内部资料流出，银行嫌弃的房子长什么样？

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前几天做了一个粗略测算，伴随着房价下跌，相对于房价最高点，基于不动产郑州人的财富已经整体缩水快30%。

当然这不是关键，关键是房价下跌或者回调的过程中有一个非常严重的现象，断供！断供有两种，一种是经济能力问题，没有钱继续还贷；另一种是房子的售价比未还贷款还低！

来一个灵魂拷问：房价大跌之后，如果你的房子只能卖80万，但还欠银行90万，你会怎么办？
大家不要觉得这些事情离我们很遥远，北三县房价暴跌之后，房子卖了不能覆盖贷款的比比皆是，别说首付赔进去了，你还要倒贴钱。其次像天津、郑州也都有这样的案例。
以上是我们站到购房者角度看问题。如果我们站银行角度来看，伴随着抵押物的贬值，风险也来了。你断供之后，银行把你的房子给法拍了，却抵不了银行借你的钱，银行也很恼火。
当然正常情况下是不会出现这种问题的，因为你买房一般是30%或者至少是20%首付，这代表着买入阶段银行是8折乃至7折获取了你100%的抵押物。
但是！注意但是！一切架不住房价跌跌不休。

所以，每个银行内部都有一套机制，这个机制是用来评判抵押物价值的。也就是说在实际贷款当中，很多资产类型在银行还要再打折、再打折！
这个再打折就是银行对其不看好，默认为其不保值，或者预期看跌。

比如之前新房贷款中北龙湖过1000万总是贷不够额度；
比如二手房中房龄、别墅、顶楼、大面积总是要降成数；

铺垫了这么多，今天就是想从银行内部的进件资料，来讲一讲，银行鄙视的房子长什么样？

房子有没有价值就看银行认不认!这比大V、砖家们说的有用多了，所以一定认真！仔细！往下看！这将会是你近一年来最受益的一篇文章！

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首先，几点声明：

1、以下的限制、注意事项并不是每一家银行全都是这样，有的银行占一条，有的银行占很多条。

2、大家都知道今年银行贷款很松，我所写的都是最新的要求，在这种情况下，银行都鄙视，那么以后风险必然不小。

① 有的银行30㎡以下不能贷款、有的银行40㎡以下不能贷款、有的银行50㎡以下不能贷款，有的银行80㎡以下不能贷款；
② 有银行要求评估价必须在50万以上，且有天然气；

③ 有的银行可以做30㎡以上，但梯户比限制为1：6；

④ 有银行今年降低要求可做40㎡以上的贷款，但郊县必须至少60㎡以上；

总结：
1、结合以上四点，我们很容易看出，小户型在银行当中属于贷款鄙视链的底端。无论是一房、还是小两房都是如此。

2、不仅是公寓，住宅也是如此。之前我们特别说过曼哈顿的小户型住宅，贷款额度紧张的时候根本不批贷款，买家必须全款，也是影响流动性和房价非常重要的原因。

3、在小户型当中，有的银行给了梯户比限制1：6。其实潜台词就是超高梯户比的筒子楼，银行判断其价值比较弱。

4、在小户型中，有的银行提高了对郊县面积的审定。比如郊县必须60㎡以上，换句话说郊县60㎡以下认为其根本没有价值。

5、当然因为贷款宽松，有些情况并不是所有银行都不能做，但是我们要理解，如果你是接盘侠，下一次想卖的时候，贷款不宽松怎么办？

6、关于对小户型的鄙视，我们可以额外延展一点。
之前我们一直说，郑州的基础购房单元一定要小三房起步。在市场交易当中，除了东站板块，其他一房、两房、流动性都比较微弱。

核心原因就是三房是一个家庭的基础功能空间需要，加上郑州相比一线城市的房价收入比比较高，大部分人是可以买到三房。

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⑤ 银行普遍要求房子有天然气

⑥ 不做非成套住宅

总结：
1、这两点是比较基础的两点，目前绝大部分的正常住宅都是有天然气的，但因为有历史原因，有些房改房，或者其他用地属性的房子是没有天然气的，这样的话问题就比较大。

