办公楼空空荡荡？澳洲商业地产成为“食人花”，生吞房东

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位于墨尔本637 Flinders Street的维多利亚警察局的旧址是一座现代化的办公大楼，刚刚进行了耗资8000万澳元的整修。它拥有高端设施，离一个主要火车站也很近。但它几乎是被空置的。

截至2月，只有一个租户Wesfarmers Health在这栋去年年底开业的17层楼里租用了空间。这份为期10年的租约只涵盖了大楼的几个楼层，而且作为租客获得了非常优惠的条件。

这并不是商业地产市场正在经历痛苦的唯一证据。在整个澳大利亚，有一些办公大楼要么是空荡荡的，要么只有一小部分有租户。

随着企业继续提供灵活的工作安排，澳洲商业地产经历了重大的结构性变化，许多人选择每周只在办公室工作几天，有些人根本不在办公室工作。在任何地方工作的转变已经对商业地产行业产生了巨大的影响，房东更是担心更糟糕的情况还在后面。

根据JLL的3月季度报告，澳大利亚两个最大的城市悉尼和墨尔本的空置率分别接近14%和15.6%。粗略计算，这相当于这两个城市每七座办公大楼中就有一座是空的。在珀斯，这一比例为19.9%，在布里斯班，这一比例为13.6%。

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商业地产“完美风暴”席卷全球

位于顶级地段的最好的建筑，如墨尔本Collins Street街尾的Spring Street，或悉尼中央车站和其他中央商务区火车站周围的塔楼，人气很旺，几乎满租。

可在悉尼和墨尔本，一些曾经被认为是黄金地段的高端资产或A级资产的办公室，现在都安静得可怕，许多楼层空置，门厅的咖啡馆关闭，礼宾部的服务台无人问津。

即使在交通繁忙的时候，也很少有人进出这些大楼。这两个城市的几个已经开工的新楼盘，租户也只预先承诺了约30%的可用空间。

经济放缓和迫在眉睫的裁员更将继续对办公楼市场施压。在墨尔本，州政府已经宣布将削减多达10%的人员，在悉尼，金融机构和科技公司也正在缩减其租赁需求。

同时，利率的提高也给澳大利亚最大的办公楼房东带来了压力。

这是一场席卷全球的完美风暴，已经导致一些美国办公楼房东将“钥匙”交还给银行。随着银行以更高的利率重新发放贷款，这可能给已经绷紧了弦的行业带来更大的压力。据彭博社报道，美国一些办公楼资产的价值预计将下降多达40%。

与美国同行一样，澳大利亚的办公楼房东也面临着类似的情况，尽管全盘崩溃的可能性较小，但租户减少确实将带来资产估值降低，而估值降低将造成更高的债务与估值比率和贷款人的紧张情绪。

在《澳洲金融评论报》采访中，墨尔本Kernel Property的租赁咨询总监Holly Bailey表示：目前已经观察到主要租户的租赁要求减少。随着更多新办公楼的交付和租户数量收缩，预计空置率将继续攀升，尤其是老旧建筑的业主将经历更多痛苦。

与此同时，悉尼也出现了类似的趋势，如果企业以前是以灵活办公模式的公司为主要租户，那这类租户通常都在继续减少租赁面积，比较典型的例子就是是银行和大型科技公司。

同时，实际租金也正在下降，因为业主通过提供激励措施：如装修、免租期或减租，试图有效地收买了他们的租户。这些激励措施在墨尔本相当于租金总数的40%，在悉尼相当于35%。

在过去的12个月里，澳大利亚最大的房地产投资者的股价已经暴跌，尤其是拥有大量写字楼的房地产投资信托基金，如Dexus、Charter Hall、GPT和Centuria。

澳大利亚证券和投资委员会和基金经理已经加大了对几个大型房地产集团的压力，要求他们减记资产价值，一些市场观察家估计今年的价值可能下降20%。

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商业地产行业正在“自食其果”

Stephen Hayes是澳大利亚最受尊敬的房地产投资专家之一。他是First Sentier Investors（前身为Colonial First State）全球房地产证券的负责人，该公司代表其全球客户投资2250亿澳元。

Hays提出，商业地产行业实际上一直在自食其果。

他说：“这些业主中的大多数人，即专注于办公室的房地产投资信托基金，正在通过建造这些我们不需要的极大体量建筑来吞噬他们自己的投资，”他说。

他说：“我们并不是在倡导办公楼资产的衰亡或任何类似的事情。办公楼资产在为商业和政府机构提供物理基础设施方面发挥了重要作用。然而，就能够产生稳定的投资者回报的资产而言，办公楼资产并没有达标。”

Hays说，除了黄金地段，大部分办公塔楼的当前价值是不可持续的。

如果你看看世界上的主要金融中心--伦敦、纽约、旧金山、波士顿，就会发现写字楼的资产价值下降了20%以上。因此，澳大利亚凭什么保证我们的金融中心如悉尼和墨尔本不会经历同样水平的贬值。

