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问答330期
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问:CID中建悦庐,中海学仕里,软新保利如何选?
答:应该是最近很多人最纠结的选择,放弃赌博心态,奔着稳定压倒一切,保利天汇直接选,品牌,位置,户型,价格都没有明显bug,属于软件新城的改善低上车门槛,肉眼可见的软件新城西,土地越来越少,房价越来越贵;
纠结在中海和中建里的,学校还是决定因素,名校隔壁吸引力太强,位置上中建不临西太路,中海靠近地铁口,五五开,产品上,中建户型更好,中海品牌溢价高,五五开,学区上,五月划分出来自有结果;
两个都算今年cid最被关注的小区,大概率摇号,中建价格应该低于中海,售楼部开放,备案价出来后,选择随机应变,现在猜谜太早了!
问:宜家起来后,西部大道二手有上涨空间吗?
答:商业是消费人流的,直接给房子带来涨价的很少,属于锦上添花,很难雪中送炭,举几个例子,比如高新万达,大兴老城根,幸福林带环球港,既属于区域公共配套,又是流动人口,对于区域而言,是好事,重大配套落地;
但对于周边小区而言,二手房涨幅还是看小区本身素质,商业带来的房价提升,远没有地铁和学校来的直接,更多看位置和房子本身的价值;
目前沿线的二手房价格梯队,融创西安宸院,万科高新华府,金地中央公园,融创珑府,这些热门小区的价格支撑,也不是靠宜家荟聚开业。
问:西沣路的竹园阳光嘉苑小区怎么样?
答:还好生在了西沣路,一路之隔是高新,享受了不少外溢的需求,对于在沿线看房的,如果够不着万科,融创,海亮,金地,就会来这个小区看,就冲着便宜来;
贝壳上,小区的均价只有15900元/㎡,远低于周边商品房小区,并且挂牌量巨大,有115套房源,小面积居多,小区很小,没有知名度,维护也很一般,属于本地小开发商社区,一分钱一分货;
同样会被当做备选的还有向南的盛世长安,同样的问题,房龄大,产品旧,位置便利,属于西沣路沿线的三梯队二手房小区。
问:300万预算买万科润园洋房还是雁南朗境?
答:虽然不至于横着走,但这个预算在长安区的还是很多的,二选一的情况下,万科的洋房优势明显,品牌,稀缺度上都不错,学府大街沿线发展也挺快,商业,公园,高校齐全,整体密度也不高,人文气息浓厚;
西部大道沿线生活便利,二手房众多,新房集中在陕建和中粮,最大卖点雁南公园和宜家荟聚,都算区域内公共配套,雁南朗境户型更新,品牌溢价一般,后期保值上和万科还有很大差距;
当然,常宁新区还有新房选择,保利阅云台,地铁2号线终点站,配套不全但环境优秀,上班很近,属于万科润园的平替!
问:没交房时,发现小区实景和置业顾问讲解不一致,怎么办?
答:不一致是普遍情况,完全一致是太阳从西边出来,房地产期房的不确定性,导致营销话术和实物本就不同,卖房时多半说的是居住体验,但盖房则是一砖一瓦,规范和成本,最终还是看开发商的底线和发挥;
比如大门设计,更多的则是效果图和自行发挥,但瓷砖还是白墙,一般在合同上都有明确约定的,至于车位卖给隔壁小区,则是开发商自己决定的;
一般遇到这种问题,先翻合同,没有明确约定,则是和开发商多次协商,协商不成再去住建咨询,是一个漫长的过程,但很多通过强势协商还是有解决的;
很多问题都处在合规但不合情上,双方斡旋的余地很大!
问:软件新城保利161㎡和中铁建172㎡怎么选?