2、关于非成套住宅这一块，基本都不建议大家碰。像一些高容积率小区，一些特殊规划导致采光不足的一二三楼的非成套住宅，比如之前的融创中原大观、融创金水府。

非成套住宅在售卖的时候，经常被拿来做特价房，而且价格比较有吸引力，很多朋友买的时候以为沾了大光，卖的时候估计要哭。

⑦ 1-20年不超7成，21-25年最高6成（根据客户资质），知名学区房25-30年不超5成，这是大部分银行的通用标准；

总结：

1、关于房龄问题，这个是整个银行评估体系非常重要的一块，每家银行要求各不相同，但以上是我看完非常多银行，总价的比较通用的一个；

2、大家要注意几个点，首先20年房龄就是一个关卡，25年房龄就相当于死亡通牒；只有如省实验这样的顶尖学区房，勉强能再拉5年房龄。那么你买的时间，持有的时间，都大概需要心里有个数。

3、在实际房产交易当中，除非位置特别好的核心区，10年房龄就已经是一个初步警戒线了。

4、另外不同地方房地产开发程度不一样，对房龄的要求也不一样，比如北京、上海等城市房龄的包容程度就要高很多。

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⑧ 有银行港区、中牟（万三路以东）(1-10年）不超7成，南龙湖（1-15年）不超7成；

⑨ 有银行郊县（中牟、白沙、绿博、航空港区北区）只能贷6.5成；

⑩ 有银行只接受四环内成套住宅；

总结：

1、以上是关于房产所在区域的，很容易看出，四环、郊县（中牟、白沙、绿博、港区）、中牟、南龙湖的房产不同银行都有不同鄙视。
2、以航空港区为例，过去我们一直建议港区上班就在北港买房就行，现在大家看一下有的银行只做北港、不做南港心里边应该有数了。

3、其他的如中牟、绿博、南龙湖、甚至郑州市区四环外就不一一介绍了，过去三年我们都能看到郑州远郊市场的崩盘，银行自然也能看的到。

4、按照当下的市场发展，远郊、郊县、郑州四环线的价格崩盘仍然没有结束，我个人观点还是等一年买也无所谓。

⑪ 关于顶层：1-15年不超7成、16-20年不超6成，20年以上顶层不做；

⑫ 有银行顶层无电梯降一成，顶层无电梯的10-20年5成，20年以上顶层不做；

总结：

1、大家在买房过程中还经常遇到顶层的问题，上面两条已经写的非常清楚了；

2、楼层这个问题中，顶层处于房产鄙视链的底端；

3、一定程度上比较1楼和顶楼，在银行的判断当中1楼的接受程度要高很多；

4、同样是顶层，没有电梯的顶楼简直处于鄙视链最底端！

⑬ 有银行不做别墅，有银行别墅（独栋、联排、3层及以上、成套住宅）不超5成，

总结:

1、别墅其实在市场交易当中属于一个典型的负资产，而过往20年也充分验证了，别墅很难跑赢大盘；

2、究其原因，别墅要么位置不好，总价还高，跟市场严重脱离，要么就是位置还可以，但能够买得起别墅的一定是改善人群，对产品肯定要挑剔，但是房地产市场迭代又很快，最终就是产品和需求不匹配，流动性非常差，有价无市。

⑭ 200㎡以上降一成、180㎡以上降一成、屋内架构不能破坏，必须有厨房卫生间

总结：

1、关于大面积，我们过去也强调很多次，大部分大面积都很难跑赢大盘，其逻辑和别墅的逻辑有一定相似性。都有总价约束问题、目标客群是改善客群，但老产品已经不够改善的问题。

2、郑州市除了郑东新区，准确的说是北龙湖、高铁板块和金水区，准确的说是老金水，大面积的产品流动性都极弱。其他区域一套200㎡的大概率不如两套100㎡的收益高，另外其他区域的改善，145㎡、160㎡、顶多顶多180㎡足矣。
3、另外即便在郑东新区，北龙湖不建议超过200㎡、高铁板块不建议超过180㎡。