梅林，是一个怎样的存在？

提到福田的梅林片区，有人是这么说的：梅林的买房建议，我的建议是不买。

城市界面旧，几乎没有什么新盘，挤在北环大道和山坳里的梅林，被深圳买房人遗忘了吗？

01.

梅林，一个特立独行的楼市

说梅林不活跃、陈旧的人，很大可能是不懂梅林。

梅林片区，是深圳楼市一个独特的存在。

梅林有深圳最大的公务员小区——梅林一村。即便如此淡季，梅林一村二手房成交依然兴旺。 2022年1-10月深圳全市二手住宅过户量TOP3，过户数量81套。 （数据来源：乐有家）

梅林一村一直是销量大盘，数据显示，2019-2021年间成交量达479套，排到福田前5的小区。市场冰冻，而梅林一村销量坚挺，有人猜测是公务员趁机“出货”。1998-2000年间，“梅林一村”作为微利房项目配售给机关事业单位职工，据称内部售价不足3000元/㎡，现在其二手指导价已经约7.79万/㎡，20多年间涨了超20倍。

梅林是深圳超小户型的大本营之一。每个年代的房价都显高，都有超小户型需求，梅林、八卦岭就属于20多年买入深圳市区的最低门槛。

如今，梅林很多20平米左右的小户型住宅， 为上车福田的刚需一族，提供了上车的可能。 像凯伦花园、旭飞华安园、凯丰花园综合楼等，挂出了建面20平左右房源参考总价在91-160万/套之间。 （数据来源：链家）

梅林地盘不大，但二手房小区达80多个。个盘偏小，但选择变多了，楼龄、规模、品质参差不齐，但像环境好的梅林一村得到不少购房者青睐，总价100多万的小户型也能解福田刚需之渴。

毕竟，梅林确实是福田房价洼地，二手均价：下梅林8-10万/㎡区间，上梅林6-8万/㎡区间。（数据来源：乐有家）

梅林曾经是深圳开发商的试验场。赫赫有名的深圳地产民企绿景、京基、新世界地产都从梅林发家。

不少开发商在梅林留下了“大胆之作”。

除了大量20㎡左右小户型，还有要双证甚至四证才能买的超大户型。像新世界山水四季就是有很多双证，阳基天御山更是出现了需要4个证的户型。单单外围一圈全是阳台，就知道设计有多大胆。目前深圳规定一个家庭只能买2套房，因此这个户型一般人还买不了....

梅林的楼市故事多，还能让人挖到不少宝藏。

02.

福田中心区后花园

更是“后勤部”

梅林分为上梅林、下梅林。 地图上看，梅林四面环山，东有笔架山，西有龙顶山，南有莲花山，北有大脑壳山。梅林，正处于福田区的北部。

狭长的梅林东西7公里，居住20万人口，约占福田区的13%

梅林，长着一张“深圳脸”，想看老深圳人怎么生活？来梅林。因为这里有历史遗留下的城中村、龙母庙、基督教堂等等。

上梅林、下梅林，容易让人弄混。换一种划分，可以把梅林分为梅林一村和非梅林一村两部分。

后花园

梅林，福田中心区的睡城

对福田来说，梅林还有另一重意义：它是“政治金融商务中心”的配套服务区，是中心区的“后勤部”、“血包”。

梅林距离福田中心区近，且城中村偏小，山林多，土地整备容易，它自然就成了福田中心区行政中心的睡城，来安顿好中心区上班的公务员、上班族们。于是90年代，深圳官方投入建设大型福利社区——梅林一村。其首次由境外单位总包设计，产品理念先进前卫，被誉为“亚洲第一村”，建成后还获得国家领导人朱镕基、温家宝等参观。

