南京买房：轻资产、重操盘！仁恒，为何杀进江宁？

在今年10月19日进行的三批次土拍中，江宁龙湾G93地块最终被南京金融城建设以26.65的底价拿下，楼面地价18459元/㎡。

龙湾G93地块即杨家圩二期，紧邻龙湖春江郦城、江宁龙湾天街，占地面积约7.5万方，为住宅、商办混合用地，G93体量较大，且包含商办部分，对拿地企业的综合开发水平和资金实力提出了很高的要求。

而仁恒作为在南京无数买房中人有口皆碑的开发商，这次有极大的概率将会操盘这块宝地！

日前，仁恒与南京金融城、江宁城建两家国企合资成立南京宁星置业有限公司。据了解，三家企业将合作开发江宁小龙湾G93地块项目。其中，仁恒操盘住宅部分，商业部分主要由金融城负责，但也会引入专业的公司招商。

这种模式让人想到了什么？

不就是江核颐居G03地块嘛，颐居拿地，仁恒来盖，这种模式，从江北也延续到了江宁。

而就在最近，江核颐居G03地块规划设计方案公示，未来将会建成11栋15-16F的小高层，项目毛坯房限价4万/㎡，未来全装修再加装修包或将卖到4.5万/㎡。

这个地块其实考察团之前就做过多次实地考察，大家可以看我们稿件：暴走江核！40000元/㎡毛坯限价颐居G03地块&晴樾府考察日记。今天在这里就不多说了，而是想跟大家聊聊这次的主题：仁恒这次，怎么又进江宁核心区域了？

其实仁恒的这种操作，已经成为他们的一种“常规武器”了，其实大家都知道，早期仁恒的项目，给南京人都有种非常正面的“统一印象”：产品力好，盖豪宅厉害，很多南京人都认可！以至于有了“住仁恒、上南外”成了南京中产标配的说法。

而自从房地产市场进入调控模式后，土地成本愈发高昂，商品房议价能力消失，政府对楼市和地市的管控越来越严格，每一次竞价都基本达到了各家的利润底线。

而在2020年，仁恒置地毛利率为36.4%，而2019年为41.2%，下降约5个百分点，主要原因是高毛利项目减少。仁恒整体战略发生调整，主攻方向从重资产转向轻资产，从保质变成增量。

据了解，仁恒置地代建主要分为两种：第一，以仁恒置地作为项目操盘方，进行开发和销售，不需要投入过多资本金，输出管理和品牌，收取相应的费用，并同时伴有激励机制；第二，接受政府或当地国企的委托，进行项目开发管理，但此类项目并不流入市场销售，会移交给持有方处置。

而仁恒在江北操盘的G03、G10甚至城南中心G59的配套公司，以及仁恒与南京金融城、江宁城建两家国企合资成立南京宁星置业有限公司应该都是属于只是占了一小部分股份的情况下，由仁恒来操盘产品。（在2022年6月成立的南京颐新居置业有限公司由三家企业分别出资：南京国诚置业有限公司（颐居）占比51%；南京扬子江开发置业有限公司（扬子国投）占比39%；南京仁恒江洲房地产开发有限公司占比10%。）

那么对于江宁这个项目来说，为什么会选择牵手仁恒？而仁恒，为什么也欣然合作？

还是要从G93地块本身素质出发：

与江北核心区还拥有大量留白地块不同，江宁的核心区域的地块，是越发的稀缺了，地块隔壁就是龙湾天街这样的商业配套，而百家湖商圈近在咫尺；对面就是杨家圩市民中心，还紧靠秦淮河景观，我们都知道，整个江宁区是全南京面积最大的一个行政区，也是南京主城八区之一，总面积高达1561平方公里。

但是 —— 转折来了，就G93地块的位置与配套来说，放眼整个江宁，可能都未必还能找到比这个地块位置还好的区域了。

而在周边二手房方面，哪怕是在如此汹涌的下行行情下，区域二手房单价的表现依旧是相当的坚挺 —— 区域内的龙湖春江郦城二手房，二手房挂牌均价达到了4.5万元/㎡，而在近期成交的一套二手房上面，成家单价更是达到了5万/㎡。

而就在此前刚刚首次开盘的区域红盘百家臻园，因为也是区域中难得的新房迭代产品，加包均价刚刚刷新江宁新房房价天花板，达到了45955元/㎡，总中签率则低的惊人，仅27.1%。

而销售情况我们之前也提过了，此前还有部分老铁质疑其具体去化情况，考察团在这里只能说消息真真假假，具体但是根据我们再三确认得到的消息是：

去化情况相对来说还是可以，但可能没有宣传的那么夸张（这样是一种相当常规的现象），而后期到底会不会出现比较离谱的“退房”现象，我们可以关注一下。

但是不得不说，在现阶段的情况下，江宁核心区区域依旧能有这样的去化能力，也足以说明区域内的新房购买力，尤其是改善需求的购买力还是极为旺盛的 —— 考察团得到消息，百家臻园很快就要二次加推了，这对于此前没能顺利拿下好楼层产品的买房人来说，是一件好事。

那么我们来分析一波：其实现阶段的楼市行情下，能早点“跑”的优质产品，面对着相对确实有限的购买力来说，早跑早成功，但是考虑到江北的G03项目，是在今年4月由頤居拿下的，也仅仅是在最近刚出的规划图，根据考察团的分析，最早也要等到明年1月下旬（都过年了）才会有销售的可能，而再拖一拖到二三月份首开也不是不可能。

那么问题来了：

G93地块是在今年10月的土拍中被拿下的，根据正常的节点来看，再结合考察团得到的消息 —— 这个项目几乎确定只会在明年下半年才会入市，而那时候百家臻园大概率已经清盘了。所以完全没有冲突的同时，仁恒会给江宁的改善人群带来什么产品？很让人感到的好奇！

而与此同时，考察团还有些想法想跟大家分享：既然这种“轻资产、重操盘”的模式既然仁恒已经开始玩的堪称“炉火纯青” —— 而除了仁恒之外，南京也有一个本土房企也玩转的非常到位，那么对于其他品质房企，如万科、绿城等等，未来南京是否也会有这样的房企进行这样的操盘方式呢？

也许，这已经成为未来楼市发展的一个方向，另外，千万不要觉得这种事情是什么坏事，全国能有实力这样操盘新房楼市的城市，恐怕一双手也能数得过来 —— 对改善产品有需求的购买力很重要，能让品质开发商看得上，同样也很重要！

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。