2022西安商业大起底：营业额、客流曲线、年度调改方向都在这！

来源|西北商业地产汇（ID：yingshang_xian）

作者|强晓群

封面&头图来源|视觉中国

每年岁末， 都会有很多精彩的跨年演讲，带领我们回顾和告别旧的一年，迎接和展望新的一年。在聆听这些演讲时，我们总能在一次次情绪共鸣中收获感动，而后重理思绪、整装行囊，带着一腔热血向新年进发。

作为零售商业地产行业的观察者，赢商网每年也会对每个城市在过去一年的商业发展情况进行复盘和总结，以期从中发现零售商业地产不断进击的革新力量，并以此为新一年城市商业的繁荣发展加油助威。

本篇，即西安2022年城市商业发展的回顾和总结。

“艰难方显勇毅，

磨砺始得玉成”

对西安来说，回顾2022，“抗疫“绝对是无法回避的一个词。尤其是作为疫情发生以来的第三年，为了配合疫情防控，给消费者提供健康安全的购物环境，大小商业体波点式的暂停营业，让实体商业所承受的压力与挑战不断叠加，甚至于相较前两年的疫情狙击战都更加艰辛。

据赢商网不完全统计，2022年，西安商业中心全年累计暂停营业时间约为54天。

此外，作为商业中心的客流发动机，2022年，西安餐饮企业全年累计暂停堂食时间约为67天。

表面来看，相较于一年365天，这些数字似乎并不醒目，但事实上，在彼时商业中心波点式暂停营业的背后，是这座城市波点式散发的疫情现状，人们的消费热情也因此受到了一定的影响。在这样的背景下，商业中心每一次重新恢复营业，都需要重新来提振和恢复人们的消费信心。

让人欣慰的是，艰难方显勇毅，磨砺始得玉成。尽管疫情在2022年带来的考验与挑战依然严峻，但西安商业中心在压力之下所创造的惊喜，更足以抚慰这座城市以及这座城市的人。

从营销活动策划来看：

▶▶ 2022年，西安大融城持续打造了多场精彩纷呈的主题营销活动：1月携手陕西历史博物馆及荷兰皇家画师苏珊•德鲁门联合举办 “花舞大唐”国宝艺术全国首展，4月联合秦岭国家植物园举办的“坠入春心”秦岭国家植物园跨界全国首展，5-6月推出HADO AR运动场西北首站，7-8月带来Dior潮玩“引力熊”西北首秀。

9月的“西漂”中秋限时艺术展，10月的“敦敦的奇想世界”敦煌艺术西北首展，以及12月的“2023 融入山海 怪好玩”西安大融城新年游山海潮玩互动展，项目整合多种异业资源，将潮流与文化、时尚与科技等不同元素进行碰撞融合，在与消费者建立更加深厚的情感联系的同时，也增强了品牌知名度及影响力，使西安大融城IP更加刻入人心。

▶▶ 2022年西安大悦城更注重借势借力多方资源，实现创新整合，发力头部IP资源引入落地能力，坐稳城市潮流IP主场，2022年持续将国内具有高人气认知，广受众基础，强资源背书IP活动引入落地，包括泡泡玛特家族西北首展、迪士尼松松西北首展、蚂蚁森林绿色生活节西北首展，赶海中古市集西北首展、万代高达基地西北首展、emoji10周年全国首展、皮克斯毛毛快闪店西北首站等活动，持续领跑制造城市级声量；

另外，其还积极策划打造引领型及自策划型IP活动，包括SAFARI秘境方舟沉浸式热海主题游猎展、天台夏梦艺术节、第三届青年文化节、潮流复古文化节等，在稳定吸引青年客群的基础上，吸引远端及中产优质家庭客群到店。

▶▶ 2022年，西安大都荟以体验和场景为核心，围绕青年秀场主题共计开展大型活动15场，其中春日友人局飞盘赛、中国·西安第6届新锐青年时装周、都荟夜行季、万圣森林古堡奇遇记等活动市场反响热烈。2023年跨年西安大都荟携手作家安东尼及插画家Echo带来治愈系IP——不二兔，打造不二兔“告白情书”西北首展。

诸如此类，2022年西安一众商业项目各显神通，纷纷策划上线了多场主题营销活动。在这些营销活动的带动下，城市人潮不断回归，市场日渐回暖。

“左手握坚韧，

右手持勇敢”

