你知道吗？40公里白云山麓线，这5公里是精华！

在广州，当被问到终极人居理想时，答案出奇一致：“无非珠水，无非云山”。

众所周知，珠水绵延广州近70公里，但常常是“珠江新城-二沙岛”之间7公里被视为精华所在，这里也是全市财富最聚集的区域之一。

那全境达28平方公里，山麓线长达40公里的白云山，其精华与未来重点发展板块在哪？

首先，以华快为界，南北白云山存在明显能级差异，即“南主城-北城郊”。

其次，南主城前白云山的20公里山麓线，又存在巨大的规划能级及发展潜力差异。

图源：广州日报

图源：广州白云发布

一条华南快速干线

切割白云山高低能级

据不完全统计，目前广州楼市上，有十多个甚至更多的项目，均自称“云山住宅”。

这不是夸张，皆因白云山实在太大了，辐射范围非常广。

白云山体量有多大？由30多座山峰组成，东西宽约4公里，南北长约16公里，主峰摩星岭高382米，全境面积达28平方公里，相当于两座珠江新城面积。

由此，只要在白云山辐射范围，能远眺山景的，都能称为“云山住宅”。

图源：广州白云发布

需要指出的是，想要入手一套拥有极致价值的云山住宅，你要先搞清白云山的高低能级。

摊开地图可以发现，偌大的白云山，被华南快速干线切分为南北两大部分，以南称为“前白云山”，以北则称为“后白云山”。

先给出结论，我们接着来逐一拆解，前白云山无论是区位潜力，还是人居体验、配套醇熟度，都具有明显优势。

其一、两者地理位置差距明显。

前白云山与珠江新城CBD已呈融合发展态势，基本都在珠江新城30分钟车程覆盖范围内。而后白云山位处城郊，难以直接辐射珠江新城。

事实上，两者地理位置的差距，广州“开四停四”政策早已告诉了我们。

政策原文是这样说的：非广州市籍中小客车驶入广州市中心区连续行驶时间最长不得超过4天（自然日），再次驶入须间隔4天（自然日）以上。

官方划分的“市中心圈”，北端同样以华南快速干线进行分界。

由此可见，前白云山是由官方钦点的主城区。

图源：《非广州市中小客车交通管理措施通告》

其二，两者城市发展现状也存在差距。

前白云山范围，包含了白云新城、环市东、天河北等板块，均与“繁华”“热闹”“方便”等关键词挂钩，城市界面、生活配套均已非常成熟。

反观后白云山中的太和、嘉禾望岗等板块，目前处于发展中阶段，大多呈现“城乡接合部”的城市面貌，仍有颇大的改善空间。

值得一提的是，后白云山片区的太和与人和、钟落潭、江高，均属于目前白云不限购的区域，板块热度、对买家的吸引力可见一斑。

其三，两者的未来规划差距可见。

以交通规划为例，未来前白云山的地铁站点可谓密如蛛网，远超于后白云山，意味着两者出行的便利性与通达性，也存在落差。

图源：南方+

其四，土地价格相差之大，直观反映两者板块价值差距。

回顾今年前三轮土拍，前白云山、后白云山范围共有4宗宅地成功出让，但抢手程度却大相径庭。

其中，位于前白云山的宅地，遭房企疯抢至摇号，最终成交楼面价高达50842元/㎡，成功挤进全市TOP10。

相比之下，后白云山片区的宅地，则“冷清”不少，位于嘉禾望岗的宅地甚至无人竞价最终流拍收场。

至于3宗已成交的宅地，均以底价成交，最低地价仅2936元/㎡，仅为前白云山宅地的1/17。

板块差异化

前云山片区不等于盲目闭眼入

当然了，若细细分析前云山片区的各个板块，差异化同样存在，稍不注意，则容易“掉坑”。

再看一下前、后白云山辐射图，你便会对各板块的发展一目了然。

先来看南部的越秀老城区板块。

作为广州的政治中心，越秀同样还是广府文化的发源地，更是千年商都的核心，曾引领数千年商贸繁华。

因此，这里也是广州率先投入发展的板块，见证过流花商圈的繁华，也领略过初代CBD环市东的流光溢彩。

但随着城市外扩，越秀老城的发展空间制约、内生动力不足，创新要素受限。

图源：广州越秀发布

接着来看东南部天河北板块。

随着城市东扩，天河北CBD逐渐走入大众眼帘，财富广场、中信广场、维多利广场等地标，曾是广州的门面担当。

板块发展非常成熟，加上土地稀缺，土地供应已处于断供状态，基本达到发展上限。

最后，来看东北部的梅花园-京溪板块。

尽管这两年板块屡有宅地出让，但从航拍图上可以看到，板块内城市面貌并不尽人意。

这也是目前前白云山片区东侧的“通病”。

目前，这里分布着众多城中村，生活环境与理想中的云山豪宅不匹配。

