随笔 | 买房全过程浅析

转眼已经到了12月份，离年关也较近了，小白找时间聊聊我们怎么去买一套我们心仪的房子；

当然文章存在局限性就是适用于刚需和改善的普通人；对于无上限购买力者，如同拥有魔法免疫技能，讨论意义不强，其次由于篇幅有限，只能讨论某些核心观点。

1、需求

买房首先要了解自己的需求，我们先来探讨下普通人买房的几个主要需求；

1、城市：大多数人会选择在自己工作或者生活的地方买房；另一方面，也有外地回流的购房人员，比如广东的人口中，湖南人占比极高，但是在异地拿到理想收入的同时，无法承担当地的房价，于是选择回乡置业。

俗话说安居乐业，从本质上来说没有人愿意拆分来生活，有时候是因为内地的就业机会不可比拟，或者收入不在一个层级；总的来说很多人在有了家庭和小孩、一定物质基础，而且到了一定年纪在外面竞争力变弱的情况下，会选择内地定居生活。

2、区位：每个城市不同的片区承载着不同人的需求，优缺点又各不相同，这个其实从根本上来说没啥太多可比性，完全是各有所爱，只要是自己对城市的片区有个清晰的认知，在自己预算范围内，选个自己喜欢的就可。

但片区本身也有集聚效应，政府花大力气打造，各种资源叠加的片区，往往会形成供地和销售的正向循环，然后就会造成区域繁荣，片区价格也会随之水涨船高，成为城市的核心去化片区。

3、教育：这是在哪个城市安家都要考虑的头等大事，好的教育资源具有不可复制的稀缺性，一个核心的教育品牌一旦起飞，政府会加大力度给政策的同时，学校本身也会对优质教师和生源形成巨大的虹吸效应；在中国，父母给到子女最力所能及的教育资源，基本是传统手艺。

4、投资属性：从投资来说最好是选择人口净流入的省会城市，最好的稀缺资源地块，这样能在未来实现基本的资产保值，要知道二手房市场从来都不是普通资产的天下。

5、交通：首先最重要的是地铁这种稀缺资源，对于一般城市而言，能实现地铁口直达的，屈指可数；其次对于年轻人上下班或者房产的保值有着巨大的拖底作用，地铁主要可以解决几个痛点：

1）可便捷通达城市各核心区，方便快捷。

2）相比其他交通工具，既便宜、又快又舒适。

3）地铁拥有超强的可靠性，延误几率很低。

周边有地铁口永远是锦上添花的事，其次可以说下公路，这个来说就有辩证性，毕竟大家都不愿意离高速或者环线太近，但是如果太远也会造成出行不太便利。

大家常说的自己的房子在几环内，这就是在城区不断扩大的过程中，城市为了解决交通问题设置的环线解决方案，一般是从核心区往外扩，所以城区一般越往里越繁华。

6、环境资源：一般城市都会设置沿海，沿江，临大型公园等稀缺地块，资源的不可复制，可以区分不同圈层卖出较高溢价；而且人本质上是个视觉动物，在家躺平都能看见美好的东西，除了多花点钱还要啥自行车。

7、生活配套：城市的核心配套主要分为以下几个方面：

其一是商场，附近有较大的综合体，可以解决衣，食，娱乐等方面的需求，而且这种现在对于年轻人基本是刚需。

其二是市政公园，尤其是步入式的公园更是不可多得，由于人的脚力有限，几公里和几百米的差距就很大，离家近的基本就相当于你家小区的延伸，茶余饭后都可以去逛逛。

其三是写字楼，高端写字楼林立，带来周边经济繁荣，其他生活中你看不见的配套就会欣欣向荣，遍布的服务业足够带给你便利。

充分了解自己的基本需求之后，可以做一个基本的排序，把最重要的挑出来落位到相关片区，然后其他的附加需求可以均衡下，再结合自己的预算找到城市中最适合自己的两个片区左右。

2、楼盘对比

我们举个实例，以长沙来说，假如教育是刚需，目前较为出彩的新星基本在河西的岳麓区，预算相对宽裕的情况下，那可以对比下梅溪湖与洋湖，然后喜欢宜居点的就选洋湖，综合配套发展强势点的就选梅溪湖。

