前滩南能否平替前滩？首发项目或“遇冷”

在上海新房市场里，此前还没有哪个板块敢说自己可以替代前滩，不过在第七批新房中，这个最接近于前滩的板块终于出现了，那就是前滩南。

前滩南全面启动，“豪宅开发商”欲抢占先机

在介绍前滩南之前不妨先来聊聊前滩，这里几乎是上海新房市场里最难摇到号的板块，2017年前滩第一个住宅以8.5万元/平入市，到如今二手房成交价达到惊人的16-17万元/平，每逢这里有新盘入市，总能引发市场的一阵波澜。

前滩世界级商务中心、优质的滨水住区、顶尖的私立学校和医疗资源，让很多人可望不可及。不过前滩的住宅开发几乎完全饱和，未来能入市的楼盘也是屈指可数。

前滩的成功让很多人趋之若鹜，不过购房人买到前滩的机会并不多，况且难度极大。这也让很多人把目光放在了前滩南部的三林滨江南片区，这里不仅紧贴前滩，而且这里同样有宏伟的规划，开发体量也比前滩更大，目前整个滨江岸线几乎处于待开发状态，能否复制前滩的“神话”尚不能下定论。

借助前滩的光环，前滩南旨在成为比肩前滩的热点置业板块。近期，这里的楼市也是动作频频，今年7月，豪宅开发商绿城拿下前滩南2幅滨江岸线地块，看点十足。就在上月底，华润也从上海地产手中拿到了三林滨江西区25、28两个子地块，用地性质为商业住宅混合用地。而在第七批认购新盘中，首发项目中企云萃森林入市，引起较大的关注。

值得一提的是，前滩是由陆家嘴集团主导开发，其参与了绝大多数项目的建设。而前滩南片区则是由上海地产主导开发，不过后者更倾向于将地块打包出让。

承接前滩改善需求，生态更佳、交通发达

眼看前滩的发展即将步入尾声，前滩南或将接过前者发展的大旗。那么前滩南究竟有那么神吗？

首先从规划来看，前滩南的存在或是为了弥补前滩居住格局的短板，前滩规划定位为“陆家嘴2.0”，以中央商务区为主。不过前滩的住宅存在容积率高，户型小等特征，尽管房价已经冲上天，但住宅无论是产品力还是居住角度，都谈不上是豪宅。

前滩南区位图

前滩南片区的定位是更为宜居的改善型中央居住区，生态环境更佳，与前滩商务区相辅相成，因此前滩南的存在并不是为了替代前滩，而是更好地承接前滩外溢的改善需求。

根据早前出台的规划，前滩南片区共有3个组成部分，中区拥有大面积开放式生态景观：三林楔形绿地，这也是上海未来重点打造的10片楔形绿地之一，其占地约240公顷，相当于两个世纪公园面积。要知道前滩只有滨江岸线才有生态公园，而这里绿地和水系是穿插在西区与东区建筑周围，环境更为出众。

官方规划示意图分布

除了中区大范围绿地之外，东区定位品质住宅社区，主要的教育配套、公建设施都在东区。这里以2.5容积率的高层住宅产品为主，有动迁安置房，也有普通商品房，对于预算并不算很多的入门改善购房者可以把置业目光投向这一片区。

前滩南东区地块规划

周边已经交付的安置房，易眼看房实拍

而西区定位海派特色小镇，将规划打造新海派风貌小镇——三林湾小镇。当然西片区的面积也是远远大于东片区，虽然这里也规划了10余幅宅地，不过套数并不多，仅有3000多套新房。

其中大多地块规划为大户型&低容积率的高端改善型产品，限高基本也集中在18-24米，未来或主打洋房和别墅社区。临江地块的容积是片区内最低的，或许也是为了最大限度地利用江景资源。

前滩南三林湾小镇效果图，图源浦东发布

此外，这里还规划了7块商办、文化用地，其中商业部分面积约7.9万方，办公面积约10万方。未来这里的商业和办公的氛围或许会更接近于前滩。总体来看，西片区的整体格局要更高端，空间安排更阔绰，偏向于改善型居住需求。

