湖南
作者 |罗乾波
出品 |睿诚研究院
导语
今日上午，市资规局公示了4宗地块进行了挂牌，其中，两宗地为城市更新类地块，即岳麓区观沙岭城更地块和天心区披塘村两安地块，前几日首轮8宗地刚成交完毕，今日又推出4宗地块，小步快跑，乘势而上，让长沙土拍市场又增加了一些看点。
也引发了业内的众多关注。
其他的就不多说了，今天只着重聊聊披塘村两安用地项目的事，以供大家参考。
01
六年坚守终成局
2020年4月9日，据红网等媒体报道：
“4月8日上午，长沙市天心区黑石铺街道披塘村集体建设用地合作开发签约仪式举行，披塘村集体与湖南中欣三瑞房地产开发有限公司签订协议，双方正式就村集体地块展开合作开发达成共识。
中欣房地产集团于2018年底中标披塘村集体建设用地合作开发项目，后授权于中欣三瑞。该项目共包括四个地块，总面积约为300亩，其中，地块一、地块二已建成披塘一、二期安置小区。‘根据规划，拟在剩余约200多亩可使用面积上，投资建设一批居民楼、商务楼。’公司董事长张军韬说。”
如上，从2018年中欣与村委会签约至今，耗时六年多，刚好处于两个周期的转换点。
过程中也发生了一些小变化，后面中欣退出项目公司股权，原来的“湖南中欣三瑞”，也变更为“长沙卓越三瑞”，由卓越地产持股30%且为第一大股东模式来启动相关操作。
为何搁置近六年？
主要是拆迁进度、疫情干扰、主流房企陷入困境等因素所造成的，此略。
当年签约时，卓越还将此项目列为了其在长沙的第一个城市更新项目，类似他们在广州等地的旧改项目，信心是充足的，政府也寄予了很高的期望。
彼时，披塘村项目所在的这个位置，在九峰村之南，对区域的南拓有重要意义，故而当时签约时，相关政府领导也出席了，可见其重视程度。
据睿诚研究院观察，这样的情况一般为村企签约、街道等见证后就完事，区政府领导很少来参加的。
南拓、城更等想法，加上卓越的品牌，厚望和面子都给的很足。
然，过程中，众多客观等制约下，于今日正式挂牌，也有很多的无奈。
当然，对卓越及其另外四个股东而言，多年坚守也有一些新的价值，比如区域的发展、比如限价、比如市场趋势的好转等，以前的相关成本也可有效去化解等，而享受城市最新的一些红利等。
02
为何要此时挂牌？
今天上午，挂牌信息一出来，不少朋友来电或微信等咨询，问这块地会不会如期摘牌，不会有什么变化吧？
大家，实乃想多了，卓越6年坚守、政府精准推地等，这种情况基本不可能发生。
在百强房企里看，卓越也未暴雷，在众多民营房企中也是硕果仅存的品牌之一。
在天心区大发展的环境中，政府也会很关注这个项目的摘牌，没有排查清楚，也不可能让其挂牌。
所以，大家无需担心这个问题。
为啥此时才挂牌？
据睿诚研究院独家分析，主要有三点：
其一，条件具备，天心区大发展的需要
众所周知，近年天心区的发展态势很迅猛，新开铺、九峰城改和黑石铺等大型城市更新项目，以及南中心都在快速铺排，黑石铺街道披塘村两安用地项目，沉寂多年后，需要为天心区的快速发展创造价值，而且其各类条件都已成熟，政府不会让房企再找市场不好的借口去继续睡大觉。
政府策动，为其第一动力。
其二，指标优化，房企品牌的声音要提升
从企业角度来看，近年来，卓越地产，在市场上面的声音越来越小，民营类房企在长沙两安用地上，龙湖的动作尚在持续，而曾经是长沙两安用地的先锋军和主力的卓越，其身影基本消失。
就品牌深耕而言，不是一个好事。
六年花出去的钱，也需要收回来了，而且还有天心区的各类利好大势依托等。
纯住、约22万方、2.9的容积率、13500的毛坯限价、限高问题解禁、教育配套难题不存在等，项目本身的财务指标来审视，综合起来，本利指标不错。
其中，单一项目可带来约30亿的销售收入，对卓越在长沙区域而言了，也是一支强心剂，可逐步聚拢自己在长沙开发或两安用地中的一些光环，作用也不小。
而打破当前龙湖，在两安用地上独步湘江的格局，为自己赢得一些发展空间。
进而，为自己未来在长沙的发展，再次夯实基础。
其三，破解质疑，村+民鞭策所动
众多两安用地项目案例反映，拖得越长，村委会和村民的质疑越多，扩散之后会让房企品牌受伤。
不能长期让村民们望眼欲穿，他们耐心有限。
不然，就或许会产生不必要的纠纷。
基于此，改项目也需加速推进。
这个问题无需多说，就一笔带过了。
03
据睿诚研究院观察，在市场渐渐好转中，长沙和天心区等区域，奔跑速度愈益加快，城市更新与片区等范围及项目，皆在大肆发力，重要位置及区域的两安用地项目，如不有效推进，一旦被纳入城市更新或片区开发体系内，在城市发展的大要求下，多年的付出，也可能会被新趋势改变。
城市不会等你，每一寸土地都要服务于城市的总体发展。
看不到趋势，或依然假装酣睡等，只会拖累自己的发展和区域深耕。
披塘村案例，时势使然，必须腰围天心区和长沙的持续发展，贡献价值。
但，就本项目近距离的黑石铺城市更新项目、九峰村城改项目小范围内而言，广告产业园和九峰小区以南，到中信凯旋城一带，项目不多、有所断裂，上接黑石铺、下连大托铺，在最新结构中，本项目是城和产之间的一个有效节点，整体格局中，披塘村项目也不能再养草。
许多使命加身，已完全不同于过去的纯粹两安用地的要求，难以置身事外。
城产更迭，趋势转换；
两安发展，动能换新。
披塘村样本，不知能否给你一些新思考？
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