跌幅持续扩大，楼市托不起来？内行：所有原因都指向“2个字”

3月份结束了，但是3月份楼市行情并没有延续2月份楼市行情，很多人用“戛然而止”来形容3月份的楼市行情。原因很简单，受楼市利好政策和疫情结束的影响，2月份购房者大幅增加，很多城市商品房成交量创下几年以来的新高，楼市俨然已经有了回暖的势头。但是楼市的这种情况并没有延续到3月份，3月份多地的商品房成交量相比于2月份都出现了明显下跌，这说明目前并没有太多的购房者来支持楼市回暖，这也说明现在很多人依旧不看好未来房价的发展。更重要的是，2月份和3月份各地二手房挂牌量依旧在持续激增，这说明投资客正在趁利好政策抛售房产，人们对未来楼市的信心依旧不足，就是刚需购房者大都在保持观望态度。

而最近一段时间，楼市又传来了一些不好的消息，让人们对楼市的信心又减少了许多。最近，关于城投债爆雷的消息已经屡见不鲜，就是一些地区的城投公司的债务爆雷了。城投公司是一个特殊存在，每个城市甚至每个县城都有城投公司，城投公司都有官方背景，就是帮助地方政府融资的存在。城投公司对于一个地方非常重要，因为城投公司可以为地方融资和发展减少，并且融资的成本也比较低，很多城市的基建项目背后都有城投公司的影子。但是近些年以来，我国的城市发展建设的速度是越来越快，这导致地方政府的负债也越来越多。

作为融资的载体，城投公司的负债规模也是越来越庞大，根据统计数据显示，全国地方性城投债务已经超过60万亿，来到了65万亿附近，并且还在持续增加。但是受经济环境的影响，特别是受房地产行业不景气的影响，很多地区的城投债也开始不断暴雷。过去几年，土地市场一直是城投公司在兜底，各个城市的土地市场到处都是城投公司的影子，很多地块最后都是由城投兜底拍得。如果没有这种城投公司，可能大部分地块都会流拍，这意味着现在的房地产行业就是由城投公司来兜底的。但是目前楼市行情并不好，这些城投公司拍到土地之后也不能立刻开发变现，这导致城投公司手中的土地越来越多，而负债规模自然也就越来越庞大。也就是说，楼市已经托不起来了，并且现在国家也不愿意为各地的城投公司兜底。

针对目前已经暴雷的城投债，国家明确表示不会兜底，而是采取“谁家的孩子，谁抱走”的方式来解决。也就是说，地方政府只能靠自己来解决城投的债务。确实，城投债务就是一个无底洞，国家也不可能直接为各个地方政府兜底。

当然，想要暂时缓解各地城投债务的压力，增加地方财政收入是最直接的办法，而土地收入又是地方财政的主要来源，因此稳定楼市才是目前缓解财务压力的最终方案。也就是说，绕了一圈，最终还是绕回了房地产行业，这也足以看出房地产行业有多么重要。从2022年以来，各地就开始不断出台扶持楼市的政策，从房企融资放松，到全面保交楼，再到2023年初二线城市加入调低房贷利率的队伍，并且很多城市都大幅降低了房贷利率和首付比例，这直接降低了人们的购房成本和购房门槛。

另外，除了这些政策之外，像人才购房补贴、契税补贴、落户补贴和放开落户限制等政策都是为了鼓励人们买房，以此来刺激当地楼市的发展。就比如杭州由原来的本科学历落户降到现在的大专学历满足一定条件即可落户；还比如武汉其他城市也有的在提高公积金贷款额度和人才补贴。目前，很多城市都在出台类似的政策，而目的其实就只有一个，那就是吸引人们在当地买房，以此来帮助当地的楼市发展。

但是这些政策的效果并不明显，除了2月份各地楼市成交量出现了明显上涨之外，3月份各地楼市成交量并没有延续2月份的走势。更重要的是，今年1-2月，全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%，较去年1-12月下降10%，增速回升4.3个百分点。可以很明显地看出，我国房地产行业发展正在降速，这在过去几乎是很难看到的事情。另外，我国的房价在2022年也实现真正意义上的下跌，不仅仅是平均房价出现了下跌，各地二手房和新房的售价也都出现了明显下跌。特别是在二手房市场上，随着二手房房源的不断激增和悲观情绪的蔓延，二手房挂牌价一路走低，人们想卖掉房子，降价是唯一的手段。

为什么会出现目前的这种情况呢？在笔者看来，主要原因就体现在“收入”二字。地方政府土地卖不掉，财政收入降低，这是各地目前扶持楼市鼓励人们买房的主要原因，但是人们的收入降低，买不起房子，这也是很多人不买房子的主要原因。在2月28日，国家统计局公布了2022年的全国居民可支配收入的数据，其中中位数是31370。这意味着什么呢？意味着全国一半的人一年可支配收入在31370元以下。也就是说，如果你月薪三千元，那么你一年的可支配收入就是36000元，已经超过全国60%左右的人。

可以看出人们的收入那么低，而房价又那么高，加之最近两年不少人的收入还都降低了。在这种情况下，并不是人们不愿意买房，而是他们的收入水平没法支持他们买房。对此，大家认为楼市能托得起来吗？