随笔 | 2023长沙一次土拍，我们能看出什么？

4月14日，长沙一次集中土拍已经结束，很多媒体都发布乐观资讯，主要集中在0流拍，高溢价和高熔断，而小编却高兴不起来，下面我们来聊聊这一次土拍。

1、土拍对比

从成交的数量来说，其实今年一批次创了新低，那就意味着总金额大幅缩水，即使相对于其他年份的非首批，也是差距甚远，这是实打实的里子没保住。

上三图，详细列举了从21年到今年的一次集中供地的挂牌量和成交量的对比，我相信大家一眼就能发现问题，无论是集中土拍当月还是当天的成交量，今年长沙的一次土拍可谓相差甚远。

前两年基本集中供地的当天成交都是在20~30宗左右，而今年总共才成交了8宗地。这拿地的信心还不如疫情期间。

2、23年一次集中土拍分析

3月15日，长沙市国土资源网上交易系统发布《长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》，正式开启长沙市2023年住宅用地供应。

本次供地共挂牌8宗国有建设用地，总面积688亩，总起始价67.95亿元，其中，纯住宅用地6宗，商住用地2宗。从分布区域看，开福区1宗、天心区1宗、自贸区（会展片区）1宗、湘江新区5宗。

所以从挂地开始就已经暗示今年一批次的惨淡收场，原因无非有几方面，其一，在供地手册发布后，开始收集意向，然而开发商拿地热情不高，尤其是对品质一般的地块。其二，要保持土地市场的火热，于是拿出少量的地块，避免流拍，从另外的亮点去弥补市场的冷淡。

在4月14日，出让共8宗地块，4宗熔断，4宗成交，下面还是挑着重点讲下。

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位于洋湖片区，前面有文章介绍过，就不再赘述，竞价16轮触发熔断。

这块地弄出来就肯定有人要，目前洋湖整体缺地，楼面价在河西仅次于市府，只是希望最后，这朵名花不要再到恒伟手里，洋湖还是需要些差异化的产品。

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该地块即观沙岭19号地，位于市府核心教育资源板块，这也是沾光滨江的板块之一，竞价16轮触发熔断。

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这块地可以看下挂地条件，就不多说了。

①竞得人须新引入一家《财富》杂志公布的世界500强中前50强企业（2018-2022连续五年）的省级（含）以上总部，该总部注册及纳税地应位于湖南湘江新区，自注册之日起十五年内不得迁离。

②竞得人须新引入一家《财富》杂志公布的中国500强中前100强企业（2018-2022连续五年）的2家控股（或全资）独立法人资格的子公司，该2家子公司的注册及纳税地应位于湖南湘江新区，自注册之日起十五年内不得迁离，其中一家子公司为省级（含）以上总部（与第①项不得为同一家）。

③竞得人引入的上述企业2023-2028年须在湘江新区缴纳的税收地方贡献总额不低于15000万元，其中2023-2025年不低于5000万元，2026年不低于2000万元，2027年不低于3000万元，2028年不低于5000万元。

④竞得人须出资建设1个公园（L05-D14地块，用地面积1781.27平方米）和2条城市道路。项目总价不低于1700万元，竞得人建设支路二时须一并出资不低于310万元负责迁移开关站及电力杆线迁改入地，具体金额以电力部门审核为准。

⑤为提升城市品质和形象，竞得人须出资不低于600万元，用于麓景路西侧临街建筑（枫林路-燕航路）外立面提质改造。

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这块地离江不远，目前周边楼盘去化效果较好，江山悦交付的口碑也不错，而且楼面价格公道，竞价17轮触发熔断。

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兜底地块，楼面价有点高，后期去化情况有待观察。

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城发恒伟兜底地块。

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龙湖在周边连续进军，算是深耕了。

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开福区这块地，楼面价最终锁定在10129元/㎡，拍出了这轮土拍最高的楼面价，也算是赚了波眼球，吸引了长沙人民的注意力，希望能做出一流的产品。

3、总结

伴随长沙这轮土拍的结束可以看出，中美博弈的主基调，全世界都陷入困境的情况下，目前的宏观经济形势不容乐观，从长沙房地产成交来看，基本呈现两极分化，好的板块和产品和特别便宜的房子，比较好卖，而其他则比较尴尬。

社会的高增长才能带来生产效率的进一步提升，大学生的就业和青年人的内卷情况才会有改善，最近网上很多人发表，高校毕业生找工作难，事业情景不明朗，做生意勉强坚持，公务员报考几百选一的情况等等，这就是目前经济形势下的具体表达。

但是经济危机并不是新事物，新中国从成立后已经面临八次，虽然每次承受的代价不同，但每次都过来了，其后都出现新的增长，作为普通人我们要坚信政府，肯定能带领大家走出困境，而我们只需要保持努力，一起拼搏，保持耐心，静待春暖花开。