放松限购，楼市最后的灵丹妙药？

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12月9号，佛山住房和城乡建设局发了个《进一步优化房地产调控政策的通知》，通知原文的条款挺多，但核心内容其实就一点。

放开，限购全面的放开。

根据通知显示，佛山从12月10号开始暂停禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道的新房限购政策。

而早在6月2号佛山就出台了一次近乎全域的限购放松政策，唯独留下了禅城区祖庙街道、南海区桂城街道，还有顺德区大良街道这三个区域保持限购政策。

也就是说间隔了3个月后，佛山一脱到底彻底打开了限购的大门，楼市开始向市场内仅存的购买力全面开放。

回想一下佛山也挺有意思，6月放松限购时，留下了三个区域当做限购政策没有一脱到底的佐证，3个月后虽然把最后三个区域也一并放松了，结果又给最后放松的这三个区域加了三年的限售时间限制。

我估摸着着佛山是想救市，却又舍不得身上那快遮羞布，于是总是放开一些保留一些，展现给大家一个理性克制的救市形象。

其实就当下这个新房销量腰斩，土拍全靠托底，二手挂牌猛增的楼市环境，佛山真没必要害这个臊。

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就目前而言，除了个别一线城市之外，大家差不多都一个德行。

11月15号杭州放松限贷，首套首付三成，二套首付从六成降至四成，同时房贷利率首套降低至4.1%，二套4.9%

11月19号西安放松限购，外地落户西安的可以直接购买新购区域内的二手房。

12月6号厦门放松限购，非厦门户籍的可在岛外限购区域购买一套住房。

12月13号南京放松限购，本地家庭在部分限购区域可买第三套住房。

以上这些，一水的二线城市，要人口有人口，要经济有经济，大家仗着自己底子还不错，去年还能把限购和收紧的架子端着，结果今年实在都憋不住了，开始不约而同的走向了放松的“堕落”深渊。

所以说佛山放松的还是慢了，都到这会了还搞什么一步三回头呢，要么一松到底提前抢一波存量的购房人群，要么就等着被被人抢。

争夺存量购房人群是当下楼市的主基调，文质彬彬的幻想着人口慢慢流入，然后再接盘的话，那就只剩把自己城市的楼市给熬死了。

想想这样也好，当初用各种调控政策和金融政策调教出来的畸形高房价楼市，现在还得用政策接盘收尾，自己种下的果子自己吃，轮回一下也挺好的。

跟风佛山继续放松限购的城市很快就会陆续会出现，佛山这次算是当了一回出头鸟。

毕竟万亿GDP俱乐部的成员之一，搞全面放开限购的代表性还是有的。

但跟风不代表就能解决问题，限购的放开更不会是拉起楼市的灵丹妙药。

首先得肯定，全面限购一旦打开，短期内新房和二手销量肯定还是能起来一些，但幅度绝对不大且维持的时间肯定不长，可以这么说，长久的看，限购的消失根本没办法扭转楼市的下滑的趋势。

这就有一个问题得搞清楚，挡住购买力进场的真的是限购政策么？

一群二线城市现在大把的都是12个月甚至6个月社保就可以买房的政策，我就纳闷了，12个月的社保就能挡住人群进场购房的热情？

说来也巧，前两天因为看到朋友圈一个挺长时间没联系的朋友发了N95口罩的货源信息，刚好家里需要买就咨询的了一下。

谈好口罩发货的时间，又闲扯了一会，问他怎么转行卖口罩了，之前2020年和2021年两年不是一直在做破限购和经营贷的生意么。

得到的答复是“经营贷自从房贷降低利率后就异常惨淡，破限购的业务更别提了，从2022年开年后，几乎一个月没一个人问的，看这阵子疫情挺凶就先倒腾点口罩卖”。

楼市热的时候帮人破限购，疫情猛的时候又给人卖口罩，审时度势，挺好。

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说回限购，购房人群为了买房，去年还在走歪门邪道花的钱破限购，今年又都改邪归正遵纪守法，怎么了？是购买力理性了么？