追本溯源，商业本身的魅力，即在于其总能快速捕获前沿潮流风向，并根据消费者的需求变化，不断地推陈出新。于西安的一众商业中心来说，创新求变，行稳致远，本就是其始终不变的目标。即便是在疫情等不确定因素的压力之下，其依然会左手握坚韧，右手持勇敢，不断地创造惊喜。而作为行业观察者，岁末回首过去一年城市商业所发生的细微变化，欣喜之情总是溢于言表。

▶▶西安大悦城2022年坚守“年轻、潮流、品味、时尚”的定位，不断优化组团氛围，持续引入具有行业竞争力的首店品牌和其他优质品牌，全年共计引进首店/旗舰店品牌20+家。

包括西西弗主题定制店、AIGLE旗舰店、MAIA ACTIVE、FENS、mithworld、Skechers、UA PROJECT、SKG旗舰店、Teenie weenie定制店、THE ISLAND、Bsiee、HOAO、周大福精致店等零售类品牌；茅台冰淇淋、布拉诺意大利餐厅、M STAND、茉酸奶、先启半步颠小酒馆、花舍湘菜、小仙咕炸鸡等餐饮品牌。据悉，2023年西安大悦城将新开MUJI西北首家城市top店（带MUJI coffee和宠物用品）以及肉桂厨房西北首店。

▶▶ 截至2022年11月，金旅城·四海唐人街新签及新开的首店品牌包括：西北首家体验式运动潮流概念店——五环体育LAB，意大利米其林一星餐厅GLASS中国首店，TACOBELL「塔可钟」等西北首店，以及MeetThai觅泰泰国餐厅、越湄湾·老挝冰咖啡、遇见音乐·国潮酒馆等西安首店。

此外，项目还引进了肯德基、Miss U、唐乐宫二十四节气火锅、陕小拾、茶话弄等餐饮品牌，歌锦、HIGHDAY、麗美依品、MEET NEW等女装品牌，鸿鹄岭美术教育、梦思特艺术实验室、贝尔机器人编程中心、米妙艺术空间、VIP街舞等素质教育品牌。在此基础上，项目还与缤纷鸟美术教育、陕西民乐团培训中心、星巴克、Tea time时辰茶以及六福珠寳签约确立了合作。

▶▶ 2022年，西安大都荟成功引进M Stand、Bistro été 夏久、张小熊连锁轻医美、澄丝养发、AXSH、至ACME STUDIOS等首进品牌；新愿奢侈品管家、儒沂美甲、简一、九院少年行等首创品牌，以不断的尝试创新，推陈出新跨界融合体验。同时，西安大都荟作为“医美示范街区”，在原有大眼睛、伊本、丽即美医美品牌基础上，2022年最新引入漾思医美、颜术医美、张小熊医美品牌，以各自独有的技术领域特色，吸引更多的爱美的顾客选择到大都荟。

▶▶ 2022年，西安大融城在B1层打造潮玩时尚与少淑女装相结合的地铁潮街，引进麦檬、歌莉娅、LILY、ONLY等18个少淑女装品牌。并引进娜尔思、珂尼蒂思、LESS等品牌，对场内中大淑女装品牌进行再次提级。此外，项目还引入阿卡洋风韩餐及成人电玩大玩家等餐饮和休闲娱乐品牌，进一步巩固项目全业态的功能属性。

▶▶ 2022年，WE YOUNG168商业中心坚持日间经济与夜间经济组合发展模式，充分发挥街区营业时间不受限以及多元化的社交属性，不断挖掘品质商户，成功吸引了如東来顺、大芊金、咔空咔、西塔老太太等15个首店品牌进驻。据悉，东来顺开业7天，营业额破百万，西塔老太太更是3天冲上西安烤肉必吃榜榜首位置。

▶▶龙湖西安曲江星悦荟2022年以营造项目“更好玩、更好逛、更好吃”三大属性为主，在儿童及配套业态方面，引入了皛白净皮肤科购物中心首店、澳睿跑国际体适能购物中心首店、7号卡丁车曲江首店、NEW DANCER最新概念店；在零售业态方面，新增了艾诺丝雅诗、JNBY曲江最新形象店、华为HES曲江首店、苹果APPLE，此外，鄂尔多斯1980、探路者等品牌也进行了焕新升级；在餐饮业态，新开了楠火锅曲江首店、古今小厨购物中心首店、池奈、麦浪陶陶等品牌。

▶▶ 2022年西咸万象城引入优质标杆品牌促进项目整体品牌升级，零售新入驻了Charles&Keith 、PANDOARA；餐饮新开了湊湊、太二、哈根达斯、鱼酷等全国连锁品牌，并签约了千家粗粮王等本地优质品牌。此外，项目还完成了LEGO、全棉时代、DJI等城西首店品牌的引入和开业。

