买房子，户型重要还是地段重要？哪个决定房产80%含金量？

李大佬曾经说过，买房就是“地段、地段还是地段”。

诚然，所处的地段优劣，决定了一套房产含金量相当大的比重，这不仅仅是从资产的角度来审视房产的，同时也是从生活居住的角度，来看待一套房子的宜居性的。

因为地段往往匹配了周边的配套，比如交通（是否有地铁站）、商业（是否有购物中心）、学校医院（科教文卫资源）等，而这些配套，也正是城市生活区别于农村院子的关键所在。

如果说，不考虑一套房子所处的位置，只讨论户型、面积、空间大小的话，那么农村地方大，乡村田园里的大别墅，才是王者。

如果只是从户型的角度，城市里就算再舒适的大户型，再科学的动线设计，恐怕都不如农村十八线的三层大别墅，有院子又有挑高，有进深又有面宽。

但是，仍然有那么多人逃离农村，选择到城市来挤在狭窄拥挤的单间，这肯定是有它的道理的。

户型，只是一套房子硬件的的微观层面，而地段，往往决定了房产的档次和房产所绑定的城市配套资源。

如果说，户型带来的设计优势体验，是房企能拿出的最大诚意，那么，地段就是整座城市增值红利给房东的馈赠，永远不要高估单独一家企业能带来的让利空间，也永远不要低估一整座城市增值所释放出来的哪怕很微小的红利。

从存量市场二手房市场上，也能够印证“地段比户型重要得多”的道理。

仔细观察二手房楼市，不难发现以下两种现象：

第一种现象：

有时候一街之隔，两个小区的二手房价格却悬殊很大，或者由于一个小区归属某富裕的城区，另一个小区归属某落后城区；或由于一个小区绑定了某种特殊的稀缺资源，例如学区。这正说明了，房产所处的地段之重要性，哪怕只是一街之隔，都可能相差千里。

第二种现象：

大多数的小区里面，二手房的成交价中，同一小区、同一楼栋小户型的单价，往往要比大户型的单价高出许多。

这正是因为大户型面积再大，它绑定的地段价值、配套价值，和小户型都是一样的。

买小户型、买大户型都能绑定该小区的地段价值和城市资源配套，小户型相当于基础套餐，而大户型相当于加量套餐。

大户型最后的成交单价，之所以比小户单价低，正是因为加量套餐里面，多出来的户型的面积，其实并不值那么高的单价，高单价是用来买地段、买配套的，而不是用来买面积的，所以大户型的综合平均单价，就低了，也就是说，多出来的面积，给业主带来的获益是边际收益递减的。

因此，房地产房地产，房子和地在一起，才能成产业，如果单是房子，或者单是土地，都不能撑起一个产业，正如大佬所说，买房还是要看地段，这是本质属性。

对于普通人而言，无论是改善投资，还是刚需自住，无论从资产或居住使用品任意一个角度看，买房最应当关注的，仍然还是要着眼于地段。

地段所决定到一套房产的权重，起码要占到80%比例以上，其他的户型、面积、楼龄、朝向、物业等，顶多能算得上锦上添花。