房价“1字头”！从买爆到滞销！深圳这个巨无霸区，现在怎样了？

　　 有这么一个区，土地面积相当于深圳的1/3；

　　 曾经新房“盘盘日光”，现在却“无人看房”；

　　 经常被深圳人忽略，却又广受羡慕；

　　 ……

　　 这就是： 深汕特别合作区 。

　　 （下简称“深汕合作区”、“深汕”）

　　 它距离深圳本土60公里，地图上还“属于”汕尾市，但电话区号是0755、车牌是“粤B”，就连当地人的户籍都变更为“深圳”。

　　 说它落后，它的确把“乡村振兴”写入“十四五”；

　　 说它没前景，但它GDP增速却达到20%、建设得如火如荼。

　　 深圳其他10区或许“看不上”它，但广东多个兄弟城市又格外羡慕它：

　　 河源、汕头都先后提出过希望与深圳合作建立“飞地”。

　　 那么，这个被誉为“全国第一块飞地”的新土壤，如今怎么样了？

　　 我们用往返4个半小时的车程，亲自看了一遍。

　　 过去的农村小镇

　　 现在比亚迪“千亿厂房”落地

　　 “当年华为搬走，深圳就下决心要留下产业，所以后面就全面接管了深汕合作区。”

　　 一位当地销售这样介绍，深汕出现转折的原因。

　　 华为搬走的传闻始于2016年，深汕交由深圳管理始于2017年。

　　 虽然很难证明到底是否有直接关系，但而深汕确实提出了“ 积极发挥深圳超大产业集中承载地的作用 ”。

　　 要知道，深汕前身不过是汕尾市海丰县辖区的四个镇区。

　　 和广东大多数村镇没什么区别。

　　 直到与深圳合作、被深圳全面接管，深汕就开始“大变样”了。

　　 一个个园区开建，深汕科技生态园、深汕云服务基地、深汕航空产业园等等；

　　 众多企业的生产基地、材料研发基地、数据中心等等，纷纷落地于此。

　　▲深汕合作区正在建设中

　　 近年，还引入了行业巨头企业—— 比亚迪 。

　　 作为深圳的王牌企业之一，比亚迪在这里落地汽车工业园一、二期。

　　 一期位于鹅埠镇，用于生产配件；

　　 二期位于小漠湾，据悉将进行生产整车，并从小漠国际物流港出海，运输至全球。

　　 两期项目总投资250亿，预计全部达产后，年产值超过 1000亿 ，带来约 5.4万个 就业岗位。

　　 ▲比亚迪一期即将投产

　　 而比亚迪的“重仓”，也吸引了更多汽车零部件、汽车座椅、储能电站等18家相关企业落地。

　　 搭上深圳快车后，深汕的经济数据也特别好看：

2022年的GDP为84.25亿， 增速20% ； 固定资产投资完成约225亿元、同比 增长35% 以上，增速均居全市第一； 新开工重大项目46个， 增速21% ； 截至2022年12月，已供地产业项目 104个 ，已投产42个； ……

