巨亏后的碧桂园，房子还能买吗？

“宇宙第一房企”碧桂园2022年的巨亏引发市场侧目。

2019年，碧桂园权益销售金额5522亿元，全口径突破1万亿元。第一个万亿房企诞生，要知道甘肃、贵州等省份的全年GDP都没突破万亿。碧桂园可谓富可敌省。

烈火烹油、鲜花怒马的日子没持续多久便结束了。老祖宗常说月盈则亏、盛极必衰，碧桂园也难逃劫数。

从“多头”到“空头”

2023年3月30日，碧桂园发布了2022年财务报告，业绩出现了断崖式下滑。2022年营收4303.71亿元，同比下滑17.7％；毛利328.83亿元，下降幅度高达64.56%；归母净利润亏损60.52亿元，这是2007年赴港上市以来首次全年亏损。

碧桂园财报没有公布毛利率和净利率，但根据估算，2022年毛利率只有7.64%，和2021年的17.74％相比，腰斩一半还多。

净利率也是惨不忍睹，已经是负数，-0.69%。

2022年，碧桂园裁员了3万多人，但这也未能挽救利润颓势。

从公司核心净利润26亿到归母利润亏损60亿。这其中很大原因是项目计提的减值，碧桂园在三四线布局的房子不值钱了。

现金流方面，公司2022年净流入现金仅有53亿，公司现金及等价物下滑至1283亿。截止2022年底，碧桂园的各类应付款为4373亿，除了1916亿元的应付账款，还有应付给各类合资公司的其他股东款项和股权收购款等，高达1829亿元。碧桂园的债务压力依然不小。

多重因素影响下，碧桂园从“多头”变成了“空头”，拿地胆子越来越小了。

碧桂园2017年土地储备权益面积达1.9亿平米（总面积未披露），2020年达到峰值——2.75亿平米。

2022年碧桂园仅在兰州、佛山及张家口等地获得9个项目，权益金额约66亿元，权益拿地面积98万平方米，行业拿地金额排名从2021年首位降至50名之外。

2023年1-3月，碧桂园销售额不如保利、万科，行业排名第三，从长期的霸占榜首，开始让出了江湖地位。

功成身退

过去，碧桂园业绩能快速膨胀，前董事长杨国强的“双享计划”功不可没。

2012年10月。杨国强想到了能让自己名垂青史的主意——成就共享计划。项目一年内实现现金流回正，高层和操盘团队就能拿到项目税后20%的利润。公司内部将其称为“十月革命”计划。凭借这一计划，碧桂园成了中国千亿房企俱乐部里第一家民营企业。

2014年，碧桂园又在成就共享的基础上，设计了同心共享计划。项目会拿出15%的股权，由集团到区域的高层强制跟投，现金流回正后结算。

起初这一计划，碧桂园的前财务负责人吴建斌并不同意。杨国强告诉吴建斌：“我们必须了解人性。人性是自私的。这是关键点。我们在选择管理方法时就是要直穿人性的弱点，不能搞平均主义。设计‘成就共享’就是这样的出发点。因此，鼓励大家努力工作。谁能给公司创造巨大收益，我就按承诺的比例分成。”

2023年3月1日，杨国强宣布退休，两周后，碧桂园发布公告：2023年及以后新获取项目，不再实施原双享计划（的通知）。

参与双享计划设计的吴建斌说过，双享机制的隐患受“环境”影响极大。如果环境不好，仍按照环境好时的计划来铺排工作，就会造成大面积实现不了“成就共享”的惨痛局面——存货增加，现金流紧张。

2019年以后，碧桂园的亏损项目越来越多，有的员工为了不跟投，宁愿不晋升。一位区域总说自己一年赔了一辆帕拉梅拉。

疑问：安全交付？

碧桂园巨亏引发的第一波地震可能就是来自购房人的疑问，碧桂园的房子还能买吗？碧桂园的房子能按期交付吗？

从目前全区域的现金流看，2023年完成保交楼将是一场艰巨的任务。

碧桂园在努力往一二线城市转型。2021年碧桂园新增土储面积有85%位于三四线城市，2022年该比例已降至47%。

不久前，保利发展发布了一项房地产研究报告，报告称，综合实力排名前10%的城市，占掉了全国60%的房地产市场，而且这个比例仍在不断提升；剩余 90%的地级市，占了中国60%的经济、70%的人口，但房地产市场规模只占 40% 左右了。

从碧桂园打算“从三四线大撤离”可以看出，碧桂园已经意识到低能级城市是“拖累”，不排除未来会放弃。因此，对于三四线碧桂园的项目，慧声君建议慎重选择。

说到碧桂园的产品，大家印象最深的是给您一个“五星级的家”，但现实是碧桂园的产品投诉也最多。

艾普思大数据显示，2022年碧桂园的投诉量高达1702起，位列行业第一，同比增速达61%。

人民网领导留言板，碧桂园质量投诉也是一个话题热点。

江苏仪征碧桂园，交付了五六年，整栋商铺和住宅楼地基出现下沉、墙面开裂，业主反映了多次还是得不到解决，住起来提心吊胆。

除了质量问题，还有虚假宣传、迟迟不开工问题。

兰州消费者称，2019年10月，在兰州碧桂园文璟城买了一套商品房，购买时销售人员说雅居苑小区周围都是公园绿地。2023年这些公园绿地变成了盈利性菜园子，承包商从外地拉来的农家肥直接撒在小区周围，整个小区臭气熏天。

太原消费者称，自己购买的碧桂园凤凰二期3号楼商品房，合同预计9月底交房，但现在迟迟没有复工。今年前半年没有疫情，属于恶意拖延。

眼下，新房购买者可能降低了对房产质量的要求，只要能交房，大家都觉得开发商有良心。

总体来看，碧桂园保交付的危机并不严重，不图质量的话，短期内购买，问题应该不大。

最后说一句感叹，中国房地产行业走到今天这样的结果，有人说碧桂园发明的高周转功不可没，成功把一些企业带进沟里。高周转带来了高速扩张，也加速了一些房企的死亡。