华润置地接盘百亿商业资产 华夏幸福与吴向东、平安的南方总部后传

观点网 数年前，对华夏幸福来说，平安资管的入局曾是一个再生的机会，而吴向东的加盟，则成为再生的关键点。

前者，拉了一把深陷资金危机的王文学；后者，给了华夏幸福另一条前行道路。

于是乎，很长一段时间，华夏幸福王文学、平安马明哲、职业经理人吴向东成为了稳固的铁三角，资本市场凡是提及华夏幸福，总免不了说道一二。

都说三角形最具稳定性，但世事难料，紧随华夏幸福二次危机爆发，情况悄然发生改变。

最新消息显示，12月28日晚间，华夏幸福以124亿元的代价转让四个项目公司的股权及债权，此次转让涉及武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目，交易对手方为华润置地。

同日，孟森辞去华夏幸福董事一职，而孟森正是此前平安入股后派驻到华夏幸福的董事。

这场百亿资产出售过后，华夏幸福一手打造的南方总部几乎被清空。

紧随平安系“最后一人”出走，王文学、马明哲与吴向东的“铁三角”正式分崩离析，而华夏幸福浮浮沉沉那四年，也终于画上句点。

消失的南方

过去，华夏幸福对南方总部以及新业务充满期待，在他们的设想当中，南北双总部不分你我；而吴向东的加盟，会带领华夏幸福南方朝着多元化的方向发展，以对冲风险。

但短短几年时间，南方总部的业务几乎被出售殆尽。

最新消息显示，12月28日，华夏幸福以124亿元的代价出售旗下三个商办综合体。

根据公告，华夏幸福拟向华润置地转让其持有的下属公司华御江（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御汉（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御元（南京）房地产开发有限公司60%股权、华御城（深圳）物业管理有限公司100%股权，以及上述4家标的公司的142.33亿元往来债权。

其中标的股权转让价款为人民币4元，标的债权转让价款为人民币约124亿元，以上合计金额为人民币124亿元。

通过上述交易，华润置地将取得武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目。

实际上，早在2022年7月坊间就有传闻称，华夏幸福正在出售武汉长江中心项目，目前正与华润置地接洽。

据了解，武汉长江中心项目由华夏幸福于2019年9月摘得，拿地总价116.25亿元，成功跻身武汉百亿级“地王”。

不仅如此，按照当时的规划，这宗地块需要引入1家关联的银保监会批准经营的全国性保险公司分支机构入驻，该保险公司所属集团须为2018年《财富》世界500强企业排名前50强，且所属集团已取得由“一行两会”所颁发的全部金融许可证。

高昂的地价、严苛的准入条件，加之武汉长江中心项目是吴向东加盟华夏幸福以后亲自操刀的第一个项目，是华夏幸福南方总部最为标志性的项目，自拿地之初便备受关注。

不过，7月份的那场交易并未被证实。

彼时，接近华夏幸福的相关人士向观点新媒体表示，暂未收到相关消息。

当时该人士强调，南方业务资产包肯定是要处理的，但南方业务方面自主权较大，也有可能在进行（出售），有进一步结论会发布相关公告。

如今时隔半年，靴子终于落地，连同被出售的还有南京大校场项目和武汉中北路项目。

前者由华夏幸福2020年4月30日摘牌，项目规划计容面积为63.26万平方米，彼时被称作南京主城区近十年内规模最大的商办用地。

而后者于2020年5月29日摘牌，计容建面22.31万平方米，华夏幸福曾经表示，这是公司尝试打造高端资产定制项目的首个重要样本项目。

不可否认，在华夏幸福过往的业务蓝图当中，商业地产占有浓墨重彩的一笔，但这场交易过后，一切归零重整。

最初的起点

“2002年，年仅35岁的吴向东操刀深圳当时规模最大的综合性商业地产项目——万象城，这个地标性项目让其声名大噪，奠定了他在华润的基础。“

这是百度百科对吴向东的介绍。

的确，业界对吴向东的认知始于万象城。于是乎，当他出走华润，加盟华夏幸福并成立南方总部之时，市场期待着他再造万象传奇。

南方总部成立之初，吴向东的确踌躇满志，他曾公开表示：“我们要做中国最好的商业地产项目，最终也成为最好的商业地产发展商或运营商之一，这是我们的目标。”