事实上，办公楼资产的价值已经在经历一场重大的市场考验。今年早些时候，行业养老基金REST在收到约3.9亿澳元的报价后放弃了出售其位于717 Bourke Street的办公大楼，因为该报价比其4.6亿澳元的账面价值低了约15%。

本周，黑石集团也在对收到的报价不满意后，撤回了其在悉尼的价值10亿澳元摩根大通大厦的出售。

“有很大一部分业主都在通过建造这些本不需要的大型建筑来吞噬他们自己的投资”。

Dexus最近还出售了悉尼的两座大楼44 Market Street和1 Margaret Street。据悉，该集团在今年6月至12月期间悄悄地将这些房产的价值降低了6%。该集团的一位发言人证实了这些减价，但也强调收到了买家强烈的兴趣。在日益严峻的形势下，该集团今年早些时候搁置了其原本10亿澳元的预期发展计划。

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Winter Is coming，行业凛冬将至

另一个认为写字楼的估值应该被削减的主要投资者是行业基金UniSuper。该基金在几个大型房地产投资信托基金中持有大量股份，包括GPT的16%股份和该集团28亿澳元的投资委托，以及Westfield商场所有者Scentre的12%股份，以及包括购物中心和办公大楼在内的非上市资产。

UniSuper物业主管Kent Robbins表示，自2017年以来，该集团没有大量购买写字楼，一直在稳步减少对该行业的投资，同时也在增加对零售和工业物业的投资。

在考察写字楼资产时，Robbins关注两个关键指标--资本化率，即通过将建筑物的收入（即租金）除以其账面价值来预测物业的回报；以及折现率，即确定物业未来现金流现值的措施。

“我们预计在未来几个季度确实会看到办公楼价值下降，与此同时，许多上市集团已经被过度抛售，预期其估值削减的程度要比显现出来的严重。”

全球房地产信托投资专家、Resolution Capital的执行董事Andrew Parsons也认为办公楼资产价值需要降低，但降低的严重程度将取决于资产的位置和质量，因为租户会寻求设施的可持续性和灵活性。

Parsons说：“考虑到空置率、额外的供应、更艰难的信贷市场和利率增长预期，似乎有理由期待更低的估值，特别是低等级或舒适性差的物业，”。

他补充说，但有一个大的未知数是海外投资人对澳大利亚的兴趣程度，特别是来自中国和日本的兴趣，这可能会支撑起办公楼资产的价值。

“但无论如何，在未来的12到18个月里，无论如何都将是艰难的。”

究竟会有多艰难，谁也说不准。

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市场究竟是否存在“微光”？

大卫-哈里森(David Harrison)是业内资深人士，也是Charter Hall的首席执行官，Charter Hall是一个庞大的基金管理帝国，拥有大量的办公楼，他认为该行业比全球金融危机期间的情况要好。

“由于租户需求的变化，有一些建筑将面临压力，然而，在我看来，整个行业的资产价值将下降达20%的说法是不成立的。”

“这种程度的下降在全球金融危机中没有出现，我们也不认为会在这个周期中出现。”

事实上，也有其他房东充满希望。Centuria办公楼部门主管和COF基金经理Grant Nichols也表示，对于他的投资者来说，一些位于超高端资产之外的办公楼塔楼的价值仍然存在。他说：“你不能将所有的办公楼一概而论，”他说。

“此外，价值低于1.5亿澳元的资产显然会有更大的投资需求和流动性。”

GPT在其办公大楼的空置率达到12%之后，也看到了一丝微光。一位发言人说：“自今年年初以来，我们观察到悉尼和墨尔本中央商务区的访问量和活力增加了，同时我们的办公资产的利用率也提高了，这与租户的租赁查询水平的提高相吻合。”

虽然办公楼行业是商业地产行业目前最大的担忧，但人们也担心一些零售资产如商场的价值和占用率的未来。

最好的购物中心，如悉尼市中心和Bondi区的Westfield以及墨尔本的Chadstone商场，都有大量的租户，而其他零售物业，通常是较小的购物中心，却有了越来越多的空缺，这些空缺曾经由小企业零售商和家庭企业或较小的连锁店填补。

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如何看待澳大利亚商业地产市场动荡？

总体而言，不论市场趋势如何，对于商业地产的确不能一概而论，因为房地产在很大程度上是高度本地化的。

在当前经济环境下，很少有避风港。目前，最常提到的防御型投资是物流、仓储和便利零售业，其中被大型超市租用的的日用需求型中心表现强劲。

建房出租的住宅社区和退休社区也是越来越受投资者欢迎的资产类别。这些类型的投资最关键的特点在于他们从租户那里收取可靠租金的能力和资产的基本必要性：比如购物的触觉体验或日常必需采购。

而另一方面，办公室的最大问题是它是否还能满足人们的需求。虽然许多人认为它仍将是职场必需品，但现在的问题在于，办公场所究竟需要多少空间已经在疫情后被重新定义。

今时今日，我们也不必不用对下个五年过度悲观，疫情前几年“大跃进”的好处就在于切切实实地实现了行业快速发展，而且经历“大浪淘沙”洗礼之后的资本市场也会更精彩。从规模化向品质化过渡或将是澳大利亚商业地产投资下个五年的最大趋势。

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