南财调查丨东莞工业园区“二手房东”垄断乱象：公摊面积直奔40%，如何给制造业创空间？

南方财经全媒体记者郑康喜东莞报道

“经过我们实地测量，发现园区公摊达到35%，相当于厂房租金变相增加了35%，这让我们进退两难。”在位于东莞大岭山镇的“华荣产业园”里，一家五金设备企业的负责人张先生如是说。

在东莞，工业厂房“二手房东”垄断行为曾长期存在。自2015年以来，东莞工业厂房租金进入普涨模式，如临深片区在2015年基础上翻了一倍以上。不少地产商、中介纷纷切入工业地产领域，做起“二手房东”，在东莞掀起一股厂房炒作风。致使诸多镇街厂租过快上涨，严重压缩了制造企业发展空间，也让“二手房东”拥有了工业厂房租赁的“定价权”，影响了民营经济健康发展的市场秩序。

2018年后，东莞密集出台了一系列政策，有效打击了“二手房东”现象，其纷纷进入观望阶段。2023年开年，东莞再次明确表态，提出进一步促进民营经济高质量发展，将工业厂房“二手房东”垄断行为纳入房地产市场秩序专项整治范围。同时，在东莞推动建设的高品质、低成本、快供给产业空间相关方案中，同样对租赁型产业用房提出了要求，表明东莞将继续打击“二手房东”现象。

近日，南方财经全媒体记者走访了大岭山、长安、厚街等镇街工业园区，发现在工业厂房公摊、工业用电等企业成本方面，部分“二手房东”依旧通过多种方式，逐步垄断了当地工业厂房租赁市场。

公摊面积和电费上涨，制造企业成本直线拉高

相关业内人士告诉南方财经全媒体记者，经历了前几年厂租上涨后，目前东莞镇村工业园中，一手厂房租金平均在15-20元/平方米之间，公摊面积15%-20%是合理区间。如果是村委集体物业一手房东，则按实际面积无公摊，但需要统一租赁。

张先生所在的工业园，是一座位于大岭山石大路边上的老旧园区，园区面积约2万平米，早年间由一家台资企业从当地村委整租而来。在台资企业搬走后，被一家企业承租过来。现今园区内有8家企业实行分租，主要为五金设备、机械企业，每家企业分租面积在2000平米上下。

张先生的工厂于2019年搬迁至此，“当时搬得比较匆忙，看中这个园区，一方面是因为客户在大岭山，另一方面是交通方便。”彼时，该园区一楼厂房租金为每平米25元左右，无需交管理费，考虑到价格相对合理，张先生便签订了长租协议。

但当他搬进来后，却发现自己厂区的实际使用面积，与合同所签面积出入较大。在自行测量后才发现，原本签订2300多平方米的厂房，实际使用面积只有1500平方米，公摊面积达到34.8%。“如果按实际使用面积算，相当于租金达到了40多块钱。”

除了公摊面积，对张先生这样的五金企业还有更大的成本压力，那就是电费。张先生表示，“园区物业不准企业自己装电表，但收取企业每度电1.3元（不分峰谷平），加上硬性支出6900元的基本电费，还有5%电损。”

去年6月，园区内的企业与二房东曾就电费不透明问题出现争执，部分企业核查了该园区电费，发现5月电费总共18万元，而园区中两个企业所缴纳的电费已接近18万元。但对张先生来说，由于合同未到期，加之搬迁成本接近百万，所以只能“熬着”。

在位于长安的同顺工业园内，南方财经全媒体记者走访发现，该园区公摊面积甚至直奔40%。来到这家看上去相对破旧的园区内，大约有近四十家企业入驻园区，同样集聚了五金、注塑、模具等企业，每家企业的租赁面积一般都在1000平方米以下。

2013年后，以乡情为纽带的大量深圳“二手房东”，通过集资资本化，进入临深片区和长安一些厂房租赁市场，以高出市场价厂租拿下经营权，并将市面上的厂房资源掌握在手中，实现了局部区域的市场垄断。为快速回本，在“二手房东”运作下，此前数十年形成的厂房房主与企业主直接交易的行规被颠覆，租金以每年或者每三年8%—12%的幅度上涨。

