石景山三好学生，中海长安誉真就不愁卖？

没有对手，就可以肆无忌惮？

前两天的北京五批次土拍，越秀以25.99亿从中海手中“抢”过了石景山苹果园地块，爆了个小冷。

◎北京五批次集中土拍成交信息

要知道，石景山可是中海在北京的大本营，旗下项目遍地开花，其在拿下四批次老古城地块后，不到一个月便公布案名—中海长安誉，成为目前中海在石景山古城区域唯一一个在售新房。

◎中海长安誉环线位置

哦，不对，南边不远处还有俩项目，虽说卖得不咋滴吧，但还在卖。一个中海云庭，中海长安誉在石景山的不知道第十几个哥哥，一个长安润璟，华润的盘。

◎中海云庭与长安润璟具体位置

在中海长安誉入市前，这两个在古城片区唯二的新盘，并没有卖出一骑绝尘的速度，反而连正常速度都算不上。

◎中海云庭与长安润璟网签信息

中海云庭拿证11个月，网签39套，而长安润璟拿证也有8个月，网签55套，这两个项目到目前的去化率都不足2成。

而中海长安誉在位置及配套上，显然更出色，是不是就不愁卖了？

楼Sir先来聊聊整体感受：

1）位置没得说，老古城片区城市界面比较好，区域内唯一一块宅地；

2）临铁盘，但位置对北京整体而言太靠西，去各大产业区都比较远；

3）冬奥效应正减退，区域内已经有太多盘炒过冬奥概念，再炒效果存疑。

地段、配套，堪称上等！

南北中轴，东西长安。

在北京，以天安门为中心，南北有中轴线，东西有长安街。还能搞延伸，中轴线也能延，长安街也能延。

中海长安誉地处石景山古城板块，距离北京东西向中轴长安街西延只有不到200米。

◎中海长安誉具体位置

具体来看，因为此前中海在区域内多年的深耕，长安誉周边已经发展非常成熟。

项目周围，基本上全都是中海的项目，西南方向的中海大厦、西边的中海金玺公馆、西北方向的中海长安雅苑、北边的中海金石公馆以及东边的中海金鑫阁。

放眼望去，尽是中海。

◎长安誉周边建筑

楼Sir实地探了地块后觉得，长安誉所在老古城区域的城市界面，可比中海学仕里所在的衙门口片区，中海云庭所在的首钢东南片区好太多了。

城市界面是一个优势，长安誉周边配套也拿得出手。

◎长安誉周边配套

从交通看，中海长安誉距离地铁1号线古城站800米，11号线新首钢站直线距离约1.2公里，距苹果园站直线距离1.7公里左右。

而苹果园站，是1号线、6号线、S1线的交汇站。

◎长安誉地铁位置

此外，项目距离石景山路直线距离不到200米，石景山路便是长安街西延线。

虽然地铁方便，但毕竟在北京西五环开外，实际上地铁出行去哪里时间都不短。

比如到最方便的不用倒地铁的国贸，需要从西坐到东，18站地铁，53分钟。

到同样西边的丽泽商务区，没有直达，需要坐三趟地铁，预计耗时54分钟，未来11号线全线贯通后，会好一些。

所以，所谓的地铁方便，还是要看在哪儿上班吧。

学校方面，项目东北方向，有石景山中心小学。

◎石景山古城小学

此外，长安誉西北方向600米左右正在建设北京十一学校石景山学校，包括初中部和高中部，预计2023年就能建设完成。

◎正在建设的北京十一学校石景山学校

商业方面，已运营的喜隆多，环宇会，在建的京西大悦城，满足购物需求。此外，周边还有强大的医疗配套，石景山医院、朝阳医院京西分院、解放军总医院等三甲医院。

◎金安环宇荟

◎正在建设的京西大悦城

公园方面，项目西边就是新安城市记忆公园，再往西一公里便是首钢园、北京冬奥公园，沿着长安街西延线溜达着就去了，比中海云庭可方便太多了。

◎北京冬奥公园

区域地段、配套优势，中海长安誉绝对称得上优质。

