上海
前两年我都有写过总结过关于上海老破小的文章，其中也讨论过大家最关心的一个关键问题：现在的老破小，还值得买吗？
但是时间又过去了两年，上海楼市行情已经发生了很大的变化；在这样的环境下，产品力已经完全不同了。我们对老破小要有新的买房策略，这是“认知”不断迭代的过程。
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在过去这两年，上海二手房市场都是处于一个房源紧缺的状态；一套位置好，楼层好，户型好的老破小，在市场上绝对是一个走货的利器。
那时候的方向比较明确，虽然楼市已经进入分化行情，但是每种不同阶段的产品也有着细分，每种产品也还会存在头部“5%”的黄金战斗机房源。
也就是说，黄金楼层，位置好，户型全明的老破小，一定是市场上最靓丽的仔；在房源紧缺的时候甚至可以溢价成交，涨幅复盘下来也能达到30%-40%，一点也不亚于次新小区的利润。
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但是到了2023年，老破小的逻辑可能又要发生变化了。
我们复盘过去几个月的上海二手房成交量，400万以下的房源成交占比依旧高达85%；其中大多数成交的还是老破小；可以说老破小依然是现在上海成交最主流的产品。
但是，这并不意味着，老破小在接下来还会有一个不错的涨幅，这主要取决于供应关系、存量房源数量，未来接盘的客户群体的偏好等。
尤其是在2022年下半年开始，老破小的跌幅也是分化的。
我们举几个简单的例子。
例如闵行的平南三四村，2021年峰值的时候，房价达到9万/㎡，个别房源成交达到了10万/㎡；最近的成交单价只有7万左右。
在2022年市场最冷的时候，甚至有一套位于五楼的房子，成交单价只有6.8万/㎡。
例如宝山的呼玛，2021年的时候，房价后知后觉才开始上涨，涨幅差不多在10%左右；最主要的原因还是杨浦和虹口的动迁户，在手上资金预算不足的情况之下，为了维持原来的生活圈子习惯，选择宝山呼玛。
但是在动迁户减少之后，再加上2022年年底这样的市场遇冷，房源的数目开始激增，当下呼玛XX村，房子极其难卖。
很多房东挂牌了半年以上也无人问津，一直到现在都没有多少人看房，再加上同样的竞品太多，不打骨折降价血亏，房子根本卖不出去。
同样的在普陀的甘泉，杨浦的中原，虹口的凉城，长宁的北新泾，都有类似情况发生。
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而造成这部分的原因，其实有以下几点。
首先，从产品角度来说，老破小原本就是上海楼市里的低端产品，上车盘；很多经济大环境影响，或疫情之后，很多人收入减少，压力过大，都选择放弃沪漂，回老家生活了。哪怕手里有购房资格也忍痛放弃；在这样的环境下，老破小的购买群体也在不断的减少。
其次这两年，上海的新房供应开始逐年加大；最主要以五大新城为主。而五大新城的新房，价位和市区老破小相当，原本一部分想买老破小的群体，也转战五大新城漂亮的小区，毕竟交通、商业、生活配套越来越完善，这会让老破小的受众群体进一步减少。
再次，从供应的角度来讲，很多房东也有卖房打新的置换需求；毕竟疫情之后，人们对居住的需求有了新的理解和需求。
在老破小挂牌数目越来越多的市场下，也造成了竞争激烈的局面，很多房东想要快速卖房的话，必须要刺刀见红才卖得掉。
最后还有一系列限购政策，叠加三价取低等，都对老破小造成了一定的影响。
在2021年-2022年上半年的时候，老破小的贷款核验价普遍只有可怜的5.5成；而原本打算买老破小的群体，预算方面本来就有限，当前还要增加首付成数，给他们增加了更多困难，这也进一步削弱了老破小的客群。
04
总而言之，进入2023年，上海的二手房库存已经达到了16万套；而这其中80%的房源几乎都是老破小。
在供应如此天量的环境下，2023年的老破小，尤其是没有学区和地段加持的那些，会是一个非常难卖的产品。
毕竟要消化如此多的库存，还需要有足够多的接盘侠，以及未来楼市的明确行情空间来恢复市场信心。
但好在有一点，2023年的楼市目前利好不断，市场信心也开始逐步恢复；后续上海旧改计划也在持续，应该能释放一部分需求来接盘老破小。
但是当下，老破小肯定不是一个好选择。下一篇文章可以继续来分享下，如何找到能平替“烫金地段老破小”优势的产品。
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