随着东莞《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》出台，通过集体资产网上交易平台招租的厂房价格出现回落，甚至出现厂房无人竞拍的情形。但发展至今，相关工业厂房厂租仍旧走在较高价位上。

南方财经全媒体记者走访了园区几家企业，一位模具企业负责人商先生表示，园区企业一般都比较小，所以租赁面积都不大，公摊面积就会非常大。商先生与物业签的合同厂房面积为600平方米，每平方米30元，租金每年递增10%，而实际使用面积才达到360平方米左右，公摊面积接近40%。如果按实际使用面积换算，租金相当于50元/平方米。

电费方面，商先生表示，除了常规电费1.2元/度（不分峰谷平），还有服务费（以前称基本电费=报装千瓦数*23元，每个租户要交6900元/月），电损10%。

东莞将持续整治“二手房东”垄断行为

南方财经全媒体记者梳理了此前《指导意见》中，彼时对“二手房东”炒作，东莞提出堵与疏结合，突出源头治理的思路。其中包括提高准入门槛、提高监控能力、提高违约成本以及减少企业对“二手房东”的依赖等。

明确镇村厂房物业必须一律进入镇级交易平台进行交易，采取公开竞价方式交易的，不接受个人和房产中介代理机构报名参与竞投，原则上不得转租分租；在镇村厂房物业交易合同中依法约定禁止转租分租条款和履约保证金条款；市、镇街（园区）招商部门要完善工业厂房数据库和信息平台，动态掌握工业厂房利用情况，为招引项目落地提供高效的信息服务和平台支撑。

在东莞一家工业园内，一位叫“龙哥”的二手房东跟南方财经全媒体记者直言，“你们需要多大面积，长安、虎门、厚街、大岭山、塘厦的厂房我们集团都有，只要你说要求，十分钟给你找到合适的。”据龙哥介绍，他们集团在东莞地区管理着四十多个园区，一般客户的需求都能满足。

走访中，南方财经全媒体记者发现，在东莞工业厂房市场，经过多年发展壮大，“二手房东”的生意经，从开始租赁，到承包小体量的旧厂房分租，再到与村委、个人以小产权的模式合建厂房分润，已经成长起了几个巨头。

值得注意的是，部分“二手房东”更是开始尝试自己买地建厂房，形成了部分“二手房东”寡头。同一个“二手房东”会把控三十四个工业园区，每个园区面积在数万到十数万平方米不等。他们通过资本运作，对某区域内的厂房实现垄断式占有，进而通过转租方式谋取巨额差价，拥有了工业厂房租赁“定价权”，逐步控制了相关镇村的工业厂房租赁市场。

截至2022年年初，东莞全市共有1821个面积在5公顷以上的镇村工业园，工业用地中有超过75%位于上述镇村工业园。此外，东莞大部分村镇工业园土地利用粗放、开发强度较低，品质不高，建于2000年前的工业厂房约占工业园厂房面积的34%。这些老旧园区，是“二手房东”存在的重点区域。而东莞拥有19万余家中小微企业，这些企业大部分以租赁工业厂房为主，巨大的市场需求，更是产生了大量工业厂房的“二手房东”。

东莞要实现制造业高质量发展，土地空间是最重要的要素之一。新的一年，东莞再度强调空间的重要性，提出2023年将继续推进镇村工业园整治改造，并扩大低成本空间统筹供给，5年内建设5000万平方米高品质、低成本、快供给产业空间。而低成本产业空间的空间用地，主要以“三旧”改造为主。

而在2月10日举行的东莞经济高质量发展“2+2”政策新闻发布会上，东莞市工业和信息化局党组书记、局长肖必良表示，2023年，东莞要通过建设优质低成本空间、减免缓交租金、整治“二手房东”垄断行为等，降低用房成本。

专家表示，2023年，东莞高品质、低成本、快供给产业空间建设能否健康推进，民营企业用房成本能否顺利降低，很大程度上取决于东莞对工业厂房“二房东”垄断行为的整治情况。