回暖个毛线，行情又拐了？

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这是“2023年楼市回暖，能否持续”系列文章的第二篇。

昨天的文章《消失的5万亿，能回来吗》是“2023年楼市回暖，能否持续”系列的第一篇文章。

不过呢，我感觉大家没太看懂第一篇文章！

或许因为我们阐述的内容与大多数文章对于“回暖”话题的阐述不一样。

那么，大多数购房者熟悉的楼市回暖文章，是什么样呢？

“相信我”、“我很牛”、“我一直都准确“的自吹自擂，然后告诉大家“哪里可以买”、“哪里不可以买”。

对此，我们不做评价。

我只想告诉大家，为什么“楼市回暖”的第一篇文章，要推算全国房地产商品房销售规模呢？

因为——

房地产行业的规模从2021年的18万亿，到2022年的13万亿，再到2023年推算的11万亿，行业规模萎缩约7万亿！

7万亿意味着什么？

要知道中国地方债的总规模是34万亿、2022年中国GDP总额是121亿、2022年出口总额是24万亿………

而房地产行业“摔一跤”，7万亿就没有了！

只有推算出2023年大概的房地产商品房销售规模，我们才知占五分之一出口额、占GDP总额约15%的房地产行业，重要性是什么！

看过昨天文章的小伙伴都知道：

我们推算2023年房地产商品房的销售总额在10万亿上下浮动，最高不会超过11万亿！

这意味着房企依旧艰难，意味着供大于求的局面在扭转，意味着2023年下半年会迎来更猛烈的松绑。

更重要的是：

房企以销定产减少供应，反映出房企预判市场需求的规模，仅为2022的70%，仅为2021年的55%。

01

最近，小阳春出现拐点消息，频频出现！

进入三月份之后，一二手房各个维度的数据都出现了下滑！

包括重庆、杭州、广州、东莞、北京、昆明、合肥、贵阳、武汉等城市，到访量、成交量都出现了不同程度的下滑。

对于此，我认为很正常。因为震荡走势的行情是必然的！

我之前的文章也告诉大家：

一方面要等3月份数据出来，才能判断今年小阳春的成色；另一方面强预期弱现实，点状复苏才是真相。

所以呢，我根本不关心震荡行情是怎么震荡的，我只关心市场活跃度和价格走势！

也就是说，我不关心“包子铺”这个月生意比上个月差了多少，反正年度总额的最高峰值就是10万亿上下，我已经推算出来了！

我更关心的是：市场活跃度和价格！

毕竟，“包子铺”生意好坏由地方城市和银行输血，政策托着，轮不到咱们操心。

咱们作为上有老，下有小的996干饭人，最关心的还是“包子”价格的走势。

02

首先，是市场活动度。

楼市活跃度，主要看两点，分别是荣枯线和挂盘量。

先来看看荣枯线——

一旦成交量在荣枯线之上，房东就嘚瑟，溢价空间变小，笋盘逐渐出清。

反之，成交量低于荣枯线，房子没人看，溢价空间大，笋盘逐渐变多。

每个城市都有自己二手房成交量的荣枯线。

比如成都是2万套/月、北京是1.5万套/月、上海是2万套/月、深圳是0.8万套/月、广州是1.5万套/月、杭州是1万套/月、东莞是0.6万套/月………

同时，这些城市二手房成交量连续三个月达到荣枯线以上，市场热度会陡然增加，也就是我们说的回暖，才算真正开始。

从目前的1月和2月份的数据看，成交持续保持在荣枯线之上的城市，只有苏州、东莞、北京、成都、上海这六座城市。

但是，我想告诉大家，接下来的行情，就是所有城市都不可能守住荣枯线！

因为，上文中的荣枯线标准，是错误的，或者说是过时的！

以深圳为例。

自从2021年2月8日提出参考价至今，深圳二手房的成交量已经超过2年没有过荣枯线，近12个月的成交量一直维持在2000套上下。

现在，拿着过去楼市鼎盛时期的成交均值8000套做荣枯线，是无法准确判断楼市活跃度的！

再者，经济增速在放缓、中位数人群收入也未提升，购买力也不可能保持过去最高峰值。

那么，各城市荣枯线多少才合适呢？

没有法定答案!