　　 这些产业背后，少不了深圳的影子：

　　 截至去年7月， 深汕累计引进102个产业项目，其中94个来自深圳。

　　 除了给产业外，深圳还砸重金建设基础设施。

　　 深汕高铁 ，由深圳全额出资建设，目前还规划建设 通用机场 ；

　　 建设 海洋智慧港、小漠国际物流港 两大港口；

　　 修建深汕大道、创新大道、产业路、创文路等多条道路；

　　 ……

　　 ▲海洋智慧港 | @深汕视点

　　 ▲深汕交通规划 | @深汕视点

　　 这里还投建了会展中心、文体中心；

　　 引进 北大深圳医院深汕门诊部/住院部 、 南山外国语的分校 、 百合外国语学校 等等，并建设建 深圳中学高中园 。

　　 可以说，“第11区”正在逐渐向深圳靠拢、学习深圳的步调。

　　 而背后，正是深圳的“悉心栽培”。

　　 房价还是回不到2019

　　 但深汕的未来，依然值得期待

　　 不知道有多少人对深汕的记忆，还停留 在2019年底、2020年初，深汕刚允许新建商品房入市时。

　　 那时，深汕楼市一片火热。

　　 振业时代一期、辉煌花园、开元小区、深汕绿地商务中心，这四个新盘先后入市，热度超高。

　　 有开发商将单价从约1万/㎡，直接提到 1.5万/㎡ ，多出的部分美其名曰“装修费”。

　　 但就算涨价，依然挡不住来自深圳、乃至广东省买家的热情。

　　 一是房子相对深圳来说太便宜了；

　　 二是不限购，也不影响深圳的购房名额；

　　 三是“深圳建设”的口碑太好，大家相信深汕的房价必然会涨。

　　 而现在，两三年过去，我们在深汕走了一圈，发现 普通住宅的价格，依然没能回到1.5万/㎡ ，就算是带装修。

　　 这其中，有政策的原因， 120㎡以内的商品房受政府限价 ；

　　 有限购的原因， 单身1套、家庭2套，5年内禁止转让。

　　 但更重要的原因是，楼市整体热度下滑，深圳10区的新盘都难卖，深汕新盘的去化周期，也就基本都超过了1年。

　　 不过，这也并不意味着，深汕没有居住价值。

　　 “我们的买家，有80%来自深圳。”

　　 “买我们这里的，很多都是比亚迪的高管。”

　　 “有部分是本地买家，买来自住。”

　　 ……

　　 尽管大部分投资客退场，但深汕依然吸引了一部分人在此买房，或是工作调动，或是本地自住，甚至有人特地来深汕定居。

　　 “没赶上深圳当年的起步，我现在就想搭上深汕发展的‘顺风车’。”

　　 有人这样解释自己来深汕的原因。

　　 那么，如果买深汕，哪个片区更值得买呢？

　　 现在的深汕，按照“ 一心、两轴、三带、四组团 ”的布局来发展。

　　 就像四个街道为不同的团组，围绕着中心区的发展。

“中心组团” 是未来最具行政、商务气息的片区，将在赤石街道的望鹏区、赤城区一带 ； 鹅埠街道作为 “西部组团” ，是发展最快速的区域，打造先进制造集聚区 ； “南部组团” 位于小漠街道，依靠国际物流港，正重点发展临港产业、旅游业等 ； 鮜门街道为“ 东部团组 ”，落地了高铁站，将发展机器人产业、海洋产业等 “北部组团” 位于赤石街道中北部，发展打造康养度假区 。

