大道与银龙路交汇点，负一层无缝接驳将于2024年8月开通的轨交R1号线。项目总建面约41万方，首创东莞家居+生活双MALL商业模式，商业体量共12万方，定位“都市娱乐生活新坐标”，目标是成为区域居民的潮玩嗨聚社交地、品质生活乐享地、亲子陪伴成长地、聚会就餐首选地。

入驻品牌包括华夏影城、世纪华联超市、少年宫、顺意顺德菜、伯菲特健身、莫莉幻想等主力店；耐克运动营、摩天轮卡丁车、星瞳猫电玩、猫殿·宠物妈妈等次主力店；还有耐克、周大福、木屋烧烤、觉美、百丽、雅格女装、薇迎、良品铺子、伶俐等已进驻项目。

厚街镇

✦ 东莞融创ins park

东莞融创ins park由东莞中鑫广场改造升级，位于厚街最繁华康乐商业街北段，西临康乐北路，东临莞太路，地铁2号线寮厦站直达。项目总建筑面积5.6万㎡，商业建筑面积约3万㎡，采用双首层设计，致力打造方便快捷、配套服务的10分钟生活圈，成为聚集网红佳肴、时尚生活、休闲玩乐的邻里生活乐享中心，以满足青年家庭客群对于情感交流、生活场景的新需求。

品牌方面，中鑫国际影城、海底捞、蒂伊美健身、必胜客、名艺世家、东方启音、霍利斯音乐餐吧、博纳意大利餐厅、名创优品、康悦印象等多个商家已入驻，据了解，项目或将于2023年6月中旬亮相营业。

东城区

✦ 东莞京东MALL

京东MALL华南首店落址东莞东城区台商大厦环球经贸中心1-4层，地铁2号线C6口直达。据介绍，东莞京东MALL是继重庆、合肥、西安、沈阳和石家庄后的第六家超体，面积近5万平方米，商品SKU超20万种。项目拟于2023年6月18日开业。

佛山

佛山与东莞相似：品牌商业基础相对薄弱、城市的枢纽地位不高，但城市年轻人口多、充满活力，也具备未来潜力持续提升的条件。2022年，佛山新增购物中心8个（商业体量≥3万㎡），对应体量为75.3万㎡。据赢商大数据，截至2022年末，佛山购物中心（含独立百货）共计169个，总体量高达1022.92万㎡，位居全国第十，在华南区仅次于深圳、广州。

2023年，佛山计划开业商场达15个，总商业体量超111.4万平米。其中，顺德ALSO、三水乐平嘉洲广场已于4月28日开业。

南海区

✦ 佛山桂城万达广场

佛山桂城万达广场是万达商管集团在佛山的第五座商业广场，由桂城天河城升级而来，总建筑面积11.6万平米。项目具体位置是南海大道主干道旁，千灯湖金融中心西侧，属于佛山市老城区中心，距离佛山地铁3号线西约站约50米（在建中）。

万达商管此次进驻与改造，将围绕老城区“旧时光”，营造“新生活”主题，打造区域全客层休闲中心。项目结构为地下一层，地上4层，星巴克、LINLEE蛙小侠、谭鱼头火锅、师烤烤鱼、周大福、六福、老凤祥、周大生等知名品牌已确认入驻。项目拟于2023年6月30日开业。

✦ 佛山天空万科广场

佛山天空万科广场是位于三山新城的万科天空之城配建的TOD商业综合体，位于南海区环岛南路辅路27号，三山新城北站上盖，与南海有轨电车1号线、佛山地铁2号、佛山11号线等轨交交汇。项目邀请吕元祥建筑设计事务所、美国SWA、加拿大AAI等知名单位共同打创，总体量70万平米，商业综合体计容面积13.9万平米，商业体量8.3万平米，其中购物中心建筑面积6.9万平米，盒子+街区商业形态容纳无界多元的复合型商业生态。

购物中心预计引进150余个品牌，四大功能场景打造汇集生活方式、家居美学、户外运动、品质餐饮为一体的复合型城市客厅。项目首期街区部分将于今年6月率先亮相，计划2024年10月1日整体开业。

✦ 悦汇广场•南海

4月26日，越秀商管举办 “悦势共聚 汇见新生”越秀商管悦汇广场品牌见面会暨招商发布会。据介绍，悦汇广场•南海项目将作为“悦汇广场”产品线首发作品于2023年12月焕新亮相，打造商业更新范本。悦汇广场·南海位于佛山中心的禅城、桂城两大核心商务区交界处，隶属于南海核心桂城街道，接驳广佛线和佛山地铁3号线，周边1.5公里范围内辐射24万人口，10分钟车程内辐射人口达140万，以年轻家庭为主，办公人群为辅。