在进行具体楼盘对比的时候，可以再综合对比下，这个就不在这边赘述，因为前面写的房评，基本就是教大家干这个事。

在选房过程中常常会看花了眼，然后变得纠结，这点我建议做减法，比如：担心房屋能否准时交付，那就选大型央企，国企；担心噪音影响那就远离高架或者尽量靠地块内侧。

没有完美的地块，每个人的需求大相径庭，解决问题的方法往往又是单向的，以排除法做点减法，会发现往往选的又快又好。

至于选择开发商这个问题我再多啰嗦几句，小区最终成型效果其实很大程度也源于最初的选择：

1、最好避开以前口碑出现问题的开发商，一般开发商内部的体系问题很难出现脱胎换骨的变化，即便要选择也可以看看其变化，第一个吃螃蟹的人总还是有风险的。

2、多个开发商联合开发的楼盘要慎重，这点其实很好理解，搞开发不是人多力量大的事，不同团队联合，诉求不一导致分道扬镳的都大有案例。

3、首次进入本土的开发商也要斟酌，外地做得好，只能表明开发商在当地已经完成资源整合；而开发商首次进入的城市，可能会出现水土不服，导致高开低走的情况出现。

4、规模较小的开发商尽量避开，这种一般来说存在资金实力，团队内部管理制度不完善，拥有的资源不具竞争力等问题。

5、初次涉及房地产开发的企业要慎重考虑，这种一般集中出现在本地新出现的平台公司，可以先等他摸爬滚打一段时间，看见交付力之后再考虑，前面很容易出现试错的产品。

6、财务不健康的开发商不要考虑，现在是网络社会，一有风吹草动网上到处都是，可以实时关注下钟意开发商的相关信息。

3、从钟意到决策

找到心仪的楼盘后，通过自己了解也好，还是与置业顾问沟通也好，尽量全方位的了解自己要买的楼盘。

要聊的东西其实很多，但往往很多人会陷入置业顾问给你的节奏，这很正常，无论开发公司还是置业顾问个人来说都是以业绩作为首要考量，一般在市场中摸爬滚打多年的开发商，基本有自己成熟的营销体系。

一般来说先聆听置业顾问的讲解，更加充分的理解楼盘，但重要的是要有自己的理解，不然就会觉得，这楼盘哪里都好，一股脑就沦陷了。

要客观理解楼盘的优点和痛点，自身的功课就必不可少，对于楼盘的细节也要详细了解，我大概也总结了几个方面：

1、户型，置业顾问一般有自己的说辞，而自己也要能对户型做出一定的判断，这点也不用想的太复杂，就想象下自己入住时候会遇到的一些核心的痛点就行，比如房间的尺度与布局，分区的合理性，户型可塑性，户型公摊，户型赠送等，虽然有些数据不是去评判本身的大小，但是也能具备一定的分析价值。

2、地块形态，其实这点很少会有人去关注，但是可以肯定的是，一个方正的地块比一个不规整，七歪八扭的地块，楼栋排布与园林的营造方面要好的多。

3、小区的不利因素，这点一般在售楼部都会有公示，可以拍下来，主要就是关注垃圾站，公厕等位置；尤其是垃圾站，只要小区够大，入住率一旦上去，夏天那味道绝对是杠杠的。

4、装修用材用料，前期做的样板房，从工艺来说，开发商肯定花了大功夫去打造（样板房都做不好的开发商那后期更是不用想了），所以主要是研究其用材用料的品牌以及对应的系列，毕竟一般人都不会想着买了个精装房，后面又拆了，再装修一遍。

5、展示区，这点确实在很多楼盘打造的很具逼格，但是从购房者角度来说，首先要了解自己是否买的是，价格与展示区效果相匹配的楼盘，假如一个刚需的楼盘去极尽展示区之能事，那么大区就肯定会简配，没有哪个开发商是做慈善事业的，从客观上说，现在开发商的核心竞争力不是在展示区吹nb，而是实实在在的交付兑现力。