这是吴向东的目标，也是王文学的目标，为了实现这一美好愿景，王文学不遗余力地支持。

仅从拿地支出来看，2018年以前，华夏幸福拿地金额不过百来亿，但2019年该公司的拿地金额大幅增长至311.05亿元，且新增项目不断向商业倾斜。

2020年，该公司土地支出达到417.92亿元，属于商业地产的金额在半数以上。

在重金支撑下，华夏幸福南方总部多元业务亦迎来“大跃进”，巅峰时期拥有6个商办综合体，此外还有11个城市更新项目处于前期服务阶段，以及1个代建项目。

尽管华夏幸福从未涉足过商业综合体及旧改业务，但对于从无到有的新业务，王文学和吴向东始终信心满满，毕竟南方总部几乎交由吴向东及其团队打理，而他们曾在华润积攒了多年的经验与资源。

在2020年初业绩会上，吴向东曾表示：“我们觉得，选定的最优先（发展）的8个城市都要覆盖，这一点我还是很有信心。相信2020年新模式、新领域、新地域肯定会全面落地。”

但商办业务与城市更新，乃至华夏幸福赖以生存的产业新城业务，均为长周期业务，需要沉淀大量的资金、回报周期相对较长。这就意味着，两大板块无法实现风险的对冲，反而因为大量资金的投入，将债务雪球越滚越大。

2021年，受行业调控影响，华夏幸福迎来了二次危机。

自此，“卖卖卖”成为这家企业化解债务的方式之一，而商办业务也成为出售的重点。

毕竟吴向东留下的商业摊子，是华夏幸福不擅长的，除了卖掉，难有其他选择。

数据来源：企业公告、公开报道、观点指数整理

去年6月，华夏幸福将11个城市更新项目打包出售给鹏瑞地产，而广州白鹅潭项目因地价逾期未缴清，土地被政府收回；随后有消息称，这一项目被中国平安接手。

如今，紧随武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目易主，吴向东一手打造的南方总部几乎被清空。

据观点新媒体了解，目前华夏幸福南方总部仅剩哈尔滨深哈金融科技城一个重资产项目，但该项目推进困难。从中报披露的情况来看，项目销售不佳，部分楼栋已暂停施工。

简而言之，四年时间，华夏幸福南方总部从无到有，如今又回到了最初的起点。

平安的选择

此次资产出售，对华夏幸福、华润置地以及三个商业项目而言，或许是个多赢的决定。

对华润置地而言，三个商业项目均较为优质，此番收购不仅能够实现资产盘活，更能进一步扩大公司资产规模。

对华夏幸福而言，变卖资产是回笼资金的最优解，也是化解债务的最佳方式。

该公司亦强调，本次交易是基于化解公司债务风险，预计可为公司净回笼资金124亿元，相关资金将主要用于公司及下属公司金融债务偿付，有效推动公司债务重组落地实施。

毕竟不是每一次危机都有“白衣骑士”愿意拉你一把，王文学深知，只有果断进行“断舍离”才有可能真正摆脱低谷。

实际上，过去四年时间，华夏幸福已经走过了两次转折，第一次是在2018年，彼时受环京楼市调控影响，遭遇了第一次流动性危机。

不过，王文学是幸运的，那场危机因二股东平安的加盟得以疏解。

次年，吴向东作为二股东平安推荐的“代言人”，亦带领一众得力干将加盟华夏幸福，由此开启华夏幸福南方故事。

2021年，华夏幸福新一轮危机爆发，平安的风向开始转变。

今年3月25日，被中小股东问及华夏幸福债务处理问题时，平安集团总经理兼联席CEO谢永林透露称：“平安后续将不再出钱，但会不遗余力支持华夏幸福债务处理方案设计和救助过程实施。”

有分析认为，平安不愿出手相助，最大的原因是此前投资面临巨亏。该公司管理层曾透露，平安对华夏幸福股权投资180亿，表内债权投资360亿，已做好拨备准备。

但也有分析认为，平安转舵或许源于华夏幸福债务窟窿太大。根据此前的消息，华夏幸福到期需偿还债务仍高达两千亿元。

无论基于何种原因，平安还是放手了。与此同时，作为平安“代言人”的吴向东也于今年4月出走，一手打下的商业版图也逐步归零。

不仅如此，12月28日，华夏幸福另一则公告表示，孟森表示因个人原因，特向董事会辞去公司第七届董事会董事职务。

而孟森正是此前平安入股后，派驻到华夏幸福的董事。

据了解，在平安入驻华夏幸福之初，便提名了王威、孟森作为华夏幸福董事。但今年7月1日，王威辞去华夏幸福第七届董事会董事、审计委员会委员职务。

王威离去之后，孟森始终坚守其中，且十分活跃。

前不久，针对华夏幸福以“幸福精选”和“幸福优选”各不超过30%股权实施员工股权激励一案，孟森在董事会上投下了反对票。

如今，作为平安系成员的最后一人，孟森亦离开了华夏幸福。

清仓南方总部、平安系人员出走，华夏幸福沉沉浮浮这四年，终究还是归于原点。