三个户型，最大的最惊艳！

做改善项目，改善谁？

中海长安誉项目的外立面，红砖元素，建筑质感很好，也很符合老古城的风格。

◎中海长安誉外立面效果图

中海长安誉前段时间公布了具体的户型，113平3居—166平4居，总共6个户型，纯粹的改善性楼盘。

其中，长安誉113平3居户型与在售的中海云庭114平3居、长安润璟114平3居产品有重合。

◎中海长安誉、中海云庭、长安润璟114平3居户型图

长安誉和云庭的114平3居户型，都选择客厅+双卧向阳，长安誉的客厅与主卧面宽比云庭的稍微大些。

而长安润璟的114平3居则牺牲双阳卧格局，选择把客厅面宽加大，加大到5.95米，这也导致两个卧室一个朝东另一个朝北。

综合比起来，云庭的户型看起来更方正，南北进深也短些。

长安誉的130平4居户型，长安润璟也有。

◎中海长安誉、长安润璟130平4居户型图

长安誉、长安润璟130平4居户型，都是双阳卧，长安润璟把卫生间放在了北向两个次卧中间，而长安誉把厨房放在了整个房间东北角，长安誉一进门对准卫生间，算是一点小瑕疵。

而长安誉的的166平4居户型，是古城片区现房项目中独一份。

◎中海长安誉162平、166平4居户型图

中海长安誉166平4居户型，5.8面宽的客厅，餐厅设置了西厨，单独的入户玄关，保证隐私。

这个户型，体现了功能性和舒适性的统一，不愧为楼王户型。

此外，中海长安誉的所有户型得房率基本上都在80%以上。

而且，中海又做了“阳台赠送”。

价格合适，但卖给谁？

北京冬奥会过去一年了，还有多少故事可讲？

◎11号线冬奥专列

对于中海长安誉，彼时中海以28.4亿元拿下地块，指导价7.58万／平。

◎中海长安誉周边新房二手房情况

项目南边正在卖的两个新房，中海云庭、长安润璟均价都在7.48万／平。在产品品质都差不多的情况下，从区域位置、配套来讲，长安誉虽然每平贵1000块，但相比云庭、长安润璟来说，绝对物超所值。

对了，同区域新房的竞争对手还有一个，就是越秀刚刚拿到的苹果园地块，指导价7.48万／平，但预计越秀项目入市要三个月左右，产品系也还没确定。

◎越秀苹果园地块具体位置

二手房方面，能与长安誉产生竞争的，也都是长安誉的亲兄弟们。

长安誉旁边的中海金石公馆、中海金玺公馆，二手房挂牌均价分别为7.42万／平、7.75万／平，再往西北的中海寰宇天下御山府二手房挂牌均价7.60万／平。

◎中海金玺公馆

◎中海金石公馆

◎中海寰宇天下御山府

而项目南侧的十万平小区，20世纪80年代的房子，目前二手房挂牌均价为4.57万／平。

◎十万平小区

总的来看，无论是地段、配套、价格方面，长安誉似乎都很有优势，但后冬奥时代，中海云庭、长安润璟卖得缓慢的效应真的不会影响到即将入市的长安誉吗？

楼Sir持怀疑态度。

◎首钢园

有些业内人士一直分析，古城片区近几年没有新盘入市，所以长安誉入市，会有周边老小区业主置换。

但楼Sir记得，石景山路、古城地铁站往南边走，“新盘混战”的场面，不是刚结束没多久吗？

都有哪些新盘？中海天钻、长安和玺、长安九里，再往南中海首钢长安云锦、中海首钢天玺，在售的中海云庭、长安润璟。

对了还有苹果园片区的中海寰宇天下的御山府、熙山府、景山府、天赋四个分支。

◎中海寰宇天下天赋

这么多项目，这么多清盘，都卖给谁了？卖给的客户中难道没有老古城需要置换的居民？

好在，长安誉的体量并不大，只有500套左右，听说售楼处开放时，涌进去2000组意向客户。

无意冒犯，等开盘、等网签吧。

你呢，你怎么认为？进群，咱们聊聊。