未来30年，成都回归主城价值，天府新区何去何从?

成都老城区，一般是指五大主城区，即锦江、武侯、金牛、青羊、成华，如果从地图上看，这些老城区，主要分布在3环以内。

而天府新区，大部分面积是处在高新南区的南面，也就是南3环金融城以南的地界，随着天府大道一直延伸到兴隆湖、科学城等板块，甚至还有更南边的眉山视高等。

要讨论这两个板块的发展潜力以及未来的发展，无外乎考察2个指标，一个是当下的发展程度，也就是现状，另一个就是增长的天花板，也就是未来。

1、老城五区的现状和未来

老城五区现在是人口、商业、资源都比较集中的区域，从成都平时工作日、过年期间的热力图就能看得出来，主要的人气和热度，还是集中在老城3环以内的。

但是，老城区的老旧小区是比较多的，城市更新进展速度也比较有限，很少有那种大规模的成片规划、成片改造的区域，老城翻新的历史包袱和成本是显而易见的。

而老城区却又汇集了比较丰富的地铁站交通、教育和医疗、文旅资源，地皮寸土寸金，新楼盘项目可选择性并不多，特别是一环内，就算有，很多也是大户型，单价也要到3万左右去了，这个上车门槛怎么都要在200~300万左右，还是会让不少工薪阶层、改善需求有很大压力的。

未来如果城市的价值，回归到聚焦老城，把那些利用效率并不高的地块重新布局，该拆的拆，该建的建，那么，老城的地段价值，将重新回归，而那些拥有地铁站、甚至双地铁、换乘站的地段区位价值，也将得到彻底激活，不会再受老旧小区的瓶颈限制。

从未来的大背景和趋势来看，价值回归老城是一个必然，按照成都老城（特别是三环以内）的体量，只要能够彻底重新激活，天花板是很高的。

毕竟，全国大背景下，不婚不育率提升，人口和经济增速放缓，成都的人口规模已经达到了国内的第一梯队水平，数量上比从前的10年更加饱和了，未来要说还有多大的增量，确实不好说。

因此，盘活现有的存量，提升质量，夯实基本盘和内力，才能为今后开拓新版块蓄力。

2、天府新区的现状和未来

天府新区目前来看，其实人气和产业的热度，还是有待进一步提升空间的。

虽然目前高新南区的金融城、大源等板块有一定的热度，新川未来也有望发展起来，但是，属于天府新区更南面的锦江生态带、万安、麓湖、天府公园、兴隆湖等板块，目前人气和热度并不像想象中那么高。

毕竟，再大气、再宏伟的规划，都需要人口、产业和资金注入，才能活跃热络起来，考虑到现在居民杠杆率和收入水平，未来还有多少人愿意到新区、新版块成为“拓荒者”，确实是一个疑问。

此外，高新南的大源、新川都还没有完全饱和，所以，天府新区的各个板块，热度想要达到老城区这样的成都，仍然是需要时间和发展阶段的。

从长期的天花板上看，确实天府新区比老城区(老城区未来如果能够成片改造，效果也不差)更加规模宏大，且规划科学有系统性，但是，从现状以及肉眼可见的发展增速来看，在未来的20~30年的周期内，也许老城区会成为楼市戏份更重的主角。

综上所述，成都近期和中期，我们更看好老城区的价值回归，而从长远来看，天府新区的潜力也是十分巨大的，天花板很高，但是，想要看到天府新区完全释放出其价值和潜力，就十分依赖于未来全国的人口增速以及房地产市场的复苏，甚至经济增速的回归了。