代建风口到来 绿城合约管理面积行业首破1亿平方米

中房报记者 曾冬梅 广州报道

1月的最后一天，多家A股上市房企发布2022年的业绩预告，亏损成为了主流。与之形成鲜明对比的是，代建行业正迎来一个业绩稳定增长的黄金时代。

1月29日，“代建第一股”绿城管理控股有限公司（以下简称“绿城管理”，09979.HK）披露了业绩简报，透露2022年的新拓代建项目的合约总建筑面积、代建费均同比增长超两成，管理合约总建筑面积更是实现了1亿平方米的历史性突破。按照绿城管理CEO李军近日透露的信息，该公司在2022年兑现了相关业绩指引，即归属母公司净利润保持30%的增长等。

“对于代建行业来说，目前是一个比较好的机遇点。”1月31日，绿城管理董事会秘书张盼盼对中国房地产报记者表示，当前代建市场的客户群体已经发生了巨大变化，中小开发商的占比大幅缩小，政府、国有企业、城投公司及金融机构的代建需求快速上升，为行业打开了巨大的市场空间。她认为，未来中国的房地产市场还将保持10万亿元左右的开发规模，其中有30%至50%的房地产开发项目需要专业的代建服务商。

也因此，李军在绿城管理的年会上强调，2023年将大力发展代建新模式，抓住窗口期做大增量。

管理合约面积突破1亿平方米

公告显示，截至2022年12月31日，绿城管理代建项目的管理合约总建筑面积约1亿平方米，在建面积约0.47亿平方米，是行业内首个实现管理合约总建筑面积破“亿”的代建企业。其中，2022年度新拓代建项目的合约总建筑面积约0.28亿平方米，同比增长约23.9%；新拓代建项目代建费预估86.1亿元，同比增长约21.1%。

虽然核心的财务指标尚未公布，但李军在内部透露，2022年公司交出了非常亮丽的答卷。

2020年7月，绿城管理在香港上市，成为“代建第一股”。随后的两年里，虽然房地产开发市场大幅降温，来自中小房企的代建需求不断萎缩，但该公司的业绩并未受到明显影响，2021年，其新拓项目的合约总建筑面积增长21.9%，代建费预估增长22.3%。2022年，这两项数据依然是20%以上的增长幅度。

在张盼盼看来，轻资产的代建行业具备天然的抗周期属性，因此在本轮房地产的去杠杆过程中，绿城管理受损较小。另一方面则是源于该公司提早进行了公司业务结构的调整以应对市场冲击，调整范围包括委托方结构、区域结构及产品结构等。

委托方的结构变化很容易观察，过去绿城管理的主要服务对象是中小开发商，而近两年来，政府、国企、城投公司、金融机构等成为了重要增量，占比不断提升。2021年，该公司承接的政府类代建项目同比增长了500%，管理总建筑面积中，国企及政府委托项目合计占比59.9%。2022年上半年，绿城管理的新拓代建项目中，来自政府、国企委托方的总建筑面积显著提升，占比达62.1%，政府代建业务收入同比增长超70%，占总收入的比重已达30.3%，补上了以房企为服务对象的商业代建的收入下降缺口。

在政府代建、商业代建、资方代建三大代建主业中，资方代建的增长速度是最快的。据张盼盼介绍，绿城管理在2021年第四季度才开始拓展资方代建业务，过去一年的增长势头颇为迅猛，2022年新拓代建项目86.1亿元的代建费中，已有10%是资方的纾困项目。

2022年，绿城管理约0.28亿平方米的新拓代建项目合约总建筑面积里，开发商的占比只有23.5%，而10年前，这个比例是95%。“房地产项目的开发主体发生了根本性变化。”张盼盼表示。

抓住窗口期 做大增量

在2022年的中期业绩会上，绿城管理给投资者提供了一份业绩指引：归属母公司净利润复合增长率30%，毛利率40%，净利率20%，派息比例65%。

积极的业绩预期来自庞大市场需求的支撑。绿城管理多次对外强调一个观点，那就是代建行业已经进入确幸时代，未来在房地产开发端，代建将发挥更加重要的平台型作用，渗透率将进一步提升。该公司认为，未来代建市场规模占比将以年均21.3%的速度高速增长，到2025年，代建行业规模预计渗透率将达到12.5%（对应2021年为4.8%的渗透率）。参照欧美模式下代建业务占比可做到20%至30%，按均值25%估算，代建行业的渗透率还有5.2倍的空间。

作为头部企业，绿城管理自然不会错过时代赋予的大好机会。1月15日，该公司召开了2022年总结表彰暨2023年工作动员大会，核心内容便是在代建行业进入快速发展机遇期的背景下，大力发展代建新模式，抓住窗口期做大增量。李军用了“扩”“需”“稳”三个关键词来总结绿城管理2023年的发展重点，“扩”被放在了首位，主旨便是积极拥抱政策及行业变化，把握政府、国企央企、地方城投及金融机构的新增业务机会，大胆创新，推动商业模式变革，扩大业务入口。

所谓的代建新模式是指“3+3”的业务布局，即在政府代建、商业代建、资方代建三大代建主业的基础上，叠加金融服务、产城服务、产业链服务三大配套服务。在绿城管理看来，城投公司拿地后的代建业务，以及纾困项目的保交付将是未来的两大增长极。

城投公司的代建业务正蓄势待发。2021年下半年以来，城投公司在集中供地中扮演了主力军的角色，相关数据显示，2022年的集中供地中，地方平台企业拿地数量、拿地金额的占比均超过40%。截至目前，这些土地有八成还未进入开发状态，需要专业的代建服务。2022年9月，财政部印发了《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，提到“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”。张盼盼对中国房地产报记者透露，在该文件下发的1个月内，绿城管理就中标了十几个城投项目。

为了满足城投公司的开发需求，绿城管理做了不少业务创新，包括提前介入到勾地阶段，为项目引入资金等，最终形成“城投公司+代建企业+金融机构”的模式，帮助城投公司解决开发及配资问题。

纾困类项目的市场容量也颇为可观。绿城管理的第一个资方代建项目是恒大地产的江阴项目，当时该公司就做了系统的研究，发现资方代建的市场规模大概有4亿平方米，以1万元/平方米的销售单价计算，市场空间可想而知。

2022年以来，绿城管理已携手多家金融机构，落地多个资方代建项目，介入纾困项目的各阶段，摸索出了一些新模式。例如，在并购类项目层面，该公司与中粮信托合作，落地原恒大地产江阴项目；在重组类项目层面，携手债权方及中国奥园，落地奥园广州云和公馆项目；破产重整类项目层面，对接破产管理人，参与广西柳州官塘项目重整。