6、公区形态，普通人购房一般就拿个户型手册看下自己家的户型，完全不去关注公区，这点是有问题的，比如有的户型看起来南北通透毫无瑕疵，但是北面有公区的构筑物遮挡，那你看到的亮点，也就是个普通操作。

7、小区的指标，目前很多开发商会告诉你容积率，绿化率，车位指标；但是一定要注意，他说的车位指标是否是地下室可售的车位指标。

8、人车分流，这点其实和上面是相辅相成，因为地上车位也是算作车位配比，所以很多开发商配置了大量的地上停车位，这样后期就面临一个问题，这些车位是否开放停车，如果在小区内配置的地上停车位开放，那么就会面临小区人车分流的死胡同。

9、公区装修和园林，这些开发商能提供相关效果图和大致材料类型是最好，如果没有的话，尽量还是在相关输出物料中多问问，因为小区的入园门楼or大堂，园林绿化，公区的装修，这都是以后小区的核心竞争力，不要一看展示区猛如虎，一到交付区原地杵。

10、交付时间，这点影响到入住时间。

11、合同，现在的购房合同基本是政府的模板，所以可以查阅下主要方面，如小区不利因素，小区的赠送权属，各部位的装修材料等。

4、选个合适的房子

楼栋选择：一般考虑静谧性，尽量选小区靠内侧的楼栋，如果有特殊景观面，那么就肯定选择靠景观面是最佳。

至于从单元来说，如果光从日照来说，可以选择避免西晒一侧，但这点不是主要矛盾。

楼层选择：一般来说尽量不选底层和顶层，相对来说顶层好于底层。

屋顶层的最大问题是担心漏水与隔热，漏水来说现在的防水卷材还是能坚持个几十年，而且屋顶的刚性层一般是钢筋加密的，至于几十年后如出现漏水情况，那就只有铲除下重新做防水，但反过来说，在冬天有更长的采光时间，扬尘也相对较少。

至于底层的主要问题是以下几个方面：

1、蚊虫较多，这个几乎难以避免。

2、污水排水堵塞问题，这个可以多说下，常规意义来说大家都觉得是一楼的风险较大，但是实际上，最底层是做的单独排水，而二层以上做的是一根管道，所以二层的堵塞风险实际上会高于一层（这里说的一层和二层指的是楼栋最底下两层）。

3、采光问题，住在一楼，肯定采光是相对会差些，尤其是靠小区的内侧楼盘，会存在小区楼栋之间的互相遮挡问题，这点影响的主要是冬季日照时间，在夏季反而会阴凉舒适些。

4、潮湿问题，这个在南方梅雨季节，住在底层可能影响会更大点。

但底层也有其便利性，比如对电梯的依赖较小，不用担心停电检修；不需要二次加压供水，水费更加便宜。

总体来说一般建议选中间楼层，整体都较为均衡。

5、优惠与贷款

楼盘的优惠在不同时期肯定力度不一样，从外部来说，一般在五一和十一期间楼盘为了冲量，会设置较高的优惠；

然后从开发商内部来说，随着市场的销售和本身的回款情况会每个月调整优惠政策，再就是不同级别可能会有不同的优惠点，置业顾问，销售经理，公司的班子成员等，层级不同手中的优惠权限不同；但是一般来说，卖得好的楼盘基本不会放多余优惠点，卖的一般的可以策下，看能申请到什么级别。

贷款的话目前主要就是三种方式，商贷，组合贷，公积金贷款；因为商贷的放款速度比较快，利于开发商回款，一般开发商会推荐商贷。

这点肯定从自身省钱方向考虑就行，如果遇到阻力可以选择向相关部门投诉。

6、建造过程

一般来说精装房的施工周期为两年半，在此可以关注一些关键节点，不仅在于判断开发商是否能顺利交付，而且关乎小区品质，实际上小区后期的保值与小区本身的硬件素质息息相关。

