没想到！广州这个区二手房市场最坚挺，不跌反涨9.5%！

1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

对此，多位专家表示，2022年房地产市场在供需两端面临巨大冲击和压力，房地产开发投资额同比增速表现为-10.0%，说明当前中国房地产行业的整体开发投资压力比较大。

尽管数据处于“相对恶化”状态，但专家指出，应从2022年三四季度多项利好政策频出的节奏中，看到2023年中国房地产发展的新机遇。

二手房市场低谷回升

去年以来，楼市出台了千条调控政策，但新房市场反应平淡，至今都未见明显回温。与之不同的是，二手房市场自去年12月便有所回暖，进入2023年趋势更加明显。

贝壳研究院最新监测数据表明，去年12月疫情防控放开初期，二手房市场的交易量有明显反弹，重庆、西安、广州、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复。

房价持续下跌的势头也得到缓解。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1%，跌幅较上月缩小0.3个百分点，环比下跌城市个数较上月减少5个，沈阳、贵州、烟台等城市环比止跌转涨。

进入2023年1月上旬，二手房市场继续走暖，带看等多个先行指标明显回升，50城日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交量较12月翻倍。

同时，作为代表房价走势的先行指标，1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月的不景气，突破20，这表明后续二手房价格将止跌。珠三角、长三角城市群二手房景气度突破20，珠三角区域已经逼近30，预计后期价格止跌走稳动力更强。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，尽管房地产调控政策的底部早就出现，但“市场底”迟迟不肯出现，主要原因是三重压力：一是对未来收入预期的担忧，二是房企交付风险，三是对房价大幅下降的担忧。但如果把时间拉长到三年看，会有不一样的发现。

他表示，通过对2020～2022年重点城市二手住宅房价盘点发现，2019年12月起，重点50城房价上行周期共20个月，累计涨幅11.4%；下行周期17个月，累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平，疫情前期货币外溢带来的刺激效应基本出清完毕。

经过三年疫情考验，不同城市房价的涨跌不一，50城中房价上涨的城市有18个，最高涨幅41.1%，平均涨幅13.5%；房价下跌的城市有32个，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3%。尽管大多城市房价下跌，但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨。

许小乐认为，这轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。四季度以来，购房者的心态已出现些许变化，计划在未来半年内购房的比例显著回升，其中二线城市半年内有购房计划的比例达到21%，置业需求更偏向离市中心近、房子大一些。

有看点！广州这个区二手房不跌反涨

一线城市中的数据又如何？下面我们来看看：

上海：2022年，无疑是上海楼市的一次低谷。全年二手房成交量仅为155063套，同比去年减少42.9%，回到了2017年左右的水平。

然而，这座城市表现出了惊人的韧性。

从上海去年的房价走势来看，始终保持在6.3万/平上下，表现相当平稳。

来源：野天鹅网

北京：作为北京楼市基本盘的二手房，也迎来强势复苏。诸葛找房统计发现，年末成交出现翘尾行情，二手房突破900套。

北京西城区的一位中介经理说：北京二手房成交开始活跃了，元旦假期期间成交量相比去年同期增长30%以上。

市场热度甚至持续到了2023年。创下了近几年最好的“开门红”。

来源：中指研究院

广州：目前广州市场虽然还在筑底中，但元旦也迎来一波看房高峰。

多个楼盘现场看房人数逐步恢复了疫情前的状态。其中有“老网红”万科金域曦府、新世界凯粤湾、保利天汇，新世界中国在广州的首个旧改项目，现场人气都很旺。

数据显示，2022年广州新房成交量为69724套，同比减少36%，二手房成交量为82739套，同比减少29%。

来源：中指研究院

从成交数据来看，广州也算打了个翻身仗。

值得注意的是，中心六区二手房成交量整体上涨。海珠涨9.5%、天河涨9%、越秀涨2.9%、荔湾涨0.8%。

涨幅最高的，竟然不是经济最猛的天河，很多人都没想到。长达一个月的“成交冰冻”，海珠反而证明了自己。

深圳：心情有点复杂。

去年全年，深圳一手住宅成交34441套，环比去年下跌34.2%，跌回2019年的水平。

二手住宅全年成交更是仅有21704套，环比去年下跌46.6%，连续两年“腰斩”，创下近20年来新低！

即便是之前最惨淡的2008年，深圳二手房成交量也有4.2万套，比2022年足足多出了50%！

而始终以坚挺著称的深圳豪宅市场，也遭遇了滑铁卢。

2022年全年，深圳二手房单价在10万/㎡以上的房源成交量同比减少83%，单价在15万/㎡以上的成交量同比减少95%。

去年12月，宝能城上架30套法拍房源，价格更是低于指导价，流拍率却高达90%！

从新房、二手房，再到有着独立行情的豪宅市场全面遇冷，深圳楼市可以说跌到了历史冰点。

此外，去年12月深圳的二手房挂牌量开始下降了，减少了1700多套。

可见，随着楼市传统淡季春节的到来，深圳楼市还得慢慢筑底。

2023上半年，房地产投资增速或将持稳

展望2023年中国房地产开发投资大势，上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，2023年仍要乐观看待房地产相关数据，随着疫情高峰期度过，利好政策效应持续落地，房地产市场仍然是中国最大的消费市场，势必会有好的表现和发展转机。

英大证券研究所所长郑后成直言，2023年上半年，中国房地产投资增速大幅上行的概率较低。他得出这一判断的依据主要有两点。第一，2022年12月，商品房销售面积累计同比录得-24.30%，较前值下行1.0个百分点，突破了前期震荡区间的下限，表明中国商品房销售面积累计同比尚未触底。在商品房销售面积累计同比领先房地产投资增速3-6个月的前提下，其预计房地产投资增速在2023年上半年大幅上行的概率较低。

第二，2022年12月商品房待售面积累计同比为10.50%，较11月上行0.5个百分点，创2016年5月以来新高，表明当前房地产商库存压力较大，对房地产开发投资完成额累计同比形成一定压力。

数据显示，2022年，与房地产休戚相关的土地市场整体萎缩将近50%，即全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。因此，严跃进建议，2023年激活土地市场工作需要加快，因其关系到各地土地财政的有序运转，也关联着新一年房地产的产品供应端。

2022年，全国房地产开发企业的到位资金同比增速为-25.9%。严跃进则表示，2023年，在金融16条、“三支箭”政策，以及后续的《改善优质房企资产负债表计划行动方案》落地支持下，此类资金状况势必有积极改善。当然，要真正改善房企资金状况，根本上仍需要持续鼓励与支持合理的购房消费，进一步提高市场整体预期，从而促进房企销售状况的加快修复与改善。

来源：中新经纬、第一楼视、楼市黄大大

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