▶▶龙湖西安香醍天街2022年新引入了Champion、NB1906等运动品牌，提档场内潮流运动氛围；新开了潮宏基、周大福精致店等，丰富消费者品质生活服务；在餐饮业态，新增上下九、遇见长安、串士多、杨翔豆皮涮牛肚等品牌，以及美丽田园城东首店，不断丰富和完善场内品类的丰富度。

▶▶龙湖西安大兴星悦荟2022年也对场内品牌进行了焕新调整，新引入了星巴克跨层宠物友好门店、必吃榜品牌九街淑芬掌中宝串串、诗普琳、24小时私教健身-乐刻以及新能源城市展厅-上汽大众等品牌。

▶▶西安大唐西市西市城购物中心：2022年，十格街区整体同陕西虹桥文化创新商业管理有限公司签约。在此基础上，项目引进主力店长安大牌档（西安市最大店铺，3000余平米），十格九莱福livehouse音乐现场（4000余平米），艾米全球购跨境一站式购物平台（万界之城，5000余平米）。此外，项目餐饮业态新签约或入驻的品牌还有餐饮享遇、兰湘子、朝花里、池奈、塔吉蜀黍等。2023年，项目将持续打造夜经济文化街区业态，西友好市、隐市等周末节假日市集，将在文化业态的特色中加成烟火气息。

▶▶西咸吾悦广场2022年在餐饮业态新引进楠火锅、鲍师傅、氢亭、霸王茶姬、必胜客等品牌；服饰配套业态新引进DR、鸿星尔克星创店、特步、华为智能生活馆等品牌。2023年，项目将持续开展深度经营，做透核心区域，做实核心客群，稳定品牌经营，重点关注销售转化。

▶▶万和城购物中心在2022年引进了主力店酷秀KTV、水木和足浴、米禾超市。此外，餐饮业态还新增了火炉旁、兰湘子、朝花里、不梵威灵顿、达佬牛杂煲、麦浪陶陶以及石灰石烧鸡公和TIMS两家区域首店；零售业态西开了森马、缤纷鸟、七彩摇篮等品牌，耐克KL也进行了重装升级。

▶▶盛龙广场2022年分楼层进行焕新调整，一楼引进华为新能源汽车及零跑新能源汽车，并将一楼南区打造为数码科技专区，同时在一楼引进六福珠宝，进一步提升东区整体经营氛围；二楼新引进了飞仔熊潮玩，以提升二楼整体的娱乐氛围；三楼餐饮业态新增了兰湘子、沪上阿姨等头部餐饮品牌，进一步加快了三楼集合餐饮策略的落地。

▶▶兰岛广场2022年下调了场内教培类品牌的占比，后期儿童教培重点以引进运动类培训品牌为主。此外，项目还增加了餐饮和体验业态的占比，新引进了必胜客、横城韩牛、魔方ktv、乐旋乒乓球、WEX运动等品牌。

▶▶城市立方文化体育综合体2022年继续巩固项目城市文化综合体的IP属性，一方面上调场内运动零售品牌的占比，另一方面不断补充新能源汽车等体验业态品牌，连锁教培品牌以及自带客流的连锁餐饮品牌，以进一步丰富场内的功能属性。

▶▶盛安广场星光CityMore2022年以修炼“内功”为主，一方面根据现有经营数据，优化品牌结构，补足缺失业态；另一方面在立足本地品牌资源的基础上外埠调研，为项目拓展招商资源。此外，针对场内的城市首店、区域稀缺品牌，项目也会根据品牌影响力采用联营模式，给予其一定的扶持政策。

“城市风尚的每一份荣光，

也与你们有关”

一年劳作结束，各种“成绩单”也纷纷出炉。就行业端而言，这一年城市商业收获了怎样的战果，自然也是业内外关注的焦点。对此，赢商网对西安的商业中心进行了数据盘点，根据收到的41家数据进行了分析统计。

可以发现，在赢商网收到的41家营业额数据中，2022年营业额在5-10亿元（包含10亿元）的项目最多，为15家；其次为5亿元以下（包含5亿元），有13家；营业额在15-30亿元（包含30亿元）的项目数量排第三位，有6家。

