北京土拍规则调整，“中建们”何去何从？

央广网北京4月24日消息（记者门庭婷）近日，北京市规自委发布的一则关于丰台、大兴两宗地块的《补充公告》引发北京土地市场高度关注，其核心是关于同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地的规定。这一规定将市场目光聚焦到了以中建系为代表的集团性企业身上。业内人士认为，上述规则有利于促进土地市场公平竞争，而集团型企业内部可能也会“卷起来”。

规则调整为热门地块降温 或增加中小房企、民企拿地机会

上述《补充公告》提到，将京土储挂（丰）[2023]007、京土储挂（兴）[2023]008号《挂牌文件》中出让公告第三条“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”调整为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地”。如有企业想要联合竞买，“同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买”。

若企业违反上述规定，“如已取得竞买资格，出让人可取消其竞买资格，已报价的其出价作废，如已竞得土地的，出让人可取消其竞得资格”。

如此规定，不免让人联想到上一轮北京土拍现场朱辛庄地块引发的“史诗级”摇号。根据此前报道，朱辛庄地块共吸引42家竞买主体，线上报价30次触达土地合理价格上限，进入摇号流程。而在42家竞买主体中，不乏归属统一集团的企业。

“在北京热点地块的土拍模式以摇号为主的前提下，此举更有利于促进土地市场公平竞争，维护了土地市场公开、公平、公正的交易原则。”北京资深地产评论人泽龙表示。

此外，中指研究院市场研究总监陈文静指出，这样的规定有可能会给中小房企、民企带来更多拿地机会。

2022年，面对市场调整，民企拿地更为谨慎。中指研究院数据显示，从拿地企业家数来看，2022年拿地金额TOP100企业中，央国企占比53%、地方城投占比32%，民企占比仅为9%。从拿地金额占比来看，民企拿地金额占比较上年同期下降28.1个百分点至9.3%。

“此次新规调整后，中小房企、民企竞争压力或有所减小，参拍积极性及中签率有望提高，或迎来新的发展机会。”陈文静说。

抱团围猎的“中建们”引关注 同系公司或更加“内卷”

新规的出台，更是将部分央企、国企推向了前台。如中建系、中交与绿城、住总与北京城建等组合，中建系更是焦点中的焦点。

这几年，中建系在土地市场的活跃已是有目共睹，特别是八大局旗下地产板块动作频频。更值得关注的是，中建一、二、三、五、八局分别以中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建东孚的身份在北京土地市场迅猛发力。

中建智地2020年首进北京，此后三年里，从通州到房山、再到顺义、朝阳，已获取10多个住宅项目；中建壹品则以大兴区瀛海镇为起点，敲开北京市场的大门，并连续斩获5个项目。

而真正让中建系成为此次舆论中心的，是其组团围猎的现象。

去年6月份，中建玖合以约66.82亿元价格、15%的溢价率将该批次的“抢手饽饽”朝阳区太阳宫地块收入囊中，而中建智地也在此地块的报名名单中；今年2月份出让的朝阳区小红门地块竞逐中，同时出现了中建东孚与中建信和，最终中建东孚成为买家，另一宗位于房山区的地块则被中建智地拿下；前述朱辛庄地块报名名单中，更是出现了多个中建系房企的名字。

整体来看，中国建筑2022年年报显示，公司全年新购置土地100宗，期末土地储备9303万平方米，新增土地储备1489万平方米，总购地金额1847.2亿元。中指研究院也在报告中指出，2022年中建系公司多家进入拿地金额前100，包括中海地产、中海宏洋、中建玖合、中建东孚、中建三局、中建智地等。

在此背景下，北京市规自委的一则“补充公告”，无疑将对中建系房企在相关地块的竞争中形成制约。此外，有业内人士透露，中建有一个不成文的规则，即中海参与的土拍，其他局不能参与举牌竞争。因此在此前中建各局及中海同时报名的北京热门地块竞拍中，如果中海参与举牌竞价，中建各局都是等待至最后的摇号阶段，“拼运气”。该业内人士推测，叠加新规以后，若中海强势出击，其他局的机会便会更少。

以中建系为代表的集团型企业今后将作何打算，集团内部如何协调参与竞拍的公司，是市场更为关心的话题。就此，记者致电中国建筑集团宣传部门，相关工作人员表示，并未掌握相关信息，不了解相关情况。

对于中建系未来的表现，泽龙则表示：“未来预计中建系在北京土拍中需首先内部平衡，在争取集团支持方面预计将更加内卷，也更考验各局的项目操盘水平，未来项目做得不好的，机会将更少。”

值得注意的是，本次规则目前仅适用于《补充公告》提及的两宗地块，此后的地块出让会不会有相关规定仍未可知。“两宗地块位置优越，均临近地铁站，配套较为成熟，去化有保障，预计房企关注度较高。”陈文静认为，短期来看，土拍新规落脚在热点地块的可能性更高，而郊区及属性欠佳地块落地执行的预期短期偏弱。泽龙也认为，“非热点地块这种模式推广会谨慎”。

不过，未来土拍规则更倾向于“一地一策”已是行业共识。若热门板块拍地约束增多，市场将更为关注“中建们”何去何从，以及房企在土地市场的竞争格局如何改变。

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