重大变化！事关长沙2035规划！

　　11月24日，长沙市规划局再次发布，长沙市国土空间总体规划（2021-2035年）环境影响评价第二次公示。

　　与第一次相比，这次有一个较为详细的报告文本，有几个重大变化，值得关注。

　　第一次总规环评文件要点如下:

　　一、规划范围更加细化明确

　　原文节选：

　　长沙市行政辖区内全部陆域国土空间，分为市域、主城区和中心城区三个空间层次。

　　市域为长沙市行政辖区，包括长沙市辖区、长沙县、宁乡市和浏阳市，总面积约11816平方公里。

　　主城区是市级进行空间布局和规划管理统筹的重点地区，包括芙蓉区、天心区、开福区、雨花区全域，望城区、岳麓区和长沙县的部分街镇，面积2100平方公里；

　　中心城区是城市功能优化和品质提升的重点区域，范围包括城市三环线和京港澳高速围合的区域，面积470平方公里。

　　这里最值得关注是中心城区的范围，三环线与京港澳高速围合的区域，很清晰，示意图如下，仅供参考。

　　1.这个框定的范围，受益最大的是望城观音岩、金星北、月亮岛，开福北苏托垸、高岭、鹅秀，以及星沙湘龙板块等。

　　其中观音岩、苏托垸、高岭之前发展比较缓慢，以后有望驶入快车道，金星北、湘龙、鹅秀等片区发展较为成熟，但是能级不高。

　　2.梅溪湖一期、洋湖，这里也做实了属于中心城区，大家再也不要说他偏僻了；滨江、马栏山一直就是中心城区的位置，不必多言。

　　3.东侧以港澳高速为界，个人认为偏小，把高铁新城框出去了大部分，实属意外，实际上这里应该以雨花大道为界，更为合理。

　　二、城市目标定位更加务实

　　原文节选：

　　到2035 年，全市常住人口规模控制在1400万人左右。到 2035 年，全市城镇开发边界规模控制在1308.67平方公里以内。

　　规划城市性质为湖南省省会，国家历史文化名城，国家重要先进制造业中心，国家科技创新中心，国际文化创意中心，国家综合交通枢纽中心，内陆地区改革开放高地。

　　1.与此前公示版本相比，总人口目标从1550万降低到1400万，减少了150万人，这点比较务实，毕竟最近几年出生率快速下滑，人口负增长即将来到，城市化也进入下半场，靠机械流动来增加500多万人，基本不可能实现。

　　2.城市性质删除了“新兴国家中心城市”等表述，其实这个提法算是独创，也是比较模糊的，并没有明确的上位标准，显得不伦不类。

　　不过，在后文中多次提到推进国家中心城市建设，这点也是更加务实的表现，虽然在2035年以前可能难以实现，但是目标还是要有，追求还是要有！

　　三、主城区八大组团有变化

　　原文节选:

　　主城区，作为全市核心增长极，按照“东拓、西提、南融、北进、中优”的差异化发展思路，打造“一核”（主城核心区）、“八组团”（星沙、空港高铁、南部融城、坪塘含浦、梅溪湖、望城高星、金霞、铜官丁字）。主城区以“四个中心”和现代服务功能为重点，打造长沙建设国家中心城市的核心承载区。

　　图源：老版本的一核两副十大组团

　　1.主城八大组团是周期较长的远期规划，理应不包括金洲、金阳，因为他们已经不属于主城区范围，而且已经定位为市域副中心，在拿到这里讲显然不合适。

　　2.星沙松雅湖组团，直接改为星沙组团，因为星沙本来就包括松雅湖，核心重点也是松雅湖。

　　3.空铁组团改为空港高铁，更加具体。

　　在长沙市发改委回复人大建议的文件中提到，整合长沙经开区、自贸区、临空经济示范区统筹谋划打造大空铁新区，建设“世界级智能制造基地、国家科技创新应用基地、中部航空物流基地和生态智慧宜居新城”，与湘江新区遥相呼应。

　　大空铁新区直接对标河西湘江新区，这里的优势是高铁、航空的交通优势，长沙经开区的产业基础，自贸区主阵地的政策倾斜，可以说优势很大，但是在楼市的价值可能不是太大，我们拭目以待！

　　4.大王山组团改为坪塘含浦，大王山主要在坪塘，现在加上了含浦，范围扩大了，与湘江科学城呼应；

　　5.梅溪湖西组团，直接改为梅溪湖组团，不分东西，梅溪湖西基本就是梅溪湖二期，没有进入近期十大重点建设片区，有点遗憾，可能他也不需要虚头巴脑的名头吧。

　　6.望城大泽湖，改为望城高星，可能是为了兼顾高铁西城，大泽湖直接作为近期十大建设重点片区，更为合理。

　　7.铜官新城，改为铜官丁字，也扩容了，跟主城的衔接更加紧密了，丁字镇也搭上重点组团的列车，是好事。

　　8.金霞、南部融城这两个组团没有变化。

　　四、近期十大重点片区有变动

　　原文节选：

　　科学谋划南部融城、会展临空、高铁西城、金阳新城、金洲新城、金霞新城、滨江金融、隆平、大泽湖、湘江科学城十个重大城市片区发展建设。

　　下图是老版本的近期十大重点片区：

　　1.原来的国际会展新城，改成了会展临空，范围扩展了，把临空经济示范区拿进来了。这里的大空铁新区，体现在总规中，主要就是十大组团中的空港高铁。

　　2.原来的大王山，改为了湘江科学城，饼更大，名头更大更响亮，而且省里操刀，前景可期，周期较长，利好现在的洋湖南联江板块。