从品牌端来看，不同区域不同属性定位的商业中心，其主力销售业态品牌虽然存在一定差异，但差异中仍然具有一定的共性，如超市、化妆品、黄金珠宝等品类都占据着主力销售的位置。此外，华为、小米等数码科技品牌，李宁、安踏、耐克、阿迪达斯等运动零售品牌，屈臣氏等配套零售品牌，餐饮类海底捞等火锅品牌，兰湘子等中式餐饮品牌，肯德基、必胜客等快餐品牌，在各大项目中，都拥有不俗的业绩表现。

从客流端来看，我们在西安一众商圈中筛选了9个代表，根据赢商大数据截止2022年11月的统计数据，对其进行了梳理和总结。

• 从时间上看，全年客流曲线中，较大的波动基本都跟疫情相关；此外，节假日、季节性等因素，也对全年客流波动产生了一定的影响。

• 从区域来看，人口基数大、商圈成熟度高的区域，客流表现优于其他商圈。

• 从项目来看，拥有核心消费群且客群消费潜力强劲的项目，客流比较稳定。

概括来说，尽管2022年西安商业中心的客流表现相较于2021年同期还存在一定差距，但不可否认的是，2022年西安一众商业项目坚持以其强“客流弹性”稳固自身抗周期能力，表现出了极大的商业韧性。

作为行业观察者，在这些数据的背后，我们更多看到的是每一个商业中心，为了更好地推动城市商业发展，更好地满足人民美好生活需要，深耕不辍，笃行致远。也正是如此，我们更愿意对所有的西安商业人说：城市风尚的每一份荣光，也与你们有关。

“向阳花开，

2023西安必将更加美好”

都说回顾过往，是为了更好地前进。在对2022年西安商业发展进行简单复盘之后，我们也将开启对新一年的展望和规划。同样地，从商业中来，复归商业中去，结合对西安部分商业中心2023年重点方向的梳理，我们由衷地相信，向阳花开，2023西安必将更加美好。

▶▶西安益田假日世界购物中心2022年开发露台效益，为项目引入城市露营体验。2023年，其将以潮流品牌、时尚数码为主，锁定年轻客群；并持续强化运动、教培、配套等体验业态，锁定家庭客群。此外，项目还将加强体验业态互动，增强跨界联动，通过体育赛事孵化，强化线下体验丰富度、树立项目的独有亮点。

▶▶ 2023年，益田假日里将针对CBD商务客群痛点，加快零售业态调整，持续引进首店品牌，围绕“益起尚生活”概念，持续强化优势业态，打造CBD白领24H生活配套消费氛围， 为消费者带来全新乐活体验。

▶▶ 2022年在疫情冲击下，阳光天地积极对场内品牌进行招调，在一楼针对部分商铺，以概念重组等方式，逐渐将其打造为固定点位的“金街”。此外，项目还积极开拓实力品牌进驻，以提升项目整体的经营品质。2023年，阳光天地将针对不同品类策划不同类型的引流活动，如零售类VIP专场或品牌日活动，餐饮配套类洽谈呼朋引伴类套餐，并鼓励支持商户开展直播活动，通过自造节气如每月情人节等，通过走秀、穿搭练习生、素人改造等多种异业联盟活动，多渠道引流，稳步提升业绩。

▶▶静安荟生活奥莱2023年在营销推广活动上，将以城市公司形式统一管理，北关、西咸两店统一营销，同城两店对外发声，提高静安荟商业品牌影响力；同时通过精准化营销、扩大化外宣，调整并精准确定目标客群，针对性投入营销活动，提升老顾客粘性，进一步增加商场会员基数，拓宽消费者范围，实现品牌业绩稳步提升，增加市场份额；此外，还将通过品牌提档升级、丰富会员权益、增加商品深度、提高服务标准，为顾客打造一个集平价大牌和便捷生活体验一站式购物的综合性奥莱购物中心。

▶▶静安荟奥莱公园2022年主要以突出公园特色体验，突出商品活动以促进消费转化为主。2023年，项目将对场内女装品类进行提级；完成男装品牌整体形象的升级；引进重点运动品牌，提升项目运动馆的整体经营；并通过增加配套业态，来完善项目的整体服务功能。

▶▶国润·季2023年将在坚持“邻里生活，缤呈四季”商业定位的同时，通过“弥补缺失品类+升级固有品类”的业态调整，优化调整场内商业空间及动线设计，营造外街人间烟火气，增加项目独有IP开发打造等，深耕精细化运营管理，致力打造有温度有特色的邻里商业。

