在惠州，改善型买房的思路是什么样的？

在惠州，改善买房，不怕价格，怕没选择。

前两天，一位购房者发来这样一个咨询问题：

“你说，惠州的房价到底了没？”

我想，关于这个问题的答案，可能很多人都想知道吧。最近金融十六条、银保监办发〔2022〕104 号）文件明确商业银行出具保函置换预售监管资金的管理意见等，都在频繁释放关于楼市的好消息。

在这些好消息的渗透及影响下，市场中开始出现“政策底已现、市场底也很快会到来”的预判，这也是很多当下依旧在观望状态、但又想买房的人最为纠结的原因之一。毕竟：

他们中有很大一部分，都是真正自住型买房者，或首套刚需，或改善居住条件。

与投资人群不一样，他们并不在乎买了后未来房价能涨多少，但比较紧张万一市场回暖之后，手中的预算赶不上房价速度，买不起就很麻烦。

那么回到文章开始的那个问题：惠州的房价，降到底了没？也许这个问题的答案，得从真实的市场表现中去寻找。

01、
来访数据持续上升，当下是否已到入场最佳时机？

先来看一组数据：

根据中原地产的实时监测，惠州上周的来访量为7185批次，环比上升14%，盘均来访量为42批次；从实时认购来看，本周认购709套，环比上升7%，盘均认购量为4套。

从曲线来看，来访量从黄金周之后，确实在稳定上升。

当更多的人愿意走进售楼处，说明对于房子的关注，在一点点的回升。

当然了，说这些并不是劝你立刻就拿着钱包往售楼处冲，更不是劝你立刻就交定金，而是想告诉你：如果真有买房的计划，是时候去看了。

一方面，现在是年底，到明年三月份之前，这一段时间，房价的变化不会很大了，尤其是一些优质盘，因为整个2022年，都是卷价格的一年，能给的优惠已经给了，该降的价格也已经降了，没有人会把宝押在接下来的两个月，就算等到年底，也许还会有骨折价楼盘加入，但不一定是你想要的那一个。

另一方面，惠州是一个对市场反应相对来讲有钝感的城市，通常情况下都是，利好出来后，精神上先狂欢一波，但冷静下来，依旧是再看看。

也正是因为这样，一些好的、比较优质的房子，就这么等着等着就没多少房源可选了。

这正是我想说的：

如果你确实是为了改善生活而买房，在当下窗口期，反而是最好的入场时机。尤其对于改善性购买来讲，更是如此。

02、
改善性购房，好产品比好房价更重要。

毕竟，改善住房条件的人群在买房时，通常都有既要、又要、还要的思想，而因为有房，在再次置换的时候，只想选择比当下自己所住的房子更高阶的产品。

这就意味着，那些靠价格取胜的社区，有些根本入不了他们的法眼，更意味着，升阶的置业思维之下，能符合要求的房子很难找，错过之后，退而求其次其实是很痛苦的选择。

比如，房价君曾经见过这样一个置换案例：

一位已经买了金山湖小三居的家庭，再次置业时，竟然十分沮丧的发现，自己看的上区域，等了半年，想等价格下跌，但等来的竟然无房可选。想买周边区域，但住惯了生态环境好的地方，别的地方根本看不上，想买同板块，发现此前看上的社区，已经卖到了接近尾盘，好的楼层和好的户型都没什么可选择的空间了。

这就是当前惠州改善性置业面临的最大问题，也许有足够的置业预算，但却错失了最好的选择时机，这个时间不单单是价格上的，更是你所能拥有的产品上的选择权。

03、
换房需求爆发，生活质量与居住空间亟待提升

过去10年，因为市场偏好问题，惠州主打置换与改善定位的小区，并不多。紧凑型3房、紧凑型4房，是大多数楼盘的标配。

但是，10年后，这些以前住着刚需配置户型和社区的购房人群，人生已经进入了新的阶段，家庭成员变多、经济条件变好，他们需要提升居住空间和生活质量，也需要换房。

根据中原地产统计数据显示，150-180万、180-250万、250万以上价格区间的需求，正在逐年上涨，也说明了改善需求在上升。

但置换的过程却是很纠结的，二手市场中，因为前些年产品规划上紧凑型户型居多，造成140平米以上偏舒适的户型极受欢迎，单价高，总价贵，置换成本高。

新房市场中，这些年依旧缺乏改善定位的社区，选择面也并不多。连金山新城马安这样销量长期稳定贡献的板块，改善型社区也区指可数。

板块内定位改善的两个社区，西江花园住宅卖完后，主攻改善的楼盘，就只剩下了华润置地旗下曦江润府。

这个以136、138平米改善四房为主、168平米改善5房、97平米品质三房为主的社区，成为了板块内当下唯一一个研究改善人群的社区。

对于改善需求的购房群体来讲，华润置地旗下曦江润府，可以说是很友好的，这个友好，更像一个六边形，你很难找到它的短板。

品牌的稳健性、物业的细致性、品质的保障性，这些都是老生常谈的话题，应该不必重复去讲，有关注的都很清楚了。

今天重点说一说户型。前面也说了，华润置地旗下曦江润府，是主打改善的社区，在产品上，它的设计中，是以136、138平米的舒适型四房为主的，搭配少量168平米和99平米的户型，所有户型，注重的都是室内空间的舒适体验感。

因此，你能从它的产品中，看到关于尺度感的饱合运用。136平米户型做到了南、北面均有全视野面的景观大飘窗，南北通透的对流设计；138平米的户型对餐厨客空间的最大化利用、168平米户型让人羡慕的超宽阳台，这些，都是能让想要提升和改善生活条件的改善人群获得幸福感的细节。

当然了，除了户型之外，华润置地旗下曦江润府，还有其它值得你当下就下决心买它的原因：性价比。

一个改善盘，虽然说价格不是最主要的，但多少也会影响到买房决定，华润置地曦江润府当前在售楼栋中，选择比较多的是12号楼，它是两梯三户的，但是单价却只有13000-14000的区间，这样的价格，分摊到首付上，也就多个几万块，就能住进华润置地的这样全面发展的社区，可以说很有吸引力了。

最后，因为产品力过硬，华润置地旗下曦江润府，在2022年这样极其艰难的市场环境下，依旧保持销量领先，它是1-10月的销冠盘。伴随亮眼的销售数据背后，是这个楼盘的三期已经悄悄的卖到了接近尾声，也就是说，留给你的选择，将会越来越少了。

好了，今天的文章就是这样，如果你也是一名改善型购房人君，请一定要记住这样一句话：好的产品，比好的价格更重要。愿大家换房都能如愿以偿！