入读茶园山小学，划片杨桥中学，性价比小区——西洪新村

2020年，通过不懈的努力，最终帮朋友买了一套划片茶园小的房子，产权面积52.6平米，楼梯7楼，最终成交价格158万房东实收。这位朋友选择小户型，就是为了解决读书问题而买，然而他万万没想到，2020年至今，房价依然在持续下跌的过程中，到底是赚了还是亏了，今天就和大家分享一下这个楼盘——西洪新村。

鼓楼西的稀缺学区房

鼓楼区是学区房的集中地，特别是东街口附近的名校多不胜数，二附小，鼓二小，屏东小，钱塘小，鼓一小，实验小等都云集在鼓楼东的位置。鼓楼西占地面积广，住宅户数多，小区楼盘新，唯独缺少了优质教育配套，从而茶园山小学成为了鼓楼西的福州人，独一无二的选择。

茶园山小学的前身是空军部队子女学校，对口的杨桥中学在公立学校升学率排名中，常年排在第六位，相比福州这么多中学，它的成绩也算是非常优秀的。

划片茶园山小学的小区较多，一共有57个楼盘，在售的房源量在鼓楼所有学区房当中，并不算多，总共在售房源206套。随着这几年大家对教育的关注和茶园小学的认可，一年级的新生也由原来的8个班，增加到现在的11个班，可见大家对学校的认可度也是越来越高。

西洪新村小区数据

总栋数：19栋

总户数：897户

建成年限：1996年

物业公司：业主自营物业

物业费：0.6-0.8元/月

绿化率：忽略

容积率：3.2

小区地址：西洪路366号

在售房源：12套，在租房源：8套，市场均价：28000元/平米。

小区优缺点

优点一、入读茶园小，教育配套好

对于中青年家庭来说，教育配套胜过居住环境标准，而且划片房对于一个旧的小区来说，不仅提高了保值增值的属性，更让一个小区的入住率得到保障。

优点二、医疗配套齐全，生活相当便利

小区周边有大型的九00综合医院，孟超肝胆医院，皮肤病医院，口腔医院等，对于老年人来说是最为需要的。其次小区周围全是店面，不仅密度高，而且各种生活必须的商店皆有营业。

优点三、老小区，公摊小

九零年的老旧小区较大的优势在于它的套内使用空间大，52平米的小户型也是标准的大两房结构，阳台还可以外扩几平米。

缺点一、停车位紧张，物业管理差

先到先停都不一定能找到车位，很多业主竟然还把车位占为己有，对于新入住的买家来说，非常的不友好。物业无人管理，只有一个看门的大爷，小区安全得不到保障。

缺点二、绿化少，无配套设施

小区内部绿化带被小车长时间停放，几乎已经可以忽略，同时老旧社区的密度高，空间小，没有公共设施配套，回到家只能窝在家里。

茶园小最具保值的小区

大家都知道，2018年下半年以来，各大城市的房价在持续下跌，福州也不例外。然而，西洪新村这个小区竟然出奇的保值，朋友2020年购买的52平米，158万的价格成交，现在在这个小区同户型，低楼层的挂牌价格却达到170万。

不跌反而增值的现象已经不多见，为何西洪新村的房子具有增值的属性？

其中有两个因素值得大家关注：

一、茶园山小学热度，在鼓楼学区房当中，成交量最为活跃的小学。湖滨小和则徐小的成交也在茶园小的背后，有交易就会有市场，市场价格也就是因为交易量而支撑起来。

二、小户型，任何一个小区，对于小户型的热爱只增不减，何况在这几年当中，西洪新村52平米的户型2年总共才出现2套，所以它的价格也会更坚挺一些。

当下市场分析

西洪新村在售房源的主要面积段是：52㎡，65㎡、90㎡，115㎡，其中小户型的单价超过3万/㎡，最大户型115㎡的单价仅为2.5万/㎡。 作为买家可根据自己的需求来购买面积的大小，本人比较建议购买90平米户型，不仅居家方便，单价还更低一些。

同比划片茶园山小学的小区，凤凰池新村，西凤新村，红楼，大王里西洪新村，福大怡园等，他们的单价几乎相差不大，从地理位置上看，西洪新村的优势并不大，距离学校的距离较远。

我们从所有划片房的价格对比后发现，但凡是距离学校越近的小区，它的价格越高。近距离的小区可以排除被另外划片的风险，同时在接送方面也可以节约不少的时间。

购房建议

关注茶园山小学的家长较多，每个月都有很多买家来咨询我对茶园小和则徐小，以及湖滨小的看法，我主要以茶园小的观点给大家一些建议。

茶园小的划片小区多已经是现状，可见在选择小区的定位的时候很多买家会担忧西洪新村是否会被重新划片。如果小孩在入学前一年购买，就无须担心关于是否能入读茶园山小学的问题了，担心的是往后是否会降价。

划片茶园山小学的房源较多，以我对在售的房源了解主要分为几个段，60平米，90平米，110平米这几个面积段，如果你预算180万只能选择小户型，如果你预算240万可以考虑90平米户型，超过240万可以选择更好一些的小区。

关于西洪新村，福大怡园，凤凰池新村这个几个小区之间如何选择，有机会再和大家介绍。三个小区价格虽然相差不大，但是内部差距却又天壤之别。

房产教练周小方，做你的房产教练。

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