超1000亿，13个旧改，番禺才是扮猪吃老虎

│图源：广州番禺发布│番禺东部鸟瞰图@细鹏 摄│番禺里仁洞村全景图@细鹏 摄│番禺里仁洞旧改现场实况@细鹏 摄│图源：美好里仁洞│图源：美好里仁洞│合生创展城市更新展厅实况 @拆神 摄│图源：广州中原研究发展部│番禺万博板块@梁正摄│图源：拆神后台留言|广州南站 @细鹏 摄|广州城投岭南府 @细鹏 摄|番禺广场@细鹏 摄于2021年|改造前东郊村鸟瞰图|东郊村（北基大街）安置区现场 @拆神 摄|东郊村江景视角@拆神 摄|龙湖金地天峯开盘盛况 @广州房产 摄

本以为是个青铜，没想到却是王者，这句话很适合番禺。

在最近的GDP各项大比拼中，我们可以看到：

输了广州，却赢了番禺...

广州以290亿的“微弱”差距败给了重庆，痛失中国“第四城”。

祸不单行，广州又以3500多亿的差距，被深圳甩了近一个越秀区。

都说“当上帝关了这扇门，一定会为你打开另一扇窗”。

番禺也许就是广州冥冥之中“被打开”的那扇窗。

在2022年的颠簸中，番禺仍以全区GDP约2705亿的成绩守住了全市第四。

更重磅的是，在近日的番禺区高质量发展大会中，“一把手”强调：

• 2023年，番禺区将力争地区生产总值增长7%，规上工业增速10%以上，固定资产投资首破1000亿元达1100亿元
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• 要坚持“拆、治、兴”并举，有序分步推进13个旧村全面改造项目
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这决心和气势，丝毫不亚于昨天海珠区的高质量发展大会。

琶洲南规划获批！2023年海珠狂飙

近日，我们得到一些重磅信息：

一是，在开年第一天广州市的超级大会中指出“2023年全市计划推进127个城中村改造项目”，就是今年的年度计划。

目前，各区还在陆续上报中名单中，实际上可能不止127个，审批后将会印发。

二是，这127个旧改项目，大部分会和去年的年度更新计划名单一样，新增的可能不多。

这意味着，番禺那13条村的大致名单，可以知道的七七八八了。

今天，我们就来深度的聊一下，番禺的旧改现在是什么状况。

01

从产业圈层的角度，番禺旧改分布在第二、第三圈层。

根据此前广州旧改新政：

• 第二产业圈层的旧改项目，对其产业建设的占比已由此前的40%下调至30%；
• 第三产业圈层的旧改项目，对其产业的要求可以根据发展需求灵活制定规则。
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显而易见，产业占比过大导致算账困难等，不是番禺旧改的最大难题。

根据番禺此前的旧改计划，在时间层面被划分为三年实施、五年实施、十年改造规划。

不过，随着住建部发文“防止大拆大建”后，计划便有所调整。

目前，根据现有内部信息，可以确定的是：

东郊村、南浦村、罗边村、里仁洞村、沙溪村、蔡边一村、石壁村、福涌村、大岭村、员岗村...

以上10个，今年将会继续推进全面改造。

02

在番禺的旧改之中，万博板块是第一梯队。

一个里仁洞村是目前全区速度最快的，一个员岗村是番禺旧改的“破冰”起点。

2022年11月，沉寂已久的里仁洞旧改突然发声。

不仅实施方案过会审批，越秀还宣布将投入总改造成本209亿，推进项目全面改造。

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紧接着，里仁洞村的拆补方案顺利通过，有人可以一次性获得54万的临迁补偿奖励。

