人到晚年，房财两空，“以房养老”的骗局为何难以解套？

先讲一个悲惨，但真实的故事。

20世纪90年代，北京老人董望在海淀区购买了一套公房。2015年之前的近30年里，这处79.2平的房子因被划入“学区房”，房价节节攀升，平均每平方米超过10万元。

2015年，董望老人在公证处对这处房产做了抵押——他希望通过抵押房子获得一大笔抵押款，再拿这笔款项购买理财产品。理财公司承诺，老人每个月都能获得一笔高额收益，偿还抵押利息的同时还能落得一笔养老金。理财项目期满，会足额退回本金，老人可以再将抵押的房子赎回。

这便是前些年流行的“以房养老”的基本运作模式。从老人的角度来看，房产证放在家里就是一张纸，拿去“盘活”，不影响自住和出租，还能获得一大笔养老金，像是“天上掉馅饼”。

于是，董望老人将价值数百万的房子抵押出去，拿到了200万的抵押借款，随即将钱投入资金出借人介绍的理财项目。

我们无从得知董望老人是否收到过收益。或许有，但能肯定的是，未能付足一年，也没有退回本金。

收益停付后，一家人的噩梦开始了。买理财产品的钱血本无归，而抵押利息仍在不停滚动叠加。他们不敢断息，否则这套自己家人住了几十年的房子就要被拍卖。

人到晚年，房财两空。陷入这个骗局一年后，董望老人心源性猝死去世。

2018年12月的一个晚上，董望老人的妻子接到贷款公司催要利息的电话，出门取钱还债。随后，倒在了北京寒冬腊月的大街上，再也没能醒来。

讨房的重任落到了董望老人的儿子身上。5年来，他四处奔走，刑事裁定书、民事判决书、借款合同、还款协议、公证文书、举报信等材料攒下了一厚摞。今年3月，他摔倒在地，猝死在这堆材料边。

追房数年，董慧老人的儿媳只留下了一堆诉讼材料和三张亲人的死亡证明，她患上了抑郁症。由于担心被暴力清房，她带着大学刚毕业的儿子，从北三环搬到了北六环的昌平附近——这里被认为是北京这座超级城市的“郊区”。到今天，她仍在为这套房子奔波，她说“不能把一个烂摊子留给儿子。”

像董望老人一样，被骗走房子又背上巨额债务的老人不在少数。

他们中有的为避免被强制清房，两年多来闭门不出，直到2020年要做核酸才首次出门。有的房子被强制收走，被扫地出门后在郊区和农村租房度日。有的要忍受讨债人无穷无尽的骚扰和恐吓，辱骂、贴告示、堵锁眼、门口泼粪。有的不堪忍受沉重打击，跳楼自尽。还有一位患癌老人，如今为了能继续住在本属于自己的房子里，每个月要给抵押权人交6300元的“房租”。

据最高法披露的消息， 仅2022年4月18日到9月16日的短短5个月时间里，全国就受理了2014件养老诈骗刑事案件，执行涉案财产近30亿元。

据某媒体不完全统计，仅北京一地，近年来被查处的房产诈骗机构就多达十几家，受害老人高达几千人，甚至包括一位部委官员。

国务院法制办外事司的退休副司长冯雪薇，在与某出资人签订了抵押合同拿到560万抵押款后，将钱转给了某投资公司进行理财，准备坐享每月2.8万元的收益。3个月后，投资公司暴雷：老板因非法吸收公众存款被抓。

经过漫长的诉讼、仲裁等司法程序后，冯雪薇得到的结果是：拿走她钱的老板被判刑，但560万投资款无法收回。而那边的房产抵押仍然有效，要么按月还8.4万的利息，要么房子被强制收走。

是什么让这些老人一个接一个跌入骗局？又是为什么，在涉案人被逮捕的情况下仍然难以追回钱或房？

如果说其他老人被骗是因为缺乏金融知识和风险意识，那么这个结论在冯雪薇身上显然无法成立。

冯雪薇曾在国务院法制办任领导，更在瑞士日内瓦的国际组织担任过9年的国际贸易法律师，曾致力于我国司法仲裁制度的建立和发展，在出资前也曾对“以房养老”的商业模式进行过为期两年的考察。

