在房屋征收案件中，对国有土地使用权是否应予补偿

问 题

在房屋征收案件中，对国有土地使用权是否应予补偿？

解答精要

一般情况下，被征收房屋价值应包括土地使用权等因素，故不应对被征收房屋的国有土地使用权另行补偿。如查明房屋评估报告确实未包含土地使用权价值的，应当视为评估报告明显依据不足，应当准许被征收人申请重新鉴定。

第一，《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于补偿项目的规定为明示列举式，且不含土地使用权项目,单独补偿国有土地使用权于法无据。

被征收人已经获得的国有土地使用权属于其合法财产，征收导致该财产权利由被征收人转移至国家，属于被征收人权利的减损，应归为被征收人的损失。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“条例”）第17条规定补偿给被征收人的项目包含损失类及补助和奖励类,其中损失类仅包括三种：被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置的补偿及停产停业损失的补偿。但条例第17条规定的损失类仅包括以上三种，没有例外条款或兜底条款规定其他补偿项目。无论是和被征收人协商签订的补偿协议，还是房屋征收部门单独做出的补偿决定，均应按照上述条目列明补偿项目，单独列明国有土地使用权的补偿条目于法无据。

第二，国有土地使用权的价值应包含于被征收房屋价值之内，故对被征收人国有土地使用权损失的补偿应包含于被征收房屋价值损失的补偿之内。

《国有土地上房屋征收评估办法》是住房和城乡建设部为规范国有土地上房屋征收评估活动制定的规范性文件。该办法第11条明确规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估试点自愿进行交易的金额；第14条亦规定，被征收房屋价值评估亦应当考虑被征收房屋占地面积、土地使用权等因素。因此，土地使用权的价值，在评估过程中属于必须考虑的因素，并最终体现在房屋价值之内。我国的征收补偿属于公平补偿，无法律及理论依据对土地使用权进行重复补偿，在房屋评估价值已经包含土地使用权价值的情况下，不能再对土地使用权价值另行单独补偿。

第三、房屋评估价值确未包含土地使用权价值的，应允许被征收人申请复核、鉴定或者重新启动评估程序。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》的有关规定，房屋评估结果应当公示并由房屋征收部门向被征收人转交，被征收人对评估结果不服，有权利要求评估机构作出解释和说明；仍有异议的，有权自收到评估报告之日10日内，向评估机构申请复核；对于复核结果仍有异议的，可以申请评估专家委员会鉴定。评估机构未按照上述要求在房屋评估中计算土地使用权价值的，属于评估错误，被征收人可以在法定期限内提出复核、鉴定，一般能够保证评估报告客观真实有效。如果在诉讼中发现评估报告和专家鉴定意见严重缺乏客观真实性，已经达到了“明显依据不足”的情况，且被征收人申请复核、鉴定的权利已经过期，按照评估报告维持补偿决定的效力将会损害被征收人的合法权益，应准许被征收人在诉讼中申请重新鉴定。在实践中，如征收部门已将分户评估报告转交被征收人，被征收人未提出异议或提出异议被否定的，应在诉讼中对“明显依据不足”作比较严格的限定，在被征收人不足以证明房屋评估价值确实未包括土地使用权价值的情况下，为防止诉讼过分拖延，不应准许其重新鉴定申请。

（撰稿：夏浩天）来源：天津高院法官智典、津法善行