实际面积与约定不一致...天津二中院发布四则房屋买卖典型案例

案例一：按建筑面积计价的商品房，实际交付的商品房面积与合同约定面积存在差异，而商品房买卖合同中“对建筑面积与套内建筑面积均发生相反误差时的处理方式”未作出约定时，应基于公平原则进行处理。

案情简介

王某与甲公司签订《商品房买卖合同》，约定王某购买的房屋建筑面积212.91平方米，其中套内面积177.64平方米，公摊面积35.27平方米。交房时经测量房屋建筑面积为225.4平方米，面积差值为12.49平方米，套内面积反而与约定相比有所减少。甲公司遂起诉王某，要求其支付房款差额。

法院经审理认为，案涉房屋系按建筑面积计价的商品房，建筑面积误差为5.87%，且增加的面积全部来源于公摊面积，套内面积反而有所减少。在此情况下，虽然合同中约定了“商品房建筑面积与销售建筑面积差异”的处理方式，但未对“建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”作出约定，应属约定不明。考虑到建筑面积增加有利于提高买受人未来出售的收益，套内面积减少降低了房屋利用率，基于公平原则，买受人仅需补足面积误差比在３％以内部分的房价款，超出３％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人。

典型意义

房屋的公摊面积与套内面积均具有保障用益的功用。本案中因为面积存在误差，一方面，房屋的实际利用率会因套内面积减少而有所下降，另一方面，房屋后续出售仍以建筑面积计价，建筑面积的增加会导致房屋未来出售价格上升。法院基于公平原则，根据《商品房销售管理办法》第二十条规定作出判决，既符合法律法规的相关规定，又充分考虑了双方当事人的利益。

案例二：开发商在交付房屋过程中受委托的物业公司附加预缴物业费等交房条件，导致房屋交付未能完成，应承担相应责任。

案情简介

李某与甲公司签订《商品房买卖合同》，合同约定了交房日期。后甲公司向李某寄送收楼确认书，并将房屋交接手续委托案外的物业公司代为办理。因物业公司提出应预付采暖费、物业费等相关费用后方可领取房屋钥匙，李某对此不认可，遂成讼。

法院经审理认为，李某与甲公司并未在《商品房买卖合同》中约定需交纳物业费等作为交付房屋的附加条件，交付房屋系甲公司应履行的合同义务，虽然办理交房手续是由物业公司具体实施，但逾期交房的违约责任应由甲公司承担，因案涉房屋已经实际交付，故判决甲公司按照合同约定标准向李某支付自约定交付房屋次日至实际收房之日的逾期交房违约金。

典型意义

从法律角度看，开发商交付房屋与物业公司收取物业费是两个完全不同的法律关系。该案中，前期物业公司以购房人拒交物业费等为由拒绝交房，违反了合同的相对性原则，侵犯了业主依据商品房买卖合同接收房屋的权利。若因此延迟交房，开发商作为交房义务主体，应承担相应的违约责任。

案例三：就违章建筑达成的房屋买卖协议无效

案情简介

张某系案涉房屋买方，李某系案涉房屋卖方，甲公司系从事房屋置换等服务的企业。李某通过甲公司将案涉房屋对外出租，甲公司提供租赁合同，载明房屋为企业产。张某与李某签订房屋买卖协议，约定张某带租受让案涉房屋，张某缴纳购房款后，取得了甲公司提供的房屋租赁合同。后张某因拆迁得知案涉房屋系违章建筑，未依法登记领取权属证书，也无合法建房规划手续且不能补办。张某请求解除房屋买卖合同并返还购房款。

法院经审理认为，案涉房屋未依法登记领取权属证书，也无合法建房规划手续且不能补办，属于违章建筑物，依照法律规定不得转让。张某与李某之间达成的房屋买卖协议，因违反国家法律及政策规定而无效，当事各方取得的财产应予返还。遂判决确认买卖合同无效，李某返还购房款。

典型意义

违章建筑物，依照法律规定不得转让，就违建房屋达成房屋买卖协议会因违反国家法律效力性强制性规定而无效。无效合同自始无法律约束力，合同无效后当事各方取得的财产应予返还。在此提示买卖双方及从事相关房屋管理服务的企业，充分注意房屋建筑的合法属性，否则可能承担相应的不利法律后果。

案例四：对购房者居住体验、生活便捷等产生影响的相关设施及规划未具体明确，开发商亦未对此进行充分提示说明，购房者可要求开发商予以适当补偿。

案情简介

案涉房屋在施工图纸中显示大堂设有门厅，后因消防设计变更该门厅被取消。但被告甲公司在销售时仍按变更之前的规划设计进行宣传，在其使用的沙盘模型、广告宣传中显示该楼宇一楼大堂存在门厅。后原告安某以交付的房屋无门厅为由要求甲公司承担赔偿责任。

法院经审理认为，虽然门厅并非决定购房人是否购买房屋的决定性因素，但对购房人的居住舒适度和生活便捷性确有影响，故甲公司有义务在销售案涉房屋时对此进行说明。由于甲公司未充分尽到上述提示说明义务，导致购房人产生案涉房屋所在楼有门厅的心理预期。现门厅提升优化未能实施，门厅现状对购房人使用房屋的基本需求、便利性、舒适度及有效利用性造成了影响，应当予以适当补偿。

典型意义

商品房的销售手册、楼盘模型、样板房等销售广告和宣传资料会对购房者的购买决策产生影响。该案中，由于广告宣传内容与实际房屋情况存在差异，且销售方未充分尽到提示说明义务，虽不影响购房人的实际居住，但仍然造成了一定影响，销售方应当承担相应责任，对购房人予以适当补偿。

本文转自“天津市二中院”微信公众号