村内有足球场、篮球场、游泳馆、高尔夫球练习场等。梅林水库和梅林山最大入口就在梅林一村北侧，梅林一村业主去游山玩水也快人一步。

背靠梅林水库和梅林山，

20多年楼龄的梅林一村，设计风格厚重

摄影@买房之前陈桂敏

生态梅林，不仅空气好，景色更好。

站在梅林山上，可以俯瞰整个福田

摄影@Evan

宵夜天堂

梅林就是美食家

梅林的公务员、白领，大都来自北方，因此美食丰盛。藏在城中村的川菜、烧烤、串串香，高端商场里的小资咖啡网红店、西餐厅。梅林美食太多了！

在美食的领域，梅林确实比其他地方多“亿点点”优势，因为这里有福田最大的农批市场。

福田农批市场1997年一直营业至今，占地约90000平方米，共4层楼，商铺数量高达两千个，各种品类应有尽有。

福田农批的日常

摄影@买房之前陈桂敏

梅林的人气，让它始终不曾被大商业遗忘。 21世纪初，梅林的商业格局“两点一线”： 家乐福梅林店为中心的下梅林商圈，以天虹商场为中心的上梅林商圈，以及梅华路商业街。 2016年10万方卓悦汇在上梅林开业，原本传统的梅林商业也跟上了时代的步伐。

配套区

教育、文化资源升级中

2022年5月11日，福田区人民政府与深圳中学签订合作办学协议，福田实验教育集团的梅香学校正式进入深中体系，成为深中在福田的第一个合作校。

“深中效应”会对整个梅林起作用，因为小学部与梅园小学、梅林小学分享学区，初中部与梅山中学共享学区。

深圳中学梅香学校

摄影@买房之前陈桂敏

其实福田区放在梅林的配套不比中心区差。除了上述的深中，还有2020年动工的国际体育文化交流中心，总投资13亿，建面近10万平，属于国内首创垂直体育文化综合体。

03.

梅林找到突破点——科创！

梅林有很强的时代感。

“三来一补”的年代，这里吸引了华强三洋、成丰电子、万科、步步高等名企。现在的梅林要从工业区中，跳跃到科创“智谷”。

当年的万科大厦，现在成为万物云的总部，以智慧运营成为低碳智慧楼宇。

摄影@买房之前陈桂敏

福田中心区建立后，梅林只有一个任务，给中心区做配套。

而当2020年后福田开始发力高科技，梅林也抓住了机会——引入了荣耀。当时荣耀周边房租全部飞涨，荣耀新办公地“新一代产业园”崭露头角。

这个产业园，我们可以看到梅林的野心。它是深圳首个以5G研发及应用为主导的高端创新产业园区，共有专精特新企业10家、国高企业39家、独角兽企业4家、上市公司4家、世界500强企业3家，像：

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  万物云旗下的空间科技解决方案提供商万睿科技；

  
  

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  跟华为、中兴、腾讯、海尔都有合作的华秋电子总部；

  
  

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  招商银行旗下金融科技子公司招银云创；

  
  

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  中国领先的独立云服务科技解决方案供应商萨摩耶云科技集团等等……

  
  

摄影@买房之前陈桂敏

梅林成片的城市更新也将向科创有所倾斜。据统计，梅林片区涉及的旧改项目足足有14个，总建面超过300万方。

其中，梅林-彩田片区 已纳入重点区域以加快开发建设，作为深圳区域转型+产业转型的重要承载区，以“深圳智谷·梅彩中轴智慧城”为总体目标，以“未来城市中轴新极核、未来智慧产业新引擎、未来优势生活示范区”为分目标，加快片区开发建设。

老梅林的新亮点已经展露——福田中心区北，配套强悍，好山好水好风光，科创企业正在搬入。梅林没有隔壁香蜜湖的高端，却有更强盛的活力，更友好的氛围。

最后，想在梅林“打新”的朋友们要注意了：

新世界承建的上梅林雅苑，大概率是梅林现在唯一待入市新盘，有消息称预计2023年入市（该盘共786户，82套回迁户704套可售）。项目由深圳市上梅林实业股份有限公司开发建设，新世界中标承建。

目前，中粮福田大悦广场有较多货量在售。该项目由2栋研发办公和1栋配套宿舍及2-3层配套商业构成，是中粮集团旗下大悦城控股在华南打造的首个中心商办综合体项目。

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