一次性发54万，广州这个土豪村让人羡慕嫉妒恨

目前，越秀已经启动了旧改咨询点，并展开房屋签约工作。

同步的，白地坑复建区的安置房也在积极建设中；

冼马彭复建区的规划也已经出炉，将配备500床的综合医院、54班的品质小学等。

同在，万博板块，员岗村也不甘示弱。

去年9月，员岗村公示了基础数据调查成果的公告。

标志着番禺的旧改重启，也暗示着沉寂许久的广州主城区旧改开始发力。

按照广州城市更新的政策，基础数据的挂网公告是招商的重要前提条件。

意味着，员岗项目距离引入合作企业，又更近了一步。

虽然员岗村还没有正式选定旧改合作企业，但合生创展已经早早在村里设置了城市展厅。

如果合生顺利成为正式合作企业，本土化的旧改经验和基因，会给到员岗村惊喜。

毕竟，作为第一旧改梯队范围里的项目，番禺的CBD，ZF是给予很大期待的。

事实上，市场也早已给出了答案。

2022年广州全市一手成交TOP10板块中，万博板块以成交量同比+187%，位列全市涨幅TOP1。

一方面，万博由于优质的区位和板块价值，吸引着大量的天河、海珠外溢客。

另一方面，板块内部已经形成了梯度化的产品，价格阶梯与置业需求匹配，满足不同购房客的口味。

比如，和樾府、瑞麓府主要吸引高端改善客，目前售价在5.5-7万/平;越大星吸纳刚需、首改等客户，售价在4-6万/平。

旧改的加入，不仅会为片区带来更多的教育、医疗等生活配套，还会进一步改善万博的城市建面，提升片区品牌价值。

02

其实，番禺旧改不仅仅只是在万博，南站板块的旧改也是一个重点。

石壁、谢村、胜石、大洲、韦涌、屏山等都是南站板块的旧改项目。

其中，石壁(一二三四村)作为前期工作项目，被列入“2022年度城市更新计划”名单。

2020年8月，富力正式牵手石壁，计划投入120亿对其进行全面改造。

之后的故事大家都知道，政策刹车、资金紧张、股权被质押等，石壁陷入了困局。

在沉寂的近2年时间里，不少人以为石壁就此凉凉。

就在舆论甚上尘嚣之际，去年11月，区政府官方发言：

番禺区城市更新局积极推进石壁(一二三四村)的全面改造。

接下来石壁旧改的任务是，在基本稳定前期工作的前提下，加快片区策划方案和实施方案的成果编制。

石壁(一二三四村)旧改的重要性，在ZF的发展规划和市场上也早有暗示。

日前，市政府在超级大会上赋予番禺“智造创新城”的新战略定位。

顾名思义，番禺要“产业第一、摆脱睡城”。

在这个层面上，南站板块以拥有“世界级交通枢纽”广州南站为核心发力点，重点布局IAB、TOD等产业。

势必要将片区打造成“广州IAB产业发展重要基地”、“粤港澳大湾区的枢纽门户”、“世界性超大型TOD”等。

石壁和谢村作为最靠近广州南站的两大组团，分别承载着发展综合服务、综合产业的任务。

谢村组团的越秀星寰TOD，在售均价约3.9-4.5万/平；

石壁组团的广州城投岭南府，在售均价约3.5-4.5万/平；

都在市场引起了广泛的关注，尤其是刚需、刚改客的频繁咨询。

如果石壁旧改加速推进，不仅让两大组团的发展更融合，促进片区连片开发；

旧改带来的产业导入升级、高端生活配套的完善，将会进一步拉升片区房价。

03

这些年，很多人都以为番禺的发展在“向北拥抱中心区”，往往忽略了它的“向南而生”。

是的，番禺广场板块，是番禺楼市和旧改的另一个关键点。

东郊村因坐落在市桥与番禺广场两大板块之间，成为一个旧改关键项目。

区位上来讲，位于广州旧改第三圈层，距离番禺广场地铁站约1.2公里，南侧紧邻珠江支流。

无论是景观资源，还是生活配套以及居住价值，都是比较优质的。

说起东郊村，大家可能比较陌生，但它却是番禺首个“三旧改造”示范项目。

村里房屋老旧、空中布满电线网线、道路狭窄、交通拥堵，无一不彰示着改造的必要性。

恰逢番禺广场板块道路扩建、城市界面需要提升等因素，番禺区政府决定推进东郊村的全面改造。

通过现场走访，发现东郊村的复建安置区绝大多数已经封顶。

整个项目总建面约13万方，碍于临近江岸，高度限制在60米以内，是妥妥的一线、南向、江景房。

目前东郊村（北基大街）安置区的工作就是，外立面以及门窗等的建筑安装。

现场人员告诉阿拆，再过半年安置区就可以建成交付了，到时候就可以摇珠分房。

就市场而言，东郊村所在的番禺广场板块可谓近两年来的热门。

这里凭借着18号线、22号线、3号线、3号线东延伸线的交汇，一度霸榜番禺的话题中心。

片区内的龙湖金地天峰，主打TOD全能盘，并会引入龙湖天街，开盘当天售楼处人潮攒动。

目前，楼盘在售均价约3.9-4.5万/平。

在今年的供地计划中，番禺客运站北侧地块“回炉重造”后将再次出发。

在去年的第三轮土拍中，该地块虽然因无人举牌而以流拍告终。

阿拆曾经私下问过业内人士原因。

其实，地块素质挺好的，怎么说都是TOD旁，地价也不高，主要是当时市场实在是太差了。

这一地块要是成功出让，番禺广州板块将会迎来一个新的热度。

篇幅有限，关于番禺的旧改和楼市，暂且就说这么多。

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