1、主体加砌体，通常来说最多一年左右，不然后面的安装配套、精装、园林和整改时间会严重缩水，难以达到理想的效果，单栋来说，现在基本采用铝膜，再不济也能一周一层。

2、精装，园林阶段最好能要求小区做业主开放日，可以关注下以下几个方面：

1）、小区的地上、地下入户大堂和入园大堂打造是否符合预期，这是平常业主归家动线上经过最多的地方，品质关乎全局。

2）、小区的装修材料（公区及户内的选材是否达到要求）；有架空层的可以关注下架空层的主题设置。

3）、装修细节（入户门按照是否平整牢靠；瓷砖铺贴是否平直，有无空鼓，是否有碎片缺角；木地板是否隆起，缝隙是否均匀；踢脚线是否出现缺棱掉角；柜门的五金是否安装牢靠，撑衣杆是否安装到位，柜门缝是否呈等间距直线等）。

4）、隐蔽工程，吊顶里面的管线是否开洞接到室外同时封堵到位；厨房操作台后面是否是瓷砖面；灯泡、插座通电情况；卫生间防水、洁具排水情况等。

5）、小区的主乔木点位设置是否充足，景观组团营造是否饱满，登高面等铺装面处理手法是否灵动等，细节上来说，可以关注下亮化，标识标牌，小区排水设施，垃圾收集点设置等。

6）、小区的智能化配置，主要体现在入园道闸，车库道闸，入户大堂门禁，居家门禁联动系统等。

实际上，一般人较少关注中间过程，但是真到了交付期，再要做较大的改动，难度成倍增加；都准备交付了，哪个开发商都不愿做太多打脸的事，而且提质的成本比一开始投入要高得多，沟通的时间和精力消耗都是巨大的，所以在施工呈现过程，可以根据实际情况向开发商提出建议，在诉求合理的情况下，得到修正或者提质的概率比较高。

7、交付验收阶段

此时小区已经成型，如果在建造阶段并没太多关注的，可以看看前面建造阶段的部分内容，交付验收来说主要应该关注以下几个点：

1、精装房来说，最重要的还是验收自己的家，毕竟前面建造过程有过监督的人肯定是少数，除了前文提到了对房屋的硬装，水电排查之外，还应注意以下几个方面：

1）、接收自己房屋的装修图纸，这个对以后装修改造或者问题检修有很大帮助。

2）、有事没事可以卫生间放点水，试试防水效果如何。

3）、窗户四周是否密封，外墙全方位查看是否有漏水痕迹，即使是在收房后，也可以在某些大雨天再去检查下。

4）、可以用简单的工具验下房屋的局部尺寸，至于平整度与垂直度在没有工具的情况下，可以用肉眼从侧面去看下，只要不是太凹凸还是问题不大。

5）、房屋的空调，柜体开合，燃气灶使用，消毒柜等，能用的全部都开着用下，越早发现问题越好。

2、楼栋公区查验，这个一般都是肉眼查验，公区都做不好的开发商，那基本就闹心了。

3、地下室，主要关注顶面管线排布，吊顶（有的可以看下效果），消火栓布置是否影响车位，地下室排水沟设置是否合理，地坪漆或者精钢砂地坪是否有开裂现象等。

4、小区的装修垃圾设置点位，目前有地下和地上两种，地下的气味比较大，而且涉及到后期地坪漆复原会存在色差，地上则存在垃圾运送不方便和沿途成品保护问题。

5、公区成品保护，这点很重要，由于交付后面临集中的装修期，所以沿途的地面，墙面，电梯等都要保护起来，到基本入住后才能拆掉。

6、园林，此时小区已成型，可以顺着园路走一遍，全方位体验下里面的各个景观节点，这个其实没太多好说的，凭着感官就能知道好坏。

告诉大家个辅助技巧，就是爬到高点的楼层俯瞰楼下，基本整个园林的轮廓，绿化配置，铺装营造就会有个直观体验，然后再到底下去看。

8、总结

由于人们对美好生活品质要求不断提高，近些年出现的小区维权事件不胜枚举，房子作为普通人最重要的固有资产，承载的期望也越来越高，所以在购房的各个阶段要有清醒的认知，业主与开发商之间搭建良好的沟通桥梁，兴许两年多的等待就是一份漂亮的答卷。