项目体量约8.6万㎡，由约5.7万㎡的A座和约2.9万㎡的B座串联组成，分为地下2层，地上6层。A座定位为家庭生活，B座定位为商务生活，业态上围绕“亲子做强、餐饮做优、零售做精、配套做齐”的规划，组合引领性业态+刚需性业态，并分别在A座的外广场规划 “艺术快闪” 街区， B座的外广场打造 “日咖夜食”街区等差异化内容。

✦ 佛山南海富力广场

南海富力广场地处南海千灯湖板块，负一层与广佛线千灯湖站无缝衔接，项目打造总建筑约40万㎡多元化体验式综合体，其中购物中心约7万㎡，结构为地上五层、地下两层。项目创新「24小时+“潮玩生活理念”」，打造微醺社交与休闲娱乐新场景。

顺德区

✦ ALSO

4月28日，由美的投资、联合天目里策划运营的国内首个共创型综合文化商业体ALSO在顺德北滘正式开业。ALSO是一座占地3.7万平米的建筑集群，毗邻安藤忠雄设计的和美术馆、美的集团全球总部，紧邻广州地铁7号线美的站。

项目是国内首个围绕“主理人共创社区”建立的综合文化商业体，以艺术文化作为精神内核，邀请了三十余家主理人品牌入驻，包括引入十余家知名品牌的华南首店，以及共创孵化十余家本土品牌。其中包含了文化乌托邦单向空间、音乐现场ALSO LIVE，电影行业创新者三克映画、JNBYHOME等13家华南首店，让精神、艺文、社交、商业等同时发生。

高明区

✦ 佛山•勤天汇

作为勤天集团在高明的商业扛鼎之作，佛山•勤天汇位于西江新城荷富路及丽江路交界处，是高明人出入新旧两区，切换广佛双城的城市交通枢纽带，拥有“文化中心”及“荷城”两个有轨电车站，与佛山地铁2号线（荷城站）无缝衔接。项目为60万㎡HOPSCA文商旅城市综合体，集150米的超高层地标建筑、15万㎡文商旅城市综合体（配有3500个停车位）、2.5万㎡风情商业街、12万㎡超五星级城市酒店、15万㎡住宅、13万㎡公寓、3万㎡高端地标写字楼等多元化业态于一体。

勤天汇文商旅城市综合体规划地上5层，地下4层，目前，嘉荣超市3.0版旗舰店、中影嘉莱LUXE巨幕影城、星汇力健身俱乐部、肯德基、Adidas mega店、周大福、周六福、中国黄金等知名大牌已进驻项目。

三水区

✦ 三水乐平嘉洲广场

三水乐平嘉洲广场项目位于乐平镇中心城区乐平大道南侧与西乐路交汇处，占地面积4.08万平方米，总建筑面积达11.5万平方米，项目集购物、餐饮、文化娱乐、健身运动、教育培训和高端人才公寓等功能于一体。商业体量5.7万平方米，规划有全天开放的“T”型空中连心桥、运动公园、泳池等设施。

项目商业结构为地下一层，地上五层，入驻品牌包括益万家超市、万达影院、星巴克、麦当劳、名创优品、六福珠宝、中国黄金、老凤祥、耐克、安踏、渝城小雨、椒戏、马三妹等知名品牌，已于4月28日开业迎客。

✦ 三水银河广场

银河广场作为三水北江新区继新动力广场和汇信广场的第三家大型商场，总建面超6万平，主要功能区域分为四层，规划停车位1000个。根据规划，项目首层为精品百货、高端连锁生活超市；二层为客餐厅、睡眠馆、整体家具等；三层为电器、软装、卫浴、涂料等；四层为餐饮、电影院和美术馆，业态多元化。

简爱家居、金逸院线影院、银河广场美术馆、天河城商管-网红图书馆-阅读家、万宁、东方儿童、迪乐尼儿童乐园等7家主力品牌已入驻，最大亮点在于引入3万平米三水首个家居主题连锁百货，辐射大旺、四会、佛山西部、广州西部等地，填补了中高端家居平台市场的空白。已和粤海天河城商管公司签订合作框架协议，汇聚商超、美食、服饰、影院等多个类型的品牌商家，打造成集时尚零售、娱乐休闲、特色餐饮为一体的商业中心。

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