前滩南西区地块规划图

就在近日，绿城前滩南项目的设计方案已经公示，产品包含法式风格洋房和联排别墅，洋房建面预计约180-220平，联排别墅约280-500平。

绿城前滩南项目设计效果图

本次入市的新盘就位于东片区，两幅住宅地块分别为5-11和5-14地块，率先认购的云萃森林就是其中之一。当然能买到首发项目，其一大优势就是距离地铁站近，楼盘靠近8号线凌兆新村地铁站的直线距离约150米，未来这里将打造为8、19和26号线凌兆新村地铁站TOD上盖综合体。

周边的交通出行相当有优势，未来整个前滩及前滩南片区拥有4个至少三轨交的换乘枢纽。东方体育中心目前已经有6、8和11号线的三轨交换乘枢纽，另外分别还有三林南站换乘枢纽（19号线、机场联络线、南北快线），灵岩南路换乘枢纽（6、11、26号线）。

换言之，未来从凌兆新村搭乘地铁，往东南北任何方向坐上一站，都拥有三轨交换乘的机会，如此密集的轨交布局在上海都是绝无仅有的。

未来三林南轨交格局，仅供参考

房价方面，这里新盘价格10.5万/平是目前上海中环附近高层的天花板价格，可以说在一定程度上透支了上涨预期。

由于该片区还处于开发阶段，还没有入住的商品房，南北高架东侧的凌兆新村主要以老旧小区为主，二手房挂牌价格在7万/平左右，沿街底商较为丰富，居住氛围也较为成熟，但整体的能级并不高。

主打前滩概念，首发项目缺少亮点

再来看本次入市的中企新盘，从现场来看项目门口的东育路目前和前滩能直接贯通，与前滩太古里的直线距离约1.1公里，步行就可以到达，确实是肉眼可见的近。

本盘首推304套建面约90-145平2-3房。据悉，项目的基座采⽤石材饰面，中间段采用仿石铝板和香槟色铝板，局部搭配涂料。

中企云萃森林北侧地块，易眼看房实拍

中企云萃森林实景，易眼看房实拍

本次推出的共有3个户型，90平的两房两厅一卫户型格局是比较特殊的，不过仅10余套，从现场获悉，这些转角房源位于十字路口的交界处。

从官方释放的户型图可以看出，这些房源的主卧是朝正南方位，而阳台和次卧是朝东南方，上午会有充足的采光，不过下午或受到一些影响。其中，主卧内带有一个独立空间，可用作衣帽间或储物室。

90平户型图

相比之下本次推盘量最大的是98平的三房两厅两卫户型，该户型是典型的飞机户型，属于改善购房者的入门户型，这也是现场唯一做了样板间的户型。

从现场获悉，98平户型所在的楼栋为1梯2户格局，客厅面宽达到约4.3米，宽度还算不错，不过卧室略显局促。该楼栋虽为小高层房源，但得房率仅约73%，只能算中规中矩。

98平样板间，易眼看房实拍

98平次卧实景图，易眼看房实拍

楼盘为精装修交付，橱柜等也属于交付标准，燃气灶、油烟机品牌为古洛尼、卫生间主要品牌为高仪。

98平户型图

结语

总体而言，项目当前主打前滩这手牌，在产品上并没有太多亮眼之处。如果购房者想成为前滩南第一个吃螃蟹的人，选择这里有利有弊。毕竟先发项目抢占了地铁站的核心位置，未来后入市的新盘项目，只会离地铁站越来越远。

当然，前滩南片区当前一大短板就是仍处于发展早期阶段，待完全成熟尚需多年。虽然周边有多所学校规划，能否拥有前滩那样的学区优势也尚不明朗，因此会有很多购房者持观望态度。再加上短期内配套要完全依赖前滩，要知道当下撑起前滩商业大梁的就是太古里，作为一个网红打卡地，这里商超的定位很高。

另外，本次入市新盘的价格也不低，10万+/平几乎赶上部分内环新房价格，不过从长远来看这里房价上涨预期还是会比较高的。

笔者从置业顾问处获悉，项目本次入围分数或许并不高，由于蓄客周期较短，加上第七批内环项目多，现场看房客户并不多，对于广大“前滩落榜生”而言，这里反倒是上车的一个好时机。