专访社科院王业强：房地产市场仍处库存消化阶段，核心一二线城市调控政策有望优化

21世纪经济报道记者李莎 北京报道从近日国家统计局发布的房地产数据看，一季度房地产销售端出现积极变化，商品房销售面积降幅收窄，销售额由负转正，3月70城房价上涨城市也明显增加。但销售端的暖意尚未完全传递至投资端，一季度房地产开发投资同比降幅略有扩大。

如何看待一季度房地产市场情况？为什么销售端和投资端数据表现分化？政策还有调整优化空间吗？二季度市场将如何走？带着这些问题，21世纪经济报道记者专访了中国社科院研究员、中国区域科学协会副理事长、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强。

王业强认为，一季度房地产市场整体表现平稳，销售端回暖是宽松政策推动、前期压抑需求释放和季节性因素综合作用的结果，但从销售市场改善到开发投资回暖需要一个传导过程，目前市场仍处于库存消化期，房地产开发投资信心仍需进一步恢复。接下来供需两端政策仍有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，一线城市调控政策以稳定为主，短期不可能出台大的刺激性政策。

中国社科院研究员、中国区域科学协会副理事长、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强（受访者供图）

市场信心逐步恢复

一季度房地产销售端改善明显。从销售来看，1-2月商品房销售面积和销售额分别为15133万平方米和15449亿元，同比分别下降3.6%和下降0.1%，降幅较去年全年明显收窄。1-3月，商品房销售面积和销售额分别为29946万平方米和30545亿元，前者同比降幅进一步收窄至1.8%，后者由跌转涨，同比增长4.1%，住宅销售也有所改善。

而从房价来看，1-3月70城中房价上涨城市持续增加，1月新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个；2月新房和二手房价格环比上涨城市增加至55个和40个，3月又分别增加至64个和57个。从不同城市能级看，1月仅是一线城市房价环比转涨，二三线城市环比降势趋缓，到3月各线城市房价环比均表现出上涨特征。

王业强认为，一季度房地产销售端明显改善是多因素综合作用的结果。一是宽松的政策推动，央行的降准降息、各地的宽松政策，都会推动房地产市场恢复和回暖；二是随着疫情政策调整，压抑的市场需求出现集中释放；三是受传统的季节性因素影响，春节过后的三四月是一个传统的销售旺季，开发商也会推出各种优惠措施。

但销售端的暖意尚未完全传递至开发投资端。在“保交楼”政策推动下，一季度房屋竣工面积进一步增加。但1-2月全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%，1-3月，房地产开发投资25974亿元，同比降幅微增至5.8%，房企施工面积和新开工面积同比降幅也有所扩大。其中1-3月房企新开工面积24121万平方米，同比下降19.2%，降幅较1-2月扩大9.8个百分点。

随着销售情况改善，3月末商品房待售面积有所降低，但仍高于去年同期。2月末商品房待售面积65528万平方米，同比增长14.9%。到3月末，商品房待售面积64770万平方米，同比增长15.4%。

王业强表示，从销售市场改善到开发投资回暖需要一个传导过程，目前商品房待售面积同比仍在增长，市场还处在库存消化的阶段。宏观经济增速放缓，市场有可能进入一个通缩时期，这也是导致房地产市场回暖压力较大的一个原因。目前房屋新开工面积和住宅新开工面积仍处于下滑阶段，房地产开发投资的信心需要进一步恢复。

政策力度有望进一步加强

今年政府工作报告明确提出要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求。住建部部长倪虹也提出，今年将多措并举，大力支持刚性和改善性住房需求，坚持“房住不炒”定位，因城施策、精准施策，提振市场信心。证监会、央行等部门也有相关举措推出。

各地因城施策亦在持续跟进，优化限购、降低首付比例、提高公积金贷款额度、提供购房补贴、支持多子女家庭购房等。根据中指监测，一季度全国各地优化政策超百条，带动房地产市场修复。

王业强表示，在“房住不炒”基调之下，供需两端政策仍有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，特别是核心一二线城市的调控政策有望优化；支持企业合理融资需求，房企融资畅通促进企业资金面改善，“保交楼”有望取得更多实质性进展，促进市场预期转变。

4月至今，房地产支持政策继续推出。4月初，多家媒体证实，郑州调整限购范围，二环以外区域不再限购。4月4日，合肥调整购房政策，取消部分区域限购，调整刚需资格认定标准，优化老人及多子女家庭购房等政策。

相较而言，一线城市作为重要的楼市风向标，房地产政策相对严格，调控动作市场关注度也更高。4月10日，北京市住建委官网透露，房山区拟试点“一区一策”，支持多子女家庭和职住平衡家庭购房，释放政策调整的积极信号。

王业强认为，在全国整体市场成交量基本稳定的背景下，区域结构仍将进一步分化，一线城市作为头部市场将占据更高的份额。这些城市过去人口净流入较大，需求提升快，但部分核心区新增住房供应跟不上，依然面临住房供需缺口。因此，一线城市调控政策以稳定为主，短期不可能出台大的刺激性政策，政策调控方向仍将主要着眼于供给侧的优化调整。

“小阳春”之后，随着前期需求逐步释放，房地产市场逐步恢复常态化运行，恢复节奏有所减缓。根据中指数据，重点50城在3月季度末市场冲高后，4月上半月新建商品住宅周度成交规模整体有所回落，市场活跃度已出现下滑。

聚焦到上周（4月17日-23日），诸葛找房数据显示，重点15城新建商品住宅成交量环比下降4.96%，二手住宅成交量环比上升10.51%。截止到4月23日，重点15城4月新房成交82312套，较上月同期下降13.62%，同期重点10城二手住宅成交65672套，较上月同期下降15.53%。

王业强认为，一季度房地产市场整体表现平稳，市场信心逐步上升，销售逐步回暖。但大部分城市新房市场仍处化解库存阶段，价格有继续调整惯性，随着价格出清，住房成交量在二季度后重回修复通道，价格将逐步企稳。