年报观察 | 中骏节流

观点网 2022年，中骏集团暂别土地市场。

“由于受到商品房合同销售持续低迷和资本市场融资困难的影响，2022年度土拍热度持续低迷，在短期内民营房企在土拍市场上的投资弱势态势不会逆转，为了保持充足的流动性，本集团于2022年暂缓投地。”

最新披露的业绩报告中，中骏集团土地储备总规划建筑面积为3387万平方米，应占总规划建筑面积则达到2668万平方米，分布在国内的60个城市。

中骏集团表示，现有土地储备预期可供本集团未来二至三年的开发。

据此，从重点布局的五大区域土地储备成本来看，长三角经济圈占比超过三分之一，环渤海经济圈、海峡西岸经济圈、粤港澳大湾区及中西部地区土地储备成本则分别为20.8%、22.5%、8.4%及12.1%。

此前，中骏集团还提出“回归一线跟核心二线城市”的战略，从2022年报数据来看，位于一线城市、二线城市及三四线城市的土地储备成本分别占总土地储备成本（不包括投资物业）12.5%、55.9%及31.6%。

销售分线

事实上，中骏集团选择高调将一线及二线城市发展提上日程，与去年收益数据下滑息息相关，彼时毛利率则由2020年约24.1%下降至2021年约21.7%。

在当时中骏集团的策略中，二线城市占总销售数据的大头，而一线城市销售面积也更有提升空间，回归一二线城市或许能刹住毛利率下滑的趋势。

但回过头来看最新发布的2022年业绩数据，毛利由2021年大幅减少约45.9%至44.2亿元；毛利率下降了5.1%个百分点，至16.6%；全年收益同比减少约29.2%约267.05亿元，母公司拥有人应占溢利同比下跌99.2%，约合2454.4万元。

据中骏集团表示，毛利率减少主要是物业售价下降，及对物业项目计提的减值拨备增加所致。其于2022年的物业销售总额为247.39亿元，较2021年下降31.57%，年内物业销售均价为每平方米1.2万元，上年销售单价则为1.09万元。

此外，中骏集团2022年实现合同销售金额约人民币590.23亿元，下降约43.5%；合同销售面积约491万平方米，也与2021年相比下降34.2%。

按照城市级别来看，一线城市销售额92.19亿元，合同销售面积30.44万平方米；二线城市销售额311.03亿元，销售面积则为218.99万平方米；三四线城市合计的销售金额为187亿元，销售面积几乎与二线城市持平。

但就观点新媒体对比2021年报数据来看，无论是在销售金额还是销售面积方面，中骏集团一线、二线及三四线城市的数据均有所下降。

按照城市来看，二线城市中的杭州、昆明及南京合同销售分别约人民币111.27亿元、人民币33.89亿元及人民币27.88亿；而一线及三线城市的北京及泉州的销售金额分别约人民币67.15亿元及约人民币46.69亿元，占整体合同销售金额分别约11.4%及约7.9%。

除销售情况外，中骏集团于报告期内的净负债比率约为79.6%，较去年上升了8.9个百分点。值得注意的是，当前的贷款总额达到441.57亿元，流动负债总额为1236.51亿元。

不过，在中骏集团2022年关键词中，除了“暂缓拿地”，还有“还债”及“发债”。

2022年2月起，中骏集团偿还了一笔5亿美元境外债；7月又就“20中骏02”的公司债完成了9.54亿元回售兑付；9月底至10月，合计针对三笔美元债付息约5000万美元。

彼时，中骏集团仅剩12月到期的12.8亿元销售尾款ABS，以及2023年4月的5亿美元优先票据到期等债务，短期偿债压力减缓。

视线回归至今天，发布年报不过一小时，中骏集团又购回本金总额2.06亿美元的2023年票据，尚未购回的票据本金总额为2.935亿美元，相当于原先发行本金总额的58.7%。

