房地产转型失败，深圳的房价现在打六折，都没人要了...

中国的房地产，已经彻底的走进不可逆转的通道。

前不久，深圳市有关部门发布了一份《修订地价测算规则》的征求意见稿，文件中明确提到了将取消原有的安居住房、人才住房等住房类型。

而此时，距离人才住房的政策公布，仅仅不到半年的时。

去年11月，全国多个城市针对新市民出台了「人才房」购房政策，对符合资质的人才，在购房时给予价格补贴扶持，当时各大城市对于人才房政策的落地，都声势浩大的打出了保护刚需、打压投机，让有才之人住有所居的口号。

这其中行动最快的就是深圳了。

11月政策出台，12月就开始配售首批人才房，而且价格也相当给力，市价六折，消息见报时可谓是举国轰动，排队购买的人络绎不绝，当时很多人说，这个政策只要持之以恒的做下去，慢慢铺开来，绝对能够有效的解决年轻人的住房问题。

谁也没想到，仅仅半年不到的时间，人才房就被官宣取消。

至于取消的原因，也很简单，就是根本没人买。

截止目前，深圳共推出11个人才房项目，共计8510套住房，项目刚推出时的整体认购数还是非常可观的，每个项目的认购都远超供应，以其中位于南山的同乐馨苑为例，199套配售房源，最终通过资格审核的认购家庭足足有1.1万户，相当于59个家庭抢一套。

但就是这么火爆的项目，弃选率却高的吓人，8510套人才住房，最终竟然只有2000套被锁定，整体去化率仅23.5%。

深圳、六折房价、没人要，三个词组在此刻的排列，倒是真真切切的描绘出了房地产市场的未来趋势。

01

深圳的房价，现在竟然到了打六折都卖不出去的地步。

8510套人才住房，从12月到现在卖了快小半年了，最终被锁定的仅有2000多套，成交率不足25%。

至于为什么卖不出去，网上有不少人给出了诸如交通不便、得房率低的原因，但在我看来，真正的决定性因素，只有一个：那就是产权受限。

根据深圳人才住房政策，购买住房后，十年内不能出售、出租、抵押贷款或在深圳购买商品房，违反其中一条就会被收房。

这也意味着，这套房子在10年内没有任何的金融属性，考虑到深圳的整体房价，即使是六折，在户均70平的情况下， 这也是一笔接近两三百万的投入。

如此庞大的一笔支出，10年内根本没有任何的置换和变现空间，这显然与国人心目中的房地产大相径庭。

在过去的二三十年里，中国的楼市早已在一轮又一轮的涨价浪潮下，于国人民心中烙上了“中国最保值资产”的烙印，尽管这几年里官方一直在高喊房住不炒，房子要去除金融属性回归居住属性，但想要在短时间内扭转这种深入人心的概念，说句实在话，不太可能。

这就衍生出了一个问题，今天的中国，究竟有多少人愿意花上数百万元来解决自己的住房问题，尤其是在未来预期本就不太明确的房地产环境之下，整整十年的冻结期，几乎穿越了足足两轮地产周期，风险不可谓不大。

更何况，人才住房的目标对象，还是相对年轻的8090群体，他们对房子的认知和需求感与上一辈天差地别。

最后，这个政策之所以暴死，还有一个很重要的原因，那就是其运转逻辑与整个房地产行业相违背，自其概念诞生的那一刻，就注定全国没有任何一个城市会全心全意的做好人才房。

02

人才房，毋庸置疑是一个好的政策，给了年轻人或者说新市民留下来的机会。

人才房，属于福利政策。福利政策，是需要城市补贴让利的，而人才住房需要出让的部分利益，又恰好是一个城市最为核心的资产，土地。

说一千道一万，还是离不开一个城市或者地区的发展逻辑：土地财政。

我国的财政收入主要来源于四大块：一般公共预算收支、政府性基金收支、国有资本经营收入、社会保险基金，其中一般公共预算是以税收为主体的财政收入，占比约为50%，政府性基金收支则包含土拍、债务等，占比约为25%，国有资本收入约占1%，社保占余下的24%。

由于社保基金是专款专用，因此财政的收支主要还是依赖于一般公共预算和政府性基金。

在政府性基金收支中，通过拍卖土地取得的收入又占了绝对大头，2022年全国政府性基金预算收入7.7万亿，其中有6.6万亿来自国有土地使用权出让，占比约为85%。

这也意味着，在城市的经营与运转都高度依赖于土地财政的背景之下，很少会有城市主动将核心地段开放为人才房进行配售，这也是为什么深圳的人才房大部分被安放在通勤时间近1.5小时的郊外了。

其次，还有一个需要考虑的是运维成本，人才房不是卖出去就结束了，基于其产权受限的政策，就必然需要通过人力或者机制来监督落实人才房不被挪作他用，这显然也需要付出不菲的运维成本。

不要小看运维的重要性，这件事做不好的后果相当严重，不如最近某炫富女在网上晒自己申请到公租房的事，就引起了舆论的剧烈反应，背后隐藏的矛盾，不容忽视。

以上种种，人才房政策施行下来，可谓是纯纯的费力不讨好，极低的认购成交率也导致该政策直接被叫停，但换个角度来看，这其实更为恐怖。

叫停的是城市是谁？深圳，就连一向标榜不缺钱的深圳都如此，其他城市显然更难有推行下去的动力。

房地产与城市发展的高度挂钩，让地方成为了最大的开发商，船大之后，掉头很难。

唯一值得庆幸的是，年轻人们在大城市留不下来，还能退回二线、三线，再不济还有自己的故土，这至少要比困守于香港的劏（tāng）房好一点。

好了，以上就是本期的全部内容，我是爱讲商业故事的咨云君，我们下期再见！