港新盘抢客大战一触即发

新盘战一触即发，市场现存有22个新盘获批预售尚未推出，涉及待售楼花伙数约1.27多万伙，较上月增长约3成，当中启德5盘共5,621伙蓄势待售，相当同期未售楼花伙数44%，而沄璟计划近日开售。另外红磡必嘉坊‧迎汇抢闸出击，率先公布首张价单，售价更较同系第1期下调逾一成。

启德区5盘合共5,621伙

本刊记者综合地政总署及市场资料统计，发现目前全港有22个新盘取得预售楼花同意书但未推出应市，涉及共12,739伙，较上月初涉9,640伙，按月增加3,099伙，增幅达32.1%。

启德区内共有5新盘共5,621伙蓄势待售，图为启德区鸟瞰照（香港政府新闻处图片)

记者又发现九龙区占11盘, 共7946伙，相当于同期同类未售单位约62%，伙数最多的两个项目均来自启德，分别为嘉华（00173）、会德丰地产及中国海外（00688）合作的承丰道15号第1及2期，以及会德丰地产、恒地（00012）、新世界（00017）及中国海外合作发展的承丰道19号第1至3期，前者提供2,138伙，后者共涉1,590个单位。

而事实上，启德属近年住宅供应库，除上述2个楼盘，区内现也有3个新盘取得预售尚未应市，当中包括华润置地（海外）、保利置业（00119）合作发展的沄璟，提供582伙，而且刚开售。此外，前周才命名的恒地HENLEY PARK，以及会德丰地产、恒地、新世界、帝国集团合作发展的MIAMI QUAY第2期亦赶快推出，该3盘合共1,893伙，意味启德区获批待售楼花单位高达5,621伙，占同期全港同类楼花伙数44%，预示区内未来将持续爆发抢客激战。

新界7盘 港岛４盘

而新界方面，情况亦跟九龙区差不多，现也有7盘获批预售等待出击，可提供3,960伙，以元朗区涉及1,619伙较多，占新界逾4成，包括新地（00016）发展的The YOHO Hub第C期，以及信置（00083）、嘉华及中国海外合作的锦上路站柏珑III，各提供939及680伙。

至于港岛区，期内获批预售尚未开卖新盘共有4个，集中重量级地王豪宅，包括早前命名的龙光地产（03380）与合景泰富（01813）合作的鸭脷洲凯玥，另较早前由新加坡基金华瑞资本购入的半山西部21 BORRETT ROAD第2期，提供66伙，也早于2018年中获批预售，至今逾4年仍未推出，属现存取得售楼纸时间最长仍未展开销售的新盘。

各出奇谋抢客

在货源充足下，抢客战火立即上演，最近九龙新盘大战连场，东九龙战况最激烈，已有4个新盘整装待售，可发售共1,764伙。其中华润置地（海外）与保利置业（00119）合作的启德沄璟，是月内东九龙重头新盘之一。发展商刚上载楼书，提供582伙，涵盖1至4房，实用面积371至4,850平方呎，占约7成属2及3房，卖点是近9成单位可享海景，当中最细为3A座的D室，1房，浴室设双门设计，住户可由睡房进入浴室，形成套房格局。

必嘉坊·迎汇推出首批56伙（文汇报图片)

华润置地（海外）副董事总经理韦少凡表示，该盘销售中心设于红磡中国人寿中心，占地约3万平方呎，会提供6个示范单位，短期对外开放，并于近日首开放4房示范单位；保利置业（香港）销售及市务部总监朱美仪称，项目准备就绪，定价参考九龙站及一线海景物业造价。

恒基兆业地产有限公司营业部总经理林达民表示，必嘉坊·迎汇首批56伙，折实458.82万起，他形容这价为“无忧价”。以8楼B室为蓝本搭建的连装修无改动示范单位，面积378方呎，属2房间隔，并将会连家俬出售，全盘仅1伙。该单位以现代复古风格打造，以电控雾化玻璃取代实墙，增加客饭厅和睡房空间感，睡床以特色织滕背板作点缀，配弧形玻璃设计衣柜。

至于保利置业及尚嘉控股合作的油塘朗誉也部署登场，设634伙，主打1及2房，预计2025年3月底落成入伙，楼花期约29个月，是继五矿地产（00230）油塘蔚蓝东岸后，同区近2年再有全新盘供应。

其他盘方面，如九龙东新盘，还包括会德丰地产东九龙KOKO HILLS第3A期（392伙）、丽新（00488）与市建局合作的观塘Bal Residence（156伙）。若连同万科香港旗下长沙湾连方I（158伙）、华懋与港铁（00066）合作何文田站瑜一1A期（447伙）等，涉共2,725伙，占同期全新盘供应68%。

在新界方面，有信置（00083）、嘉华（00173）与中国海外（00688）合作的元朗锦上路站柏珑III，该盘于9月获批预售，发展商会表示会乘着近期北都新盘热卖之势加快推出，项目设680伙，主打中小型单位。还有恒地（00012）发展的粉岭ONE INNOVALE-Cabanna，以及新地（00016）旗下元朗PARK YOHO Bologna，这两个全新盘涉729伙。

新盘推售启动模式开始

中原集团主席施永青表示，本港楼市已从往年高位争持转势向下，今年9月至10月跌势明显加剧，现时楼市已从最高位累计回落15%。他估计，当楼价下跌超过10%时，不少高成数按揭入市买家将受影响，若楼市进一步恶化，负资产数字或以10 倍计急剧上升。

施永青继续称，忧虑楼市跌势持续，发展商售楼定价减幅需要超过大市才可刺激销情，目前尚未见到一手新盘售价较二手楼有明显优惠。事实上，在楼市回落初期，发展商开价倾向保守，但随着货尾盘积压增多，相信下一轮发展商会下调售价。

美联物业住宅部行政总裁(港澳)布少明表示，尽管本港再度跟随美国加息，然而发展商依然按照原先部署推盘，市区新盘纷纷进入启动模式开售，新盘势抢占市场目光。

他继续说，上月市场观望《施政报告》内容，新盘推售步伐明显减慢，但现时已经尘埃落定，加上市场早已经消化本港不会只加息一次，因此进入本月之后，多个新盘部署连环推售，相信会再掀新一轮新盘热潮。

世纪21Q动力总经理杨永健也指出，近日新盘市场转趋热闹，继两个月前新界区的新盘大战过后，本月新盘战线已转战九龙区，长沙湾连方I及红磡必嘉坊﹒迎汇同期收票，并于短期内展开推售，启德跑道区首个维港海景新盘沄璟亦可望于短期内公布销售安排，加上大埔Silicon Hill2期University Hill、启德城中心最后新盘HENLEY PARK 以至油塘新盘朗誉均有机会赶及于本月内登场，今个月的新盘市场势必相当热闹。

不过，他又说，其实在众多大型新盘的同时，货尾盘亦不容勿视，特别是经过过去数月间发展商积极推盘情况下，令今年整体推盘量显著高于新盘销售量，令整体新盘剩货的总数急速上升。

“在新盘货尾总数持续大幅增加下，近期不少发展商推出优惠促销货尾，为了增加置业人士信心，推出不同种类的付款方式吸客，当中包括会员粉丝、特选客户等回赠，即供付款的折扣优惠、以至代付部分印花税优惠等，置业人士难免眼花撩乱。总体优惠以至付款办法五花八门，特长成交期，免息免供的二按优惠，甚或是先住后付、先租后买的不同优惠推广，众多新盘及货尾盘中，买家选择大幅增加，个别发展商更低于市场登场，新盘寻宝游戏正式展开。”他说。

（文/本刊记者 何洁霞）