答:大概率还是要选西派樘樾,要的就是一个改善社区的纯粹,软新目前的新房三剑客,梯队是很明显的,最小面积看中海,中等面积买保利,大面积买中铁建,如果遇到面积重叠的,往大户型上靠一靠;
保利虽然有大的,但主力户型还是143㎡,做了四个户型,也是,卖的最好的,中铁建定位比保利高,纯改善社区,独栋单元,改善的门槛是高于保利中海的;
在软件新城土地越来越贵,新房越来越少,看房人越来越多的情况下,尽早上车,当下的十几平米看着差别不大,但随着时间推移,后期小换大的成本是越来越高的,资金,名额,时间都很麻烦;
当下,自住改善能力范围内买大一点的面积,软新作为西安目前房价一梯队,纯改善的社区,在往后还是更有竞争力的。
问:170万预算在西安除了御锦城,还有什么新房可选?
答:御锦城因为是老盘新推,价格有倒挂,所有才能维护住170万总价买房的门槛,对于大多数新房,这个预算只能向港务区看,御锦城19期是例外;
更多的相似价位小区,都集中在二手,产品和御锦城类似,比如城西的万科金色悦城,城东的御锦城,高科麓湾,绿地国际生态城,浐灞的浐灞半岛等;
算上税费,中介费,给出的单价普遍15000+左右,压着西安商品房的最低门槛,同时满足十年房龄,大品牌,次新房,选择不多;
所以,御锦城反而是当下预算最好的选择,二手房和新房都能看,新房大概率是摇号的。
问:鱼化寨拆迁后,后期是怎么规划的?
答:鱼化寨,又称西安“小香港”,都市白领又称“鱼化国际”,占地约3000多亩,居住人口达30多万,是西安最大的城中村之一;
2018年9月鱼化寨街道正式被西安高新区托管;2018年10月,鱼化寨迎来“城改”,目前安置房在建,周边土地陆续出让;
规划上,这里已经属于丝路软件城范围,将利用皂河生态景观文化带,建设服务片区及区域的商业、科教、滨水生活、新都市等城市功能组团,依托城市功能组团,建设服务区域的邻里中心、乐活中心;
简单说,就是皂河要建成公园,鱼化寨建设安置性商品房社区,其余地块,规划商业,大量住宅,学校,道路等, 基本西安的城改拆迁也都是同样方式;
未来,鱼化寨周边还是以大量住宅小区为主,搭配商业,学校,公园,旧改的区域,为了就是拆旧楼腾地方盖新楼。
问:露台复活,虽然是送的,但感觉是鸡肋?
答:鸡肋与否主要看成本,今年四代住宅概念火了,既有阳台半赠送,露台可全送的新规,也有开发商之间户型内卷,在露台上寻找创新的因素,产品更新,对于买房的人,总归不是坏事;
观感上,户户都有拉通阳台,局部做两层挑空,冲击力还是很强的,实际使用中也有不足,比如不能封窗,对外立面造型有要求,隐私和卫生维护是个问题;
优势和短板的平衡,主要看购入成本,同样房价,别人没有你有,又是赠送,买家总是沾光的,如果因为有赠送,导致单价差异很大,就没有必要可以追求了;
这样的设计,在前些年的商品房小区上也有,偷面积的产物,好不好用,既看面积大小,也看后期维护,白送欢迎,掏钱不要!
问:紫薇田园都市怎么样,学区房一直卖的好?
答:这是西安高新最早,最大的商品房小区,因为六小,逸翠园中学,高新一中南校区等资源,当下又是学区房的重点小区;
这么多年过去了,有的组团没有电梯,有的房龄太老,有的维护跟不上,算得上区域内的另一种形式的老破小了,但也形成为浓厚的居住,商业氛围,这样的社区在每个区域都有;
目前最大的房价支撑,依旧是高新学区房的属性,单价不高,面积可大可小,自用后出租也方便,在周边逸翠园的高价下,显的性价比十足;
同样预算下,要么田园都市二手,属于高新,要么隔壁金地,万科次新房,属于雁塔,拿捏关键还是在学校上,因此一直卖的都还挺好;
目前,仅贝壳挂牌房源就有1082套,成交均价17000-21000元/㎡不等!
本周买房问答结束,西安买房答疑,付费咨询渠道,可加小助手微信私聊(备注提问房哥)!
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作者:鬼使白
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