如果按照一手新房成交规模由2022年13.3万亿到2023年10万亿，萎缩30%的标准计算，各城市二手房市场荣枯线要在原来的基础上打7折。

如果按照一手新房成交规模由2021年18万亿到2023年10万亿，萎缩55%的标准计算，各城市二手房市场荣枯线要在原来的基础上打5折。

我个人倾向按7折的标准计算。那么，深圳楼市的荣枯线应该在5600套，其余城市以此类推！

以此作为新的荣枯线标准，大概率很多城市也是无法达标的。比如深圳2月份成交超过3000套，已经使出吃奶的劲头了。

说完荣枯线，再来看看挂盘量——

我看了一下数据，进入三月份，二手房有一个趋势，就是：越卖越多！

北京：2月月底至今，挂盘量由101695套涨至105104套，半月的时间，挂盘量增加了3000多套；（数据来源：链家）

广州：2月月底至今，挂盘量由12万7313套涨至13万3229套，半月的时间，挂盘量增加了5900多套；（数据来源：链家）

上海：2月月底至今，挂盘量由5万9074套涨至6万2044套，半月的时间，挂盘量增加了2900多套；（数据来源：房地产数据网）

深圳：2月月底至今，挂盘量由9万2242套涨至10万5014套，半月的时间，挂盘量增加了12772套；（数据来源：四大行含重复）

朋友们，发现问题了吗。四个一线城市的房子，竟然越卖越多了！

要知道，这四个一线城市在过去的1月份和2月份二手房成交量都暴涨，北京和上海还一度攀至楼市顶峰期的荣枯线！

那么，现在挂盘量越来越多，说明什么？

说明2023年至今，楼市活跃度比2022年要高，但撒丫子抛售的人也变多了。

03

说完市场活跃度，咱们再看看二手房价格情况！

先看四个变化不大的城市：

成都：二手房挂牌价格由1月份的15776元/㎡上涨至2月份的15819元/㎡

杭州：二手房挂牌价格由1月份的24332元/㎡下降至2月份的24281元/㎡

长沙：二手房挂牌价格由1月份的10965元/㎡上涨至2月份的11006元/㎡

苏州：二手房挂牌价格由1月份的24287元/㎡下降至2月份的24279元/㎡

这四个城市的二手房价格，在过去4个月内有轻微的上下浮动，但浮动和比例都不大，属于基本稳定的状态。

而佛山、武汉、南京等城市的二手房价格，在近四个月内都保持了“流畅”的下跌态势。

结合前文挂盘量和这部分的价格走势，大家发现什么了？

分化，嗷嗷分化！

部分城市预期在走弱，挂盘量增加价格下跌；但有些城市依旧坚挺，挂盘量增加但价格上涨。

04

文章至此，再次回归我们的主题：回暖。

我想告诉大家，如果回暖以高峰期的数据为标准，2023年的商品房销售规模、二手房挂盘量、荣枯线、价格都无法企及“曾经的高点”。

文章至此，憨皮又要大声地说：房价，必然腰斩！

我告诉大家，就算“包子店”的营业额一降再降，一年只卖出一个包子，只要有钱庄托底，不断的借钱给包子店，包子的价格就不会降低！

你饿了，只能去二手包子店买包子，可这二手包子店，想买到一个称心如意的包子，也是难上加难的苦差事，熬神费力不说，捡损全看命！

我告诉大家，强预期，弱现实是今年主流基调，点状回暖才是真相。

在这种情况下，不排除救市力度进一步加大，限购，首付会有进一步放松的可能，价格嚒，该涨还是会涨！

最后，以东莞为例，让大家看看房价是怎么涨的——

2月份新房网签均价29515元/㎡，相较上个月上涨17.6%（数据来源东莞统计局）

最后，说说我的观点。

如果回暖的标准是普涨，我告诉大家，伴随着经济增速的放缓，普涨时代已经结束。

如果回暖的标准是底部震荡，不再下跌，那么，情绪的钟摆会让楼市行情左右摇摆。

如果回暖的标准是………

无论楼市是否回暖，都不能否认：

房地产行业仍是一个10万亿规模的产业。

房地产二手房交易是一个累计超过30万亿规模的行业！

时至今日，房地产行业的规模，仍无任何行业可以替代！

所以呢，救市的政策已经在来的路上了！