要知道，自去年住建部发布“63号文件”后，意味着大拆大建的时代已经过去，广州旧改节奏也大幅放缓。

因此，前白云山东侧一带，想要通过城中村改造来摆脱现状，仍需要一段很长的时间。

另一方面，尽管有涉及天河范围，但完美避开了珠江新城、金融城、智慧城等瞩目板块，在未来规划发展层面上也稍有欠缺。

前白云山东侧航拍

锁定白云新城

主城C位与城市共生长

用排除法逐一剔除后，会发现前白云山山麓线约20公里，要同时兼顾生活配套、人居体验、未来生长潜力的板块，当推白云新城的核心5公里。

对于白云新城的期待，政府对标的是珠江新城，并真金白银大手笔猛砸数千亿造城，沉淀十多载，如今的白云新城已是风鹏正举。

在资金投入上，官方从不吝惜。

比如说，“十四五”期间，白云总投资额高达1.67万亿，并且白云用超4000亿资本打造“6+6”现代产业集群，其中的发展C位白云新城，显然受到了很多资源倾斜。

不止要对标珠江新城，在规划层面上，白云新城也有自己的独特优势。

珠江新城是CBD规划，而白云新城是CBD+TOD规划，坐拥超440亿投资的白云站TOD，发展能级更胜一筹。

未来，规划7轨交会于此，体量是南站的4倍，连通全市，乃至全国，实现“高铁进城”。

CBD+TOD，双核齐头并进，让白云新城拥有更多想象空间，有了“对标全球一流CBD”的底气。

白云站效果图

更重要的是，白云新城的发展并不停留在规划层面，而是以肉眼可见的速度，兑现大众的期待。

目前，白云站地铁预留工程已顺利封顶，预计明年建成。

在产业方面，白云新城现已吸引超170个重点项目落户，20多栋总部大楼拔地而起，目前已聚集南航三大总部、中国航空油料集团南方总部、绿地中心、无限极公司、韩后总部、地铁设计院总院……

可以说，现在的白云新城正高速生长中，下一个10年、20年，仍然会给我们不一样的惊喜。

图源：广州白云发布

200万平CBD云山大宅

近10栋楼封顶配套先行

但不得不说，未来进入白云核心圈层的机会不会多。

从白云新城的多个规划调整可以看到，宅地（即下图黄色地块）正在不断减少，随之增加的是商业地、产业地（即下图红色地块）。

这是出于对白云新城的整体发展规划做出的调整，打造更多的高楼地标群，吸纳更多实力企业，提速板块发展。

白云新城规划调整

因此，置业白云新城的机会将越来越稀缺，尤其在前白云山辐射范围内，想寻找真正的一线山景大盘，机会更是微乎其微。

要同时具备上述元素，是珍稀项目——富力·富云山。

富云山雄踞前白云山片区核芯位置，正好将白云两大排头兵——白云新城和设计之都链接起来，两大CBD释放的能量，均为其所享。

可以说，富云山所处位置，正是前白云山核心片区的CLD（中央居住区），同时聚集了居住、商业、休闲、娱乐、医疗、教育等醇熟生活配套。

富力·富云山效果图

更重要的是，富云山还有一项必杀技，是“独家拥有”的。

上文已说到，白云新城核心区域宅地日益减少，即便有地出让，也是小型地块，体量基本不超过10万平。

反观富云山，项目占地约63万平，建筑面积足足有200万平，不仅拥有10大住宅组团、5大商业组团、2大教育组团，还同时计划配套7所学校，并有50万平高端商业综合体加持。

如此体量，也给予了富力集团，足够的时间与空间细细打磨，给业主交付一个拥有“成长周期”的一生之城，回应人居需求，汇聚一系列核心资源配套。

可幸的是，富力在这片独居天资的土地上，没有选择一味快速开发套现，反而选择了尊重土地和个人，花时间打磨作品，与城市共生。

据悉，在售楼栋A1、A2栋封顶在即，预计明年即可收楼，与“准现楼”无异。

另外，截至目前，项目已有近10栋建筑楼封顶，包括了融资A地块幼儿园、融资B地块幼儿园/会所、完全中学、九年一贯制学校、4栋复建住宅等。

在售住宅A1、A2栋实拍

九年一贯制学校实拍

复建住宅封顶现场

在售楼栋的封顶，再次体现了富力的企业责任和担当，积极响应“保交楼、稳民心”号召，给市场释放积极信号。

同时，在当下楼市大环境，能保证品质交付，让购房者更安心，更放心。

目前，富云山正热售建面约120-180㎡山景大平层，户户东南向15°正对白云山主峰摩星岭，错开分布，互不遮挡，堪称白云山至佳观景台。极目半壁云山，领居十里新城！

若你也想把握这份满眼苍翠，就赶紧行动起来吧！

和瀚花园+穗房预（网）字第20220436号