▶▶ 2023年，华阳城购物中心在餐饮业态，将结合项目现状深度挖掘本地同业项目中优秀的餐饮品牌，进行品类补缺及品牌级次的提升（如：鹿桃、石泽寿司、粤露、食社·云南、味＋京菜等）；同时加强国内知名餐饮品牌的引进，参考一、二线城市购物中心代表性餐饮品牌开店规模、已开店面情况及市场表现，有针对性的进行品牌招商及调整（如：太二酸菜鱼、巴奴火锅、肥韬茶餐厅等品牌）；在零售业态，将从丰富零售品类、提升品牌级次及品牌影响力的角度出发，进行招商调整（如：伊芙丽、JNBY、地素、妍丽等）；同时进一步加大年轻业态及品牌的引进，使项目整体呈年轻、潮流趋势发展（如：FILA、NIKE KL、乐高、popmart、TOPTOY等）。

▶▶ 新城控股集团西安沣西吾悦广场在2022年创新打造了潮玩音乐公园、网红斑马线等特色场景，并在场内新增新能源体验区，在四层进一步完善其网红餐饮娱乐体验区，以提升项目整体的经营氛围。2023年，其将进一步提升场内品牌级次，并通过深度运营来打造优势业态。据了解，2023年，沣西吾悦还将与周边高校联盟打造新锐新青年创业空间，打造青年露营区、运动赛事区，不断提升项目的潮玩娱乐氛围。

▶▶太奥广场2023年将继续完成项目的硬件升级方案，在2022年“好（hào）吃街”、“喜乐街”两条创意主题街区以及“治愈主题天台”的基础上，还将打造“最美夕阳天台、野奢营地”等新晋网红圣地。此外，其还计划引进“TIMS咖啡、瑞幸咖啡”等社交属性品牌，引进家庭型餐饮及大型自助类品牌，引进直播孵化基地、婚纱摄影基地等品类，引进优质农贸市场（供销社）、养老中心等品类，以进一步完善项目的品类丰富度和功能体验。

▶▶西安大明宫万达广场2023年将继续洽谈首店资源，引领区域客群消费趋势；通过精准的营销策划落地，提升商圈市场影响力；通过打造五星级项目的服务标准，提升项目的传播口碑。细分来看，2023年项目将重视通过创新业态，进一步完善项目的体验感；营销则侧重于将“消费场” 转型“社交场”，社交需求将线下流量转换成不断攀升的消费引擎；并通过可定制个性化服务，以服务为内核驱动项目不断提升。

▶▶西安高新万达广场2022年通过品牌迭代汰换，填补缺失品类，引进包括潮流运动、时尚精品、国际时尚服饰等20+新品牌，提升商场整体丰富性。2023年项目将锁定中高端家庭客群，吸引年轻时尚客群，引领区域全客层消费。在餐饮业态，将提升聚餐型餐饮品牌及网红餐饮品牌占比，并通过打造互动性场景及活动，提升项目对外的行业印记。

▶▶西安李家村万达广场2022年通过二次定位，对精品零售、餐饮及体验业态进行调整，新引入了更潮流、年轻化的品牌。2023年，项目将以主力店调整为契机，对项目的物业品质、品牌级次及市场竞争力进行全面提升。

▶▶西安丰禾万达广场2022年通过汰换级次较低的同质化品牌、对部分主力店进行区域改造等，对场内品牌进行全面提档升级。2023年，其将以商业改造为内核驱动，重新焕活项目生机，致力将其打造为城市商业圈层地标。

▶▶西安民乐园万达广场在2022年引进了室内滑板、冲浪等品牌，以持续丰富场内的体验业态；2023年其将继续发力，致力将项目打造为潮人聚集地。

▶▶曲江环球金辉广场在2022年对运动区、儿童主题区、女装区的品牌进行焕新升级后，2023年将重点对1F进行形象升级，并通过引入特色品牌和打造亮点品牌，来整体丰富和完善项目的品牌业态形象。

▶▶西安曲江芙蓉新天地在2022年打造项目“城市微度假&夜生活目的地”标签，加大亲子体验业态的引；2023年，其还将充分发挥项目街区商业优势，持续强化项目标签，巩固餐饮业态优势，加大体验业态的引入。

▶▶西安红星美凯龙生活馆2023年将进行品牌更替，优化品牌组合，并通过经营环境提升、经营品质提升等，提升消费者的到场体验。

回顾过去，2022年西安商业发展的点滴星光，都将汇聚成璀璨星河。展望未来，2023年让我们继续保持对零售商业地产的热爱，步履不停，让美好继续发生。

2023年，华东138个筹开商场中，

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