湖南
以前农村老百姓都向往繁华的城市生活，近几十年农村人口流向城市的更是数不胜数。但是经济发展起来了，城市上的环境却是越来越差了，一年365年基本上有一半的时候被雾霾笼罩。因此有钱的人更向往安静的农村，不仅环境好，食品安全都是绿色有机。这样一来情况一下就调转过来了，但是城镇户口想在农村安家，房屋和土地交易是一大难题，要知道我国对农村房屋以及宅基地是卡特别严的，不是农村户口根本就买不了房子也建不了房子。
要知道，现在农村废弃的房屋太多了。像老旧学校，废弃的工厂，废弃的矿场以及农户消亡的房屋。就拿笔者的老家来说，废弃的学校基本每个村都存在。特别是上个世纪70年代建设的那种老旧木头房子，更是繁多。房子多了又没人住，大量的浪费了土地以及宅基地资源。如果有外部资源就可以很好的盘活农村一些闲置的房屋，可以用来开展特色旅游以及农村农家乐等等。
那农村的小院到底能不能交易了呢？答案是不能的，但是可以走其他途径。例如租赁，租赁的话即使你不是农村户口也是可以在农村租房子住的。例如湘潭农村产权交易中心，就是去年10月份成立的，这也是湖南省首家市级平台，极好了的保障租户的使用权利，如果你去农村租了房子，政府就会给租户颁发具有法律效应的使用权证书，而租户拿到了使用权证书之后就可以向银行申请抵押贷款，这样一来哪怕你不是农村户口也可以享有农村大部分的权利。
但是值得一提的是农村小院虽然可以租赁，但是不能超过20年，超过20年的超过部分是无效的。那这样一来不是显得很鸡肋，要知道有钱人在农村买房子搞投资肯定要装修，如果投资了大量的人力物力，20年后租户不租了怎么办。有两种办法，第一就是在签合同的时候可以加入优先续租。
第二，虽然租赁合同是不能超过20年，但是合同签订双方均属于完全民事行为能力人。双方在合同中可以约定，当房屋投资金额超过一定数值的时候，房屋所有人可以赠与租户10-20年的房屋使用权，而这种行为是赠与行为而不是租赁行为是合法的，这样一来租赁时间就延长到了40年。
除此之外，租户也可以直接和村集体签约租赁村里闲置的宅基地，这样一来就没有了户主退租的情形了。其实现在很多有钱人都喜欢在农村投资，不仅如此国家对这种行为也是鼓励的，鼓励地方或者村集体将村里闲置的房屋以及宅基地租赁出去或者自己开展农村特色旅游以及服务业。
但是话说回来，有一点是要注意的，那就是农村的土地和宅基地是坚决不能进行买卖的。这个口子绝不能开，一旦打开本来苦哈哈的农民朋友可能就真的要无家可归了。
好了文章写到这里就结束了。大家对2023年，农村小院可自由买卖？国家定调：租可以，最高40年！有什么想要说的吗？欢迎大家在下方评论区留言，大家一起沟通交流讨论。
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