不是，是怕了。

投资的怕站岗，刚需的怕接盘，既然都怕了，自然也没什么花钱破限购的需求了，官方社保别说等12个月，就是等24个月都没人着急。

统计局的数据显示，过去的1-10月全国房地产住宅销售额同比降低28.2%，住宅待售面积同比上涨16.6%。

卖的越来越少，库存越来越大，再加上地方上如同美苏冷战时期军备竞赛一样的放松政策的速度，是个人都能看的出来楼市是个什么情况。

购买力会在这会着急？笑话。

地方的土拍不是流拍就是兜底，新房的销量不是腰斩就是下滑，二手的挂牌不是增长就是降价，从土地到新房再到二手，这三个组成楼市的重要环节，一个数据比一个差。

这行情，谁还敢进场？

所以说，这样的楼市，这样的行情，真不赖限购什么事情，单纯就是购买力不买账了。

不然的话，2020和2021限购政策都比现在要严紧的的多，结果的呢？大家想尽各种办法花钱破限购。

最终疯狂进场的购买力连续两年让新建商品房的销售冲上新的历史记录。

佛山也好，或者其他接下来跟风的城市也罢，全面放开限购更像是无可奈何的最后一搏，好不好就看这一把了。

原因没别的，因为放开限购本身就是个双刃剑一样的操作。

限购政策彻底放开后，的确会在短时间内多少带动起一些销量，但同时也相当于把一个城市的楼市彻底推向了市场，这里没有限购政策筑起了围墙，购买力可以近乎完全自由的进场。

这个时候如果购买力在短暂的冲高后继续回落，不再买账的话，那么就相当把底牌彻底露了出来。

这个城市的房子，真没人买了。

不是限购问题，不是贷款问题，就是单纯的大家不想买了。

如果后续放开限购的城市真发展成这样，那将是给楼市本就脆弱不堪的市场预期上，又来了当头一棒。

本来市场信心还能依靠限购政策撑着，给部分人一种“你看限购还没放开呢，放开了楼市肯定回暖”的幻想，结果限购逐渐消失，销量却不见上涨，市场仅存的信心除了崩盘再没其他可能。

“佛山们”，是博这最后一把了。

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从佛山的放松限购可能会引起的后果，其实还能看出一个更深层一点的整个楼市都存在一个现象。

那就是救市的间隔在变短，而效果却在变差。

从2008年四万亿，到2016年棚改货币化，再到2022年的三支箭。

楼市救市的时间从8年一次，到6年一次，间隔变的越来越短，但维持的效果却越来越差。

有意思的是，虽然救市的间隔在变短，救市的起因也在变化，但唯一维持不变的就只有救市的方式。

来来回回就是两板斧。

第一板斧，供给端，给房企更多的银行信贷资源，更顺利的债券和信托发行。

第二板斧，购买力端，更低的首付比例，更低的房贷利率，更低的政策门槛，更低的交易税费（棚改属于特殊方式）。

简单总结下就是，先用更多的债务解决房企当下的债务，把真正的问题扔给未来，然后房企轻装上阵借助信贷资源推高地价，接着新房市场因为和地价的联动关系出现上涨，再配合上购买端这边的低首付和低利率的高杠杆政策，楼市新的一次“涅槃重生”顺利完成。

实话实说这套操作过去还算是百试百灵，但过于顺利的救市，就像疾病突发时用顺手的镇痛药一样，对疗效上瘾，却忘记了其致命的副作用。

每次救市，都让楼市暂时获得了所谓的安全，但代价却是透支掉了未来的楼市购买力，和产生了更多因为救市而衍生的债务。

不仅如此，救市过后，维持楼市平衡的供需双方也各自为楼市付出了相应的代价。

而恰恰也是这两个代价，让楼市的的救市间隔逐渐变短。

房企这边，看似平安过关，其实更多债务对未来的新房去化提出的更高的要求。

简单说就是，每次救市后，房企的新房售价就几乎必然会提高（土地和信贷因素），销售的速度也跟着必须提速。

因为让房企平安过关而产生的巨大债务，会在诞生的那一刻起就在身后穷追不舍，所以更高的单价更快的销售速度，才能让房企摆脱被债务巨兽的血盆大口。

镇痛药打起来可是有代价的。

购买力这边也是一样，更低的首付比例和房贷利率让大部分人提前进场，同时因为救市注入的大量信贷资源，通过房企的手间接推高的土地价格，而更高的土地价格则会在第一时间推高二级市场，也就是新房市场的销售单价。

购买力的透支再加上新房售价上升，楼市需求方再不疲软才真是见了鬼了。

最终一次救市的后果就是，虽然暂时度过危险期，但是却换来了更高的土拍价格，更高的新房（二手）售价，更高的居民部门杠杆率，还有更多被透支的购买力。

为什么救市间隔变短？原因就在这。

每一次大力度的救市操作，反而成了下一次楼市趴窝的助推器。

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最后大胆预测下，类似佛山这样限购放开的操作绝对不会停止，南京、天津、武汉这三个城市大概率会快速跟上。

比黄金更贵的是信心，当前楼市的市场信心基本可以说是一落千丈，所以即使这三个城市有跟上的动作，也不担心，更不用操心出现什么报复性上涨。

一个信心在谷底的市场，一张A4纸最多的效果就是企稳，想让其起飞那就太难了。

所以稳住，别慌。

就这样

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