公寓值得投资吗？了解这五点再决定

当我们租房的时候，每个交租的日子都是黑暗的,一不小心，小半个月的工资都贡献给房东了！

后来，当我们终于成为“有房阶级”，还有闲钱可以投资的时候，问题来了，要不要买个小公寓当房东？

因为公寓不限购，普遍面积比住宅小，购买门槛可能更低，而且位置好的话很好出租，有这样的想法不足为奇。

其实，商业公寓和普通住宅存在巨大区别，了解了这些区别之后，再做决定更为理性哦！

注：本文所探讨的公寓为非70年产权的公寓，70年产权的公寓在房地产市场归类是小型化住宅，因为除了面积小之外与住宅没有区别；本文仅分析公寓是否适合投资，而非居住。

买公寓怎么赚钱？

公寓和住宅一样，可以靠物业升值，还可以出租以获得租金回报。物业升值，我们需要知道，不是所有的物业都会升值或者快速升值，这取决于建筑质量、地段、周边环境、配套设施等，视具体情况而定。租金回报，我们在后文会详细分析。

公寓和住宅有哪些差别？

产权年限商业公寓的产权年限只有40年或者50年，普通住宅为70年。

购买条件

物业类型：住宅 限购 首付比例30% 贷款年限30年 贷款利率4.9%

物业类型：公寓 不限购 首付比例50% 贷款年限10年 贷款利率5.88%

首先，公寓属于商用物业，是银行严格监管的范围，审核更严格，对各种收入证明和财产证明要求更高，有拒贷的风险。

其次，购买公寓，将无法享受住宅物业的优惠利率，基本上浮10%-20%，所以贷款利率也更高。

然后，公寓的资金杠杆要低于住宅。因为公寓最低首付需要五成，住宅最低首付只需三成。同样总价的公寓和住宅，公寓需要的最低首付款要高于住宅。

此外，公寓贷款年限更短，相同贷款金额的前提下，购房者的月供压力更大，以下为例，同样商业贷款100万，等额本息，住宅贷款30年，公寓贷款10年，每月还款相差近一倍。

物业类型：住宅 贷款金额：100万 贷款利息：91万 月还款5307元

物业类型：公寓 贷款金额：100万 贷款利息：32.5万 月还款11041元

转手难度

相较而言，二手公寓的转手难度比住宅大得多。一方面，公寓产权年限仅40年，比住宅短很多；另一方面，公寓交易税费更高，如下图所示。

不是很直观？没关系，我们举个栗子，就清楚公寓转手的税费有多高了。

假设我们投资一套100万公寓，出手时候公寓价格上涨30%，卖130万，需要缴纳以下税费：

增值税：（130万-100万）×5%=1.5万

其他杂费：1.5万×17%=2550元

印花税：130万×0.1%=1300元

个税：130万×3%=3.9万

契税：130万×3%=3.9万

土地增值税：（130万-100万）×30%=9万

粗略算下来，130万公寓需要缴纳税费19万，另外还有中介费：130万×2.5%=3.25万。

当然，这些费用可能都要买二手房的人来承担，所以公寓二手房的销售难度可想而知，交易周期可能会非常漫长。

另外，在我国“房住不炒”的大前提下，房价很难再暴涨，所以购买公寓想通过物业升值然后转手获得高额回报是非常困难的。

租金回报

怎么看公寓出租能否赚钱？租金和月供持平就可以了吗？

当然不是，我们需要关注租金回报率，如果其低于资金闲置的回报，那么投资公寓就是亏损的。

如上图所示，大部分城市的租金回报率一般处于较低的水平，在2%左右。

公寓物业的回报率应该高于平均值，乐观估计，公寓的租金回报率应该在3%左右，但这个回报率仍低于目前银行理财4.5%的收益。

到期处理

房子到期了之后会怎么处理？根据目前已经到期住宅、公寓的政府处理案例来看，住宅是自动续期，不需要另行缴纳费用。公寓到期，必须进行申请延长，而且需要缴纳高昂的土地续期费。

比如今年在处理海宁龙祥大厦到期的案例时，收取了3137元/㎡的续期费，大概是总房价7.5%，这并不是一笔小开支。

总而言之公寓和住宅的区别还在于水电费，公寓是商水商电，住宅是民水民电，公寓的更加昂贵。当然，公寓是否值得投资，这件事从来都不能一概而论，总而言之，楼市有风险，投资需谨慎。