可以说，在整个过程中，她完全了解自己签下的合同会产生什么效力，自己将面临哪些风险，又能得到什么收益。

这便是整个“以房养老”骗局的症结所在——从表面看，全程合法合规。

无论是房子的抵押权人，还是拿走抵押款的投资理财公司，都能拿出一套合法有效、白纸黑字的法律文书来证明钱和房的权属。

你说房子是自己的，没有问题。但是你亲自签字抵押的吧？放款人把几百万抵押款给你了吧？你也同意断掉利息还不上本金的话，放款人有权拿走房子或者卖掉吧？

你说钱是自己的，也没有问题。但是你亲自签合同把钱交给投资/理财公司的吧？合同上约定了每个月给你收益的吧？你也知道凡事都有风险不可能稳赚不赔的吧？

整个链条，从表面上看，只是一场投资失败或者理财亏本，只是代价惨烈。

投资/理财机构会说：金融游戏就是这样，高收益必然伴随高风险。房财两空，我同情你，但不可能把钱退出来。再说了，谁退呢？我们是公司化运营，人员财产是独立的，我把钱都撒出去后大不了宣布公司破产，反正金融本身就是轻资产产业，执行也执行不出什么值钱东西。

所以，这种人尽皆知的骗局，在法律上甚至很难被定义为“骗”。

骗，需要以非法占有为目的，使受害人陷入错误认识，从而错误地处分了自己的财产。

但，如何证明投资/理财公司是非法占有？他们往往是合法设立的公司，也有经营投资/理财产品的资质。又如何证明受害人陷入了错误认识？合同是本人看过的，字也是本人签下的，对方有虚构什么事实或者隐瞒什么真相吗？

你说你不知道所签合同的法律效力，也不了解相关的金融风险……但，这怪谁呢？

法律对人性有一个基本的前提假设：每个人都是谨慎理性的。

法律承认每个人意思自治的权利——你可以自由选择自己的行为，同时要承担后果。

要是人人都以“我当时没注意、不了解”为由，出现亏损便主张合同无效，要把已经舍出去的东西拿回来，那整个市场经济就无法运转下去了。

所以，就算警方查出所谓的投资项目投的都是一些没有实际业务的皮包公司，或者所谓的理财产品都是一些有名无实的空头支票，也只能把这些公司的负责人定性为诈骗或者非法集资。

可钱，是其他小贷公司/放款人给的，房产抵押，是独立的法律行为。关于房子的那一套合同依然是合法有效的。

放款人也许也能讲出一个悲惨但真实的故事：我上有八十岁老母下有三岁小孩，全家举债才凑出了这笔钱放出去，为的就是收点利息糊口度日，有错吗？老人拿钱打了水漂，我也很同情，但关我什么事呢？凭什么他“投资”失败的后果要我承担？我的抵押合同可是经过公证具有完全法律效力的。说我们暗通款曲提前设套，证据呢？

我们从常情常理出发很容易得出这是一个骗局的结论，但要通过证据在法律上证成这一点，却难上加难。所谓“打官司就是打证据”，偏偏这里的证据是最难搜集的那一种。一些遭受了“以房养老”诈骗的受害人，甚至很难找到愿意负责的律师，一是举证太难，二是周期太长。

以上，不是在给以房养老的骗局辩护。只是想说明，骗子们设的套为什么能够玩得转，以及受害老人们的财产为什么很难讨回来，这背后的现实逻辑是什么。

银保监会在《关于警惕“投资养老”“以房养老”金融诈骗的风险提示》一文中，给出的第一条提醒就是：

谨记投资是有风险的，不宜又赌博心理而冒险入局。消费者要树立理性投资理财观念，切勿轻易相信所谓的“稳赚不赔”“无风险、高收益”宣传，不要投资业务不清、风险不明的项目。理财产品如果承诺收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备损失全部本金，“保本高收益”就是金融诈骗。

从以房养老的骗局中保全钱或房，鲜有成功案例。就算骗子被绳之以法，钱和房也很难从层层嵌套的合同中解套。作为普通人，也只能谨记这句话——“保本高收益”就是金融诈骗——简单粗暴，但确实有疗效。