房企的商业生意| 金地商置：商业租赁贡献率增长，弥补住宅销售下滑损失

每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺

2022年，虽然房企的住宅销售整体受挫，但在商业运营业务上却显示出较强的韧劲。

据金地商置（HK00535，股价0.54港元，市值89.69亿港元）近期发布的2022年报，报告期内实现营业收入103.02亿元，同比下降27%；归属母公司净利润23.11亿元，同比下降42.44%。不过，商业项目录得租赁及相关服务总收入约10.17亿元，同比增长了约50%。

金地商置方面表示，公司持有人应占溢利减少主要有三个方面原因：一是2022年较少物业交付以使其所贡献收入减少；二是一次性议价收购收益下跌；三是待出售及发展中物业的减值拨备增加。

4月12日，戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，随着房地产发展模式从传统投资开发型收益向营运收益转变，企业越来越将业务关注点放到自持型物业上来，包括商场、长租公寓、酒店和办公楼等。

2022年金地商置主要财务指标 来源：企业年报

商业租赁及服务收入增加

年报显示，2022年金地商置累计合约销售总额为617.73亿元，总合约销售面积为296.72万平方米，均较2021年下降约21%。

作为金地集团旗下的企业，金地商置前身为香港上市公司星狮地产，业务主要包括产业园区、精致商业、长租公寓、精品住宅等物业的开发销售、投资管理以及运营服务。

由于物业销售确认的收入减少，金地商置营业收入和净利润也同比回调，期内录得毛利23.37亿元，同比降低19%；公司持有人应占溢利23.11亿元，同比回调42%。

值得注意的是，金地商置的业绩亮点主要在其持有型物业上。

报告期内，金地商置的物业投资及管理分部贡献收入11.29亿元，较2021年的8.69亿元增长近30%，占总收入比例由6%增加至11%。

金地商置近年来收入情况 来源：企业年报

商业地产方面，截至报告期末，金地商置持有在营运的商业项目总建面约92万平方米。由于租金增长及新商业项目开业，公司从商业及产业园项目合共录得租赁及相关服务总收入约16.87亿元，较2021年同期增长47%。

2023年，金地商置将开业的商业项目包括北京、上海、苏州、杭州及南昌共8个商业/写字楼项目，建筑面积约40万平方米。据公司官网介绍，5个筹备中的项目中，有2个位于上海，分别位于闵行区七宝地铁站和七莘路地铁站附近。

4月11日下午，记者来到上海轨交12号线终点站，在金地商置上海七莘路项目现场看到，1栋高层写字楼、6栋低层办公楼和商业街区已建设完成，建筑外墙显示的项目名为平金中心，“金地商置最后两层独立大堂屋顶花园、总部独栋办公销售”字样的巨幅广告正对着地铁口。现场一位工作人员介绍，该项目计划今年7月份开业，目前商业门店和办公室还在装修中。

金地商置上海七莘路项目现场 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

在七莘路项目对面，莘庄维景印象城已经运营多年，是区域内成熟商业体之一。

据仲量联行报告，今年一季度上海办公楼的带看量和问询量显著增加，然而大部分租户延续了谨慎的租赁策略，故租赁成交缓慢。零售项目方面，全市净吸纳量录得-28300平方米，核心商圈项目的首层租金环比下降0.4%，非核心商圈首层租金环比下降0.9%。

据仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人介绍，一季度上海产业园区整体空置率小幅上升至13.6%，有一个产业园区项目竣工交付，总建筑面积共计82000平方米。考虑到租户较为谨慎的态度及未来供应压力，业主预期有所调整，整体租金小幅下降0.1%，基本维持在4.6元每平方米每天的水平。

未来需补充运营人才“软肋”

2022年，受新冠疫情等影响，部分合营公司持有的购物中心业绩有一定程度下滑，金地商置的物业投资及管理分部录得溢利21.51亿元，较2021年减少5100万元。金地商置方面称，随着疫情管控措施优化，购物中心业绩预计将逐步恢复。

金地商置2022年收入构成 来源：企业年报

截至2022年12月31日，金地商置的土地储备合共1934万平方米。其中约20%位于北京、上海、广州及深圳四个一线城市；59%位于二线城市（包括南京、苏州、杭州、青岛、武汉、长沙、成都、徐州、南昌、昆明、济南、天津等）；其余21%位于三线及其他城市。

不过，对于商业地产的布局和发展，仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东表示，房企的商业地产业务需要重视运营人才，通过自行组建或引入专业国际化管理团队，来补充运营人才的软肋。“我们观察到，有部分品牌地产商开发的商业地产项目，延续了高端豪宅的风格和品质。硬件方面不存在问题，但是后期运营和维护能力是软肋，”

陈云九也认为，随着上海、南京、苏州等房地产热点城市市场成交趋向分化，开发商未来将越来越关注自持型物业的运营收益。当中，与传统高周转的住宅销售模式不同，转变之后将面临收益周期拉长的现实问题，这将进一步考验公司掌舵人及职业经理人的能力和水平。

对于2023年的业绩展望，金地商置方面在年报中表示，房地产市场已于2022年下半年触底，并将于2023年逐步反弹。“公司作为管理最完善的房地产企业之一，且具有良好的财务纪律，应能把握房地产市场恢复需求的机会。”