普通往上，豪宅未满！20年了！东直门这个盘，活过来了！

在北京生活在哪里最有“牌面”，大部分人会说是二环，毕竟这是皇城底下了嘛。

今天楼sir带大家要看的项目，就是在皇城底下的一个“新盘”——位于东二环东直门的东外39号。

地段很稀缺

东直门，相信不用给大家做太多介绍了。

二环内城、北京城第一座城门、北京九门之首、第二使馆区、国央企集聚地……这一系列的标签，都足以证明东直门所处地理位置的重要性和稀缺性。

而东外39号，就位于东直门立交桥的东北角——东直门外大街39号。

项目往西步行7分钟是俄罗斯大使馆和东直门中学，周边一公里内中石油、中国电信、外交部等央企总部、世界500强企业及国家职能部门均坐落于此。同时往西1.7公里是雍和宫、国子监，东南2公里是三里屯太古里，西南就是鼎鼎大名的簋街。

最为重要的是，这里也是首屈一指的豪宅领地，从最初的东湖别墅到融创使馆壹号院，再到去年的东直门8号，无一不是10万+的豪宅。东直门在京城豪宅市场，一直都是响当当的存在。

至于交通，东直门交通枢纽是2008年北京奥运会最重要的基础设施，是连接首都机场等多个区域的枢纽。单这一点，就能说明东直门的交通重要和便利性了吧。

配套很豪华

东直门也是个不折不扣的黄金商圈，2公里之内汇集了来福士中心、银座mall、东环广场、三里屯太古里等多个购物中心，并有多座涉外五星级酒店分布周边，高端购物、休闲、娱乐配套应有尽有。

其他方面配套也是极具高端且全面，东直门中学（北京排名第9）、北京五十五中（北京排名第23）等多个市重点学校；东直门医院、北京万国中医院等多个三甲级医院；各种博物馆、5A级公园景区也均环绕于项目周边。

同时东外39号自身还配建了一个17.5万㎡的信达･益田假日广场，未来将打造一座荟萃国际奢享、有氧生活、新派社交和文化艺术等多元体验业态为一体的TOD国际购物公园。

可以说，东外39号从内到外都是优质配套资源，森罗万象，应有尽有。

项目有历史

实话说，北京这几年内城的豪宅大多都是以旧改新。尤其是二三环这种稀缺地理位置，本身就没有土地供应，只能选择旧改了，像东直门8号，天坛府都是如此。

当然，东外39号也不例外，其前身是东直门国盛中心，是当年北京奥运会的重点配套项目之一，从2000年开始建设，中间停停断断，直到2015年被信达以105亿价格收购，才重新正式改造建设。

升级后的东外39号以城市综合体为主，51万㎡的建筑面积，涵盖了JW万豪酒店、信达･益田假日广场、国际甲级写字楼、高端住宅和高端会所等建筑。

项目的建筑风格和园林也都是聘用的国际设计公司，建筑以石材和玻璃窗墙体系为主体，打造现代简约风格，而这种建筑风格也是近几年豪宅的标准配置。

同时园林方面，结合80米楼间距，打造了15000㎡的空中花园景观，整体的品质感都呈现出艺术性，也更符合豪宅的品质。

产品有瑕疵

项目的住宅约5万㎡，共两栋楼，70年大产权（开发商已缴纳了土地出让金，重新获取了房屋土地使用权），明年交付。

目前正在排卡验资，首推168套，面积为178-351㎡的两居到四居。

同时户型尺度空间也都进行了调整升级，3.6米的层高，南向约17米的面宽，以及80%的超高得房率，保证了居住的舒适性。

173㎡纯南向两居，这个户型有点差劲，高端客户谁买纯南向啊。

254㎡的四居室，南向面宽11.1米，客厅面宽6.6米，主卧室客厅朝南。

260㎡的三居室，跟250㎡的户型比，少了一间书房，增大了次卧室的空间，主卧室客厅朝南，客厅面宽5.6米。

261㎡的三居室，三面宽设计，比上一个260㎡的户型设计要好。

345㎡四室两厅三卫设计，三间卧室均为套房设计，客厅面宽接近8米。

户型方面也存在一定的缺点，其一就是旧楼改造导致格局无法轻易改动，户型设计会受到一定局限性，部分户型会有一定空间的浪费和损失。尤其是170㎡的户型就是受到这个影响，南向两居特别浪费。真不如不做这个户型，把面积加在其他户型上可能会更好。

其次就是项目为毛坯交房，没有装修。对，你没看看错，毛坯交付，这个真的太跌范儿了。

当年东直门8号1.5万/平的精装+软装就让人诟病了一阵，更何况是毛坯交付了。

价格不确定

目前项目还未取得预售许可证，所以价格并没对外释放，但是一些媒体和内部传言说可能在13万/㎡。

说实话，楼sir觉得这个价格偏高了。

就目前来说，东城现在并没有新推盘，可参考的就是去年的豪宅——东直门8号，价格在11.6万/㎡还是精装，且两者距离也就500米。

其次就是对面的融创使馆壹号院了，二手报价在16万左右，东外39号卖13万的话，其实也算是倒挂。但如果按照整个板块11万的价格来说，13万这个价格也不算便宜。

所以，个人认为，东外39号的首期售价应该在11-12万/㎡之间，个别位置不错的户型价格会到13万/㎡。

同时项目自身也存在一定的缺陷：

居住环境略差，在综合商业区上的住宅，享受酒店及商业配套，同时人流量会特别大，挨着东直门枢纽，居住环境会比较乱。

隐私性较差，虽然楼间距80米，但是被使馆壹号院跟酒店南北夹击，隐私性多少差点……

毛坯交付，这算是重点问题了。不仅导致项目没有统一的审美和调性，还使得后期装修也麻烦费事，楼上装完楼下装，可能在交房几年内都一直会有邻居装修，严重影响居住生活。

综上，楼sir个人认为，首期卖11万也就差不多了。

东外39号作为北京二环仅有的新盘，在地段、产品、资源等价值维度上，都算得上是首屈一指的存在。但是毛坯交付这方面，如果后期不进行调整的话，估计会对营销造成很大的影响。

毕竟北京不缺豪宅啊。

最后关于东外39号这个项目，你觉得应该卖多少钱，或者觉得它除了地段资源外，都不算豪宅的话，可以扫码进交流群，我们大家一起来聊聊！