　　 而深汕目前的楼盘，都分布在这几大组团中心：

　　 其中，居住价值最高的，或许是鹅埠街道，以及赤石街道的“中心组团”。

　　 ✨ 鹅埠街道：

　　 高速“第一站”+完善配套

　　 在深汕，说到楼市就不得不提鹅埠街道。

　　 这是深圳自驾到深汕的“第一站”，也是深汕“十三五”期间聚焦发展的区域。

　　 所以，这里发展最快，基础设施、居住配套建设最完善。

　　 而且，深汕最早入市的那批商品房项目，也都聚集在这里。

　　 如今看来，这些项目也让区域的城市面貌变得非常不错。

　　▲振业时代花园

　　 ▲公租房项目深耕村，带来了麦当劳（未开业）、华润万家便利超市等底商

　　 目前，鹅埠街道落地了 比亚迪汽车工业园一期、华润数据中心、腾讯云计算中心、深投控生态科技园 等， 深汕西会展中心 在这里。

　　 而居住配套方面，深圳人最爱的 北大深圳医院 ，在这里建立了门诊部，已经投入运营。

　　 深汕第一所“名校” 深圳南外深汕西中心学校 ，也落地于此，加上有深汕实验学校，读书不愁。

　　▲深圳南外深汕西中心学校 | @深汕视点

　　 深汕西文体中心也早已在2021年完成升级改造，带来羽毛球、足球、篮球等场地。

　　 可以说，这里的居住配套，都已经完全成型，不用等待。

　　 想要“即买即住”的，鹅埠街道是首选。

　　 目前，鹅埠街道有4个住宅产品，几乎都挨在一起，都是住宅聚集区。

　　 其中，只有 振业时代二期 在售，据悉户型约为77-136㎡的高层产品，均价约1.2万/㎡。

　　 书香雅苑 已经开放异地营销中心，推售约88-143㎡产品，吹风价也在1.2万/㎡左右。

　　 这个项目最突出的亮点是，靠近规划中的滨河公园，未来一期部分户型、二期或可以看河景。

　　 ▲书香雅苑沙盘

　　 而 翰林华庭 的位置相对要弱势一些，周边多是自建房和待开发土地。

　　 项目计划建设户型约79-135㎡的房源，毛坯限价1.1万/㎡，但目前还在基坑中。

　　 ▲翰林华庭项目现场

　　 值得一说的是，书香雅苑、翰林华庭的开发商都是深汕区域国企，一个是深汕城投，另一个是深汕投控。

　　 ✨中心组团：

　　 行政中心+深汕高铁+公园景观

　　 如果说鹅埠街道是上一个发展重点，那么中心组团必然是下一个发展重点。

　　 这个区域约50平方公里的土地，将规划为 高端商务区和政务区 ，有点像福田CBD、宝安中心区的角色。

　　 不仅有高端产业及相应配套、丰富的居住配套，还会落地多元交通、山水景观设计。

　　 ▲中心组团规划 | @深汕视点

　　 其中，最受期待的是 深汕高铁 ，已在去年动工。

　　 这条线路开通后，将串联起深汕中心区，与深圳坪山站、罗湖北站、西丽站、机场北站等，到深圳中心只要 30分钟 。

　　 而同时，这里也将进行TOD综合开发，打造高端商务、总部经济产业聚集区，带来总部办公、新零售、专业博览、商贸会议展览等功能。

　　 ▲深汕综合交通枢纽 | @深汕视点

　　 规划中的 深汕城际 也计划在中心区设站点，它将能让中心区与深圳的联系更为密切。

　　 在居住配套方面，这里已经动工 深圳中学高中园 项目，成为深圳第四大高中园。

　　 就算在深圳10区，深中也是教学质量非常不错的学校，引进深中在这里办学，也看得出深圳对这个片区的高期望。

　　 同时， 深职院 也已经签约要落地在中心片区，将是这里的首座高校。

　　 但中心组团的新盘数量比较少，目前只有华润开发的 半山润府 ，带来户型约96-142㎡的产品，均价约1.1万/㎡。

　　 项目配建约2万㎡商业、2所幼儿园、公交车首末站、社康中心、菜市场、体育活动场地等等。

　　 几乎是个自成一体的项目。

　　 ▲半山润府区位示意图

　　 事实上，中心区引入华润作为开发商，不仅仅是为了打造居住产品，也包含了借助其力量开发片区的意味。

　　 比如，半山润府需要代建3个项目——规划展览馆、档案馆、安置房项目。

　　 而且追溯起来，华润早已和深汕签署了“中心政务城区”的战略合作框架协议。

　　 半山润府周边5万㎡的 赤河广场 ，也是由华润建设，未来城区更多的行政配套，或许也会由华润操刀。

　　 ▲华润代建的赤河广场 | @深汕视点

　　 而据我们观察，来自深圳的开发商，如华润、华侨城、博林集团等，在开发设计的美感上，确实比深汕本土开发商要更高级。

　　 总的来说，有深圳方方面面的助力，深汕未来会发展更快、更宜居，城市也会更优美。

　　 你 会考虑在那里买房吗？

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