还债之外，2022年以来，中骏集团也在一直琢磨着“开源之道”，在出售资产、发债及授信环节动作不少。

9月9日，中骏集团全资附属公司方隅控股出售方隅集团的股权，相当于出售公司已发行股本的70%，代价为5600万元，出售后将不再拥有方隅集团任何股权。

2022年12月，中骏集团趁着“三支箭”政策出台，与中国建设银行上海分行、中国工商银行厦门分行等多家银行签署战略合作协议，累计获得超260亿金额授信。

今年2月3日，中骏集团又与中国农业银行上海市分行签订《银企战略合作协议》，截至目前，已与11家银行签署战略合作协议，累计获得授信金额超过430亿元。

特别值得注意的是，中骏集团旗下中骏商管也在上市后反哺了母公司：2022年11月24日，中骏商管为中骏集团垫付了本金额最多为人民币9亿元的贷款，年利率则为7%。

商管节流

对母公司的“帮衬”，一定程度上体现了中骏商管在过去一年的业绩成效，但据最新披露的年度业绩来看，收益情况并不算特别出色。

于2022年，中骏商管收益约为11.82亿元，同比减少3.88%；母公司拥有人应占溢利为人民币2.08亿元，同比减少25.85%，基本每股盈利为人民币10.0分；毛利则由2021年同期减少约26.0%至约4.3亿元，整体毛利率减少至约36.4%。

这份年报中，中骏商管表述了当前收益减少的原因：“在管建筑面积增加及商业物业的开业前管理服务收入大幅减少的综合影响所致，毛利率减少主要是由于较高毛利率的商业物业的开业前管理服务收入大幅减少所致。”

结合在管建筑面积的数据来看，于2022年12月31日，中骏商管总签约商业物业(包括购物中心及写字楼)为40个，总签约建筑面积约为500万平方米；在管商业物业为17个，而总在管建筑面积约为170万平方米。

对比去年的数据，除签约建筑面积同比下降11%左右之外，其余数据均较2021年有所责增长，总在管建筑面积同比增长9.2%，在管项目同比增加1宗。

这其中，中骏商管增加的在管面积区域分布也有所变化，长三角、海峡西岸、粤港澳大湾区及中西部地区的在管建筑面积较2021年并无任何增长，而环渤海经济圈在管建筑面积则由5.4万平方米增至19.7万平方米。

由此看来，2022年中骏商管针对环渤海区域商业物业业务下了不少功夫，最直接的体现便是山东高密中骏世界城赶在年底的开业。

“按照规划，2022年底前会再开业5个中骏世界城，未来3年每年会开业5-6个世界城。”于去年业绩会中，管理层曾对2022年的世界城项目提出期望，完成北京西长安中骏世界城、福州中骏世界城、高密中骏世界城、汕头中骏世界城、唐山中骏世界城的开业。

截至2022年底，高密项目于12月开业，北京、唐山于2023年3月完成开业，剩余项目还处于建设状态。

另一边，住宅物业业务2022年的分布重点则不同于商业板块，但同样实现了在管建筑面积的进一步增长。

于2022年内，中骏商管住宅物业管理服务分部实现总收入约为人民币7.87亿元，同比增长约17.9%；在管建筑面积约2400万平方米，同比增长约15.2%；在管项目为149个，同比增加21个；签约建筑面积约4320万平方米，同比增长约6.7%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

从区域分布看，海峡西岸的签约建筑面积及在管建筑面积均在首位，分别达到1616.7万平方米及1159.5万平方米，收入也达到3.25亿元，占总收入的41.29%；粤港澳大湾区签约建筑面积并没有增长，在管建筑面积则微增至100.3万平方米，收入5614.3万元，在五个区域内垫底。

于年报中，开业前管理服务收入数据也值得细究。

在中骏商管的表述中，受到母公司中骏集团最近逐渐减少购买土地的影响（商业物业方面），集团于2022年的开业前管理服务收入大幅减少。结合中骏集团在财报中对于暂缓购地的说辞来看，去年7月才完成上市的中骏商管尚未摆脱对母公司的业务依赖。

“集团将会减低对中骏集团单一房地产开发商的依赖性，积极争取为其他房地产开发商的购物商场提供优质的开业前管理服务，补足来自于中骏集团的收入减少。”

意图创造业务独立性的另一端，中骏商管在现金流方面的情况相对较平稳，现金及现金等价物虽较2021年28.99亿元下降至12.27亿元，但足以覆盖目前合计3.46亿元贸易的应付款项及其他应付款项，以及总流动负债5.96亿元。

但就年报中所言，为应对日后发展的需要，或将以“节流”方式，优化人力资源架构，加深数字化的应用，节省每年劳动成本，提升在市场上的竞争力。

如此看来，无论对中骏商管还是母公司中骏集团而言，2